동탄2신도시, 800만원대 분양될까

'평당 800만원대.'

건설교통부가 화성시 동탄면 일대 동탄2지구를 분당급 신도시로 결정하면서 제시한 분양가다. 이는 이미 입주가 시작된 경부고속도로 건너편 동탄1신도시 시세보다 30% 이상 싼 가격으로, 현실화만 된다면 또다시 판교 못지 않은 '로또 신도시'를 만들 수 있는 제시 금액이다.

과연 가능할까. 건교부가 이 같은 수준의 분양가를 제시하면서 자신있게 밝힌 근거는 무엇보다 토지 보상비가 싸다는 점이다. 실제 이번에 동탄2신도시로 지정된 지역의 땅값은 유력 신도시 후보지로 거론된 이후에도 타지역과 비교할 때 상승폭이 그리 높지 않아 가능한 금액으로 볼 수도 있다.

문제는 건교부가 "1000만평 규모가 안되면 협조하지 않을 수 있다"는 경기도의 협박에 눈치를 보면서 마련하지 않은 광역교통망 계획이다. 물론 이 계획을 세우는 과정에서 외부에 노출될 경우 땅값 폭등뿐 아니라 분당급 신도시 예정지 자체가 드러나기 때문에 불가피한 측면도 있다.

그렇더라도 광역교통망 체계가 신도시 아파트 분양가격을 좌우하는 결정적 요인이란 점을 감안하면 앞으로 사업 추진과정에서 상당한 걸림돌이 될 수 있다.

동탄1신도시의 경우 평당 평균 토지 수용가격이 30만원선. 여기에 광역교통부담금을 포함한 조성비용은 285만원. 결국 동탄1신도시는 평당 600만~700만원대에 분양했다.

판교의 경우 평당 평균 110만원에 토지를 수용, 신분당선과 양재-양덕간 도로 등 10여개 교통망을 갖추는 비용을 포함해 평당 743만원에 조성했다. 분양가는 건축비와 가산비용을 포함, 평당 평균 1180만원에서 결정됐다.

두 곳 모두 결과적으로 토지 수용비보다는 광역교통망 설치비용이 아파트 분양가에 직접적인 영향을 줬다. 동탄2신도시 역시 비슷한 구조가 될 공산이 크다.

건교부가 예상하는 동탄2신도시 토지 수용가는 평당 100만원 안팎으로, 동탄1신도시보다는 3배 이상 높지만 절대 금액에서 차지하는 원가는 그리 높지 않다. 하지만, 광역교통망 설치를 위한 예상 비용은 동탄1신도시와 비교하기 어렵다는 게 대체적인 시각이다.

실제 동탄2신도시의 경우 현재 논란이 일고 있는 제2경부고속도로를 포함해 신분당선 연장선과 경전철 등의 설치가 불가피하다. 동탄까지 40여㎞에 달하는 제2경부고속도로를 신설하기 위해선 수용비를 포함, 4조원 가량의 비용이 소요될 것으로 보인다.

물론 다른 교통망까지 갖추려면 비용은 이보다 훨씬 많아진다. 제2경부고속도로만 감안해도 토지 조성비용은 평당 700만원에 달한다. 이 경우 용적률 200%로 한다면 평당 택지비는 350만원. 현 시점에서 평당 500만원 선인 건축비와 가산비용을 포함하면 평당 분양가는 850만원 선이 될 수 있다.

주목할 점은 판교신도시 사례에서 봤듯이 이 가격은 초기 예상가에 불과하다는 것이다. 판교도 당초 평당 800만원에서 출발, 결국엔 평당 1180만원대에서 분양이 이뤄졌다. 50% 가까이 뛴 셈이다.

결과적으로 동탄2신도시 아파트 분양가격이 건교부가 제시한대로 평당 800만원대가 되려면 광역교통망 소요비용이 관건이다. 바꿔 말하면 스스로 제시한 분양가 수준을 맞추려면 동탄뿐 아니라 경부축은 교통지옥을 벗어나기 어렵다.

건교부가 가장 중요한 광역교통망 계획을 뺀 채 서둘러 신도시 예정지를 발표한 점이 어떤 문제를 안고 있는지, 건교부뿐 아니라 참여정부가 다시한번 되돌아보고 고민해야 하는 이유다.