상권 좋아도 관리 안 되면 '애물단지'

요즘 수익용부동산을 소유하고 있는 투자자들의 가장 큰 고민은 임차인들의 임대료 연체문제와 임대공실률 문제다. 이들 문제는 수익용부동산의 수익률을 결정짓는 가장 중요한 핵심 포인트이기도 하다.

임대료 연체문제는 불경기를 이유로 임차인의 영업 불황으로 인해 임대인에게 매월 지급해야 하는 임대료를 지급하지 못하거나 상습적으로 매월 연체하는 문제를 말한다. 공실률문제는 임차인을 유치하지 못해 임대를 해야 할 임대공간을 비어놓음으로써 매월 입금돼야 할 임대료가 발생하지 않는 문제를 말한다.

이 같은 문제는 수익용부동산을 유지·관리하는데 매월 고정적으로 발생하는 고정운영 관리비용과 매년 인상돼 지출금액이 늘어나고 있는 제세공과금은 증가하고 있는 반면, 임대료 연체와 공실률 증가로 인해 수입이 줄어 투자수익이 마이너스가 나는 경우로 나타나고 있다.

또 은행을 통해 대출을 받은 투자자는 매월 은행이자를 납부해야 하고 노후대책용 투자자들은 매월 임대료를 통해 생활비로 충당하는 경우여서 매우 심각한 문제가 아닐 수 없다. 이는 수익용부동산을 관리하는 전문적인 방법이나 시스템이 없이 예전부터 주먹구구식으로 해오던 관행대로 수익용부동산을 관리하기 때문이다.

우선 임대료 연체문제는 임차인이 영업 불황으로 임대료를 지급 못하는 경우도 있지만, 임대인이 관리가 소홀할 경우 상습적으로 임대료를 연체하는 경우가 많다. 작은 구멍이 댐을 붕괴시키듯 다른 임차인들에게까지 전염돼 수익용부동산 전체 임차인들도 상습연체를 시작하게 되면 나중에는 절대 해결할 수 없는 상태까지 이르게 된다.

임차인들과의 협상과 실랑이가 힘들어 차일피일 미루고 포기하다 보면, 이후 임차법률분쟁까지 발생돼 법원에 명도소송까지 제기하는 경우도 상당히 많다. 이 부분이 수익용부동산소유자들이 가장 힘들어하고 고민하는 문제다.

다음은 공실문제. 예전처럼 경기가 좋을 때는 소극적으로 건물에 플랭카드를 내걸거나 주변 한 두군데 부동산에 임대를 내놓아도 임차인을 쉽게 구할 수가 있었다. 하지만, 지금 같은 불경기에는 적극적으로 임차인을 찾아 나서야 한다.

모든 임대온라인사이트와 임대전문부동산의 오프라인을 통한 적극적인 임대마케팅을 통해 적극 우량임차인을 유치해야 한다. 수익용 부동산 투자의 최고 장점은 다른 부동산상품과 다르게 매월 고정적인 수입이 나온다는 것.

하지만 두가지 문제가 발생할 경우 매월 고정적인 임대수익은 켜녕, 부동산가격의 하락까지 발생할 수 있는 큰 문제점을 가지고 있다. 임대수익관리를 체계적이고 효율적으로 하지 않으면 부동산 투자 수익률은 극대화할 수 없어서다.

<성공사례>

수익용 부동산 연체문제와 공실문제를 해결하고 임대수익과 시세차익이란 두 마리 토끼를 잡은 사례를 살펴보자.

대기업에 다니는 손흥우(58세, 서울 도곡동)씨는 25년간 다니던 직장을 명예 퇴직한 후 받은 퇴직금과 금융자산을 정리, 자신이 20년 넘게 살던 역삼동 단독주택을 헐고 2006년 8월 건축허가를 받아 은행에서 4억을 융자받아 상가주택을 짓기로 했다.

소유한 역삼동 주택이 역삼역 인근 테헤란로 이면에 입지하고 대형오피스 건물과 중소 사무실들이 밀집돼 있어 상가주택을 건축할 경우 노후에 임대수익을 통해 매월 고정적인 임대수익도 나오고 직접 거주할 수 있어 일거양득의 효과가 있을 것으로 판단했다.

대지가 85평이어서 지하1층~지상5층, 약 250평 정도의 건물을 건축했다. 본인 생각에 지하1층~지상2층까지는 상가를 지을 수 있고 지상 3~4층은 사무실, 지상5층은 주택용도로 건축하면 임대가 쉬울 것으로 봤다.

주변 부동산 중개업소에 확인 결과 모두 임대됐을 경우 보증금 2억에 월 임대료가 1200만원 정도 나올 것으로 분석했다. 매월 1200만원씩 고정수익이 나오고, 새로 지은 집에서 편하게 살 생각을 하니 손씨와 그 가족들은 이제 고생이 모두 끝났다고 생각했다,

상가주택은 2007년 2월에 완공이 됐다. 건물을 잘 짓기 위해 수입대리석과 통유리로 마감, 공사비가 당초 예상보다 더 들었다. 문제는 이때부터 시작됐다. 주변 배후 상권이 좋아 임대는 아무 걱정하지 않았다. 동네 부동산 한 곳에 전속을 줬다. 하지만 준공 3개월이 지나도록 임대가 나가지 않았다.

알고보니 주변에 비슷한 규모의 신축 건물이 많이 들어선데다, 임대료도 자신의 건물이 인근 시세보다 비싸게 책정했다. 부동산 입지만 믿고 임대를 자신하다가 낭패를 본 셈이다.

손 씨는 중개업소에서 물건을 거둬들이고 본인이 주변 곳곳에 임대자료를 만들어 붙이고 건물에는 현수막까지 내거는 등 적극적 마케팅에 나섰다. 그후 1층에 음식점, 2층엔 바(BAR)를 각각 임대놓게 됐다.

하지만 6월부터 임대료가 나와야 될 2층 바에서 입금되지 않았다. 자리를 아직 못잡아 수익이 없다는 임차인의 얘기를 듣고 3개월 뒤에 연체된 임대료를 모두 받기로 했다.

이런 사정을 1층 음식점을 하는 임차인이 알고 본인도 자리가 안 잡혔다며 같은 시기부터 임대료를 납부하겠다고 사정해 양보했다. 그 뒤에도 임대료 연체는 계속됐다.

매월 200만원씩 내야하는 은행이자와 함께 관리비, 청소용역 등으로 200만원이 추가로 소요되는 고정비용은 쌓여가고 있지만, 정작 본인은 임대료 수익이 불규칙적으로 돼 버린 것이다.

힘든 것은 임차인들과의 잦은 마찰이었다. 나중엔 신경성 탈모증세까지 보였다. 손씨는 미국 LA에 사는 친구를 통해 우연히 국내 수익용부동산을 전문적으로 관리해주고 있는 국내 전문 자산관리회사를 소개받아 전문 카운슬링을 받기로 했다.

그는 현재의 임대 상황을 자산관리회사에 제출, 사흘 후 '리스 매니징 프로그램'이란 보고서를 받았다. 손 씨의 가장 큰 문제점으로 △임대사업에 대한 전문 상식·경험 부족 및 임대계약서에 중요 사항 누락 △임차인들에 대한 체계적인 임대료 납부 독촉 부족 △소극적인 임차인 모집과 신축적이지 못한 임대유치 협상 △고정관리비용 과다 지출 등이 지적됐다.

이후 손 씨는 임차인에 연체독촉통지문을 보내고 체계적 임대차계약서로 임차인과 임대계약을 다시 체결했다. 자산관리회사는 임차인들과의 재차 법적 협상을 통해 그동안 연체됐던 임대료를 모두 완납받았다.

공실 문제도 발품을 팔아 주변 부동산 여러 곳에 찾아가 임대를 적극 의뢰하고 온라인을 통해 모든 임대전문사이트에 임대광고를 했다. 이를 통해 1개월내 임차인을 모두 모집했다. 계약조건도 일부 임차인들에게 양보, 신축적으로 조정했다. 이 결과 지하층엔 호프집, 3층은 피부관리실, 4층은 세무사사무실이 각각 입점했다.

자산관리회사를 통해 관리인과 청소 및 기타 고정시설관리비를 패키지로 위탁, 고정비용을 상당히 절감했다. 임차인과의 임대협상과 임대료 연체관리를 대행, 임대료가 매월 입금됐다.

전체 임대료는 당초 예상보다 20% 가량 줄었지만, 무엇보다 공실이 없고 임대료가 정확하게 입금된다는 점에서 마음이 편안했다. 상권이 좋아 건물을 신축하면 공실이 없을 것으로 오만한 판단을 했던 것과 임대 놓으면 아무 신경 안 써도 매월 고정수익이 나올 줄만 알았던 손씨는 지난 악몽 같은 6개월 동안을 회상하면 지금도 식은땀이 흐른다고 한다.