[머니위크]쏟아지는 물량, 소비유발지점 찾아라
하반기 상가투자시장의 최대 키워드는 단연 판교신도시다. 올 상반기까지 뜨거웠던 판교의 상가 투자열기는 하반기에도 이어질 예정이다.
판교는 아파트 입주를 시작한 지 반년이 넘었지만 상가 공급은 아직 더딘 상황이다. 주민들은 장을 볼 데가 거의 없다. 따라서 준공을 앞두고 있거나 이미 준공한 상가들은 그만큼 선점효과가 높다.
이미 상반기 판교에는 상당한 규모의 자금이 상가시장으로 흘러들어갔다.
올 3월 이후 6월까지 판교로 들어간 자금규모만 2000여억원을 훌쩍 넘어선 것으로 추정되고 있다.
특히 투자 안전성이 높은 상품으로 주목 받은 주공 단지내상가의 분양성적이 뛰어났다.
지난 3월 공급분의 최종 낙찰률은 82.4%였으며 낙찰금액만 100억원이 넘었다. 5월 분양분에서 17개 점포가 100% 분양되면서 79여억원의 돈이 몰렸다.
지난 6월22~24일 공급분에서도 최종 100% 낙찰되면서 총 낙찰금액 기준으로 177여억원의 뭉칫돈이 몰렸다.
조기공급에 나선 스타식스 근린상가 두 동도 각각 약 80억원에 통매각됐고, 일반분양 중인 상가도 선점효과를 톡톡히 누리고 있다.
6월15~16일 실시된 상업ㆍ업무용지 입찰에서도 지난 2007년 입찰 열기를 재현하듯 중심상업용지 근린상업용지 근린생활시설용지 업무용지 입찰에서 10개 필지가 100% 낙찰됐다. 낙찰가격은 총 1336억9096만3300원에 달했다.
하반기에도 판교에는 중심상업용지, 근린상업용지, 근린생활시설용지, 테크노밸리 등지에서 대대적인 물량이 공급된다.
◆하반기 대규모 공급 주목
하반기 역시 대규모의 공급이 이어진다. 아파트 입주가 본격화하면서 중심상업용지 21개 필지, 근린상업용지 46개 필지, 테크노밸리 내 상업시설 등 대기 물량이 본격적으로 선을 보인다.
그렇다면 공급물량에 맞서 어떤 투자 전략을 수립해야 할까?
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박대원 상가정보연구소장은 우선 "동쪽으로 분당, 서쪽으로 의왕ㆍ안양, 남쪽으로는 용인 수지와 인접해 있는 판교는 수직적 구조인 분당과 달리 경부고속도로를 중심으로 동판교와 서판교로 나뉘는 수평적 구조"라며 "판교는 분양아파트와 임대아파트의 비율이 비슷한데다 단독주택지가 많은 특징이 있다"고 설명했다.
박대원 소장은 "투자에 대한 판단을 할 때에는 동판교와 서판교의 우위를 따지기보다는 각각의 특성을 이해하는 것이 더 중요하다"며 "판교가 강남과의 접근성이 뛰어난 장점이 크다고 하더라도 중심상업지역 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 거주자 중심의 상권이라는 점을 유념해야 한다"고 강조했다.
일반적으로 상권의 구분은 배후수요 중심 상권과 유동인구 중심 상권이 있는데 판교의 경우는 배후수요 중심 상권이 더 많다.
단 판교상가는 투자 대기 수요가 풍부해 상반기에 버금갈 만큼의 열기도 기대되지만 1층 기준 공급가격의 경우 강남권과 맞먹는 수준이어서 소비층의 저항도 동시에 불러올 것으로 보인다.
◆동판교 vs 서판교, 어디로 갈까
동판교는 공동주택 1만5000여가구, 단독주택 270가구, 주상복합 1266가구 등의 주거시설이 들어서며 동판교내 수요 인구는 4만9000여명으로 예상된다.
동판교의 이점이라면 중심상업지역, 알파돔시티, 테크노밸리 등이 위치해 서판교 보다 상권이 상대적으로 크다는 점이다.
이에 비해 서판교는 공동주택 1만여가구, 단독주택 1800가구 등의 주거시설이 들어서면 수용인구는 3만8000명으로 예상해 볼 수 있다.
서판교의 이점은 주거 쾌적성이 동판교에 비해 높다는 점이다. 서판교역 예정지를 중심으로 상권이 구성되며 거주지를 배후로 상가들이 배치될 예정이다.
또 서판교를 관통하는 서울~용인간 고속도로가 개통되면서 서울과의 접근성도 크게 향상됐다.
서판교의 다른 특징 중 하나는 대로변 6차선을 중심으로 로드 형태의 상가가 들어설 예정이라는 점이다. 따라서 버스 승하차 지점과 역출구 등 소비유발 지점을 염두에 두고 입지를 선정해야 한다.
◆배후 수요와 희소성을 따져라
판교의 상권과 입지를 분석할 때에는 무엇보다 먼저 배후 수요를 고려해야 한다. 판교의 상권이 주로 가까운 거리의 배후 수요에 의해 형성되기 때문이다. 따라서 도보거리가 지나치게 먼 거리의 수요층 유입은 기대하지 말아야 한다.
투자할 상가를 찾는 또 다른 좋은 방법은 준공이 빠른 상가를 물색하는 것이다. 아파트 주민들의 입주가 이미 시작됐고 앞으로도 입주가 계속 진행되지만 상가 공급은 그에 크게 미치지 못하기 때문이다.
올해까지 공급되는 상가들은 상가의 희소성과 그에 따른 업종 선점 및 동선 선점의 효과를 누릴 수 있을 것으로 기대되고 있다.
입주가 빠르게 진행된 아파트 주변의 상가의 경우 세입자간 입점경쟁도 치열할 것으로 예상된다.
그러나 판교 상가는 투자금액이 녹록치 않다. 3.3㎡당 공급가격이 1층 기준 5000만원을 상회하는 곳도 많다. 대략 근린상업지역 1층 상가의 경우 10억~15억원의 자금이 필요하다.
따라서 막연히 판교 상가의 상징성과 희소성의 이점만 가지고 덤비기에는 다소 무리가 있다.
보통 신도시 상권 초기 형성되는 임대시세는 입지에 따라 천차만별이지만 1층 기준 보증금 5000만~1억원, 월세 200만~400만원 수준을 보이고 있다.
상권이 안정적인 분당 서현역 주변의 경우 급지별 차이는 있지만 전체적인 보증금 수준은 3.3㎡ 기준 3000만~1억5000만원선이며 월세는 150만~500만원 정도다.
박대원 소장은 "상권 형성 초기라는 점을 고려해 예상 임대가를 보수적으로 산정, 6~7%대 수익률을 역산해 보는 방법을 써보는 것도 좋다"며 "다만 판교 상가 투자에서도 계산기를 두드려보기에 앞서 투자 예정상가 배후수요와 소비력 그리고 상권력에 대한 사전 분석이 확실하게 선행돼야 한다는 점을 필히 유념해야 한다"고 당부했다.