'내 맘대로' 오피스텔 중개수수료

부동산중개업소를 통해 집을 샀다. 집값 외에 이사비용 몇백만원 정도만 더 준비했다면 곧 난감한 상황에 봉착하게 된다.

취득세와 등록세를 지방자치단체에 내야하고 부동산중개업소에는 중개수수료를 줘야 하며 소유권 이전등기를 하는 데도 돈이 든다.

대체 세금과 수수료를 얼마나 부담해야 할까? 보통 집값의 5~10% 정도를 여윳돈으로 준비해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◆중개수수료, 정해진 요율에 따라 계산해야

계약을 체결한 후 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 중개수수료다. 요율은 정해져 있지만 괜히 비싸게 치르는 것 같이 찜찜한 경우가 많다.

특히 오피스텔이나 상가의 경우 중개수수료는 사실상 부동산중개업자가 '부르는 것이 값'이다.

거래금액의 0.9% 이내에서 중개업자와 중개의뢰인이 협의해서 정하도록 돼 있기 때문이다. 매매뿐 아니라 임대차 역시 똑같이 적용된다.

주택의 경우는 가격대에 따라 세분화돼 있다.

서울에서 주택의 매매 및 교환을 하는 경우 거래액이 5000만원 미만인 경우 중개수수료는 0.6% 이내에서 25만원까지 받을 수 있다.

5000만원 이상~2억원 미만 주택이면 거래액의 0.5% 이내에서 80만원까지다. 2억원 이상~6억원 미만은 수수료 한도액 없이 0.4% 이내에서 정하면 된다.

6억원 이상 주택은 거래금액의 0.9% 이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의해 결정하되 중개업자는 자기가 요율표에 명시한 상한요율을 초과해 받아서는 안 된다.

임대차의 경우 수수료율이 매매보다 낮다.

임대차의 거래금액은 전세의 경우 전세보증금으로 보며, 월세는 월임차료에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액으로 산정한다. 거래금액이 5000만원 미만일 경우에는 월임차료에 70을 곱하고 보증금을 더해 거래금액을 산출한다.

거래금액이 5000만원 미만이면 수수료는 0.5%까지(20만원 한도), 5000만원 이상~1억원 미만은 0.4%까지(30만원 한도), 1억원 이상~3억원 미만은 0.3%까지 받을 수 있다.

거래금액이 3억원 이상인 경우에는 거래금액의 0.8% 이하에서 중개의뢰인과 중개업자가 협의해 결정한다.

중개업자는 중개수수료ㆍ실비의 요율 및 한도액 표를 반드시 업소에 게시해야 한다. 또 중개의뢰인은 중개업자에게 중개수수료 등을 기재한 중개계약서 작성을 요청할 수 있다.

만약 법정한도를 초과해 금품을 받을 경우 중개사무소 개설등록을 취소하거나 6월의 범위 안에서 업무정지를 명할 수 있으며 소속공인중개사는 6월의 범위 안에서 자격을 정지할 수 있다.

◆취ㆍ등록세, 올해까지 반값

주택을 구입하면 지방세인 취득세와 등록세를 내야 한다. 지방세법에 따르면 취득세와 등록세는 실거래가의 4.6%로 과세하고 있다. 취득세 2% 및 등록세 2%, 여기에 취득세의 10%에 해당하는 농어촌 특별세와 등록세의 20% 만큼의 교육세가 부과된다.

다만 지방세법에서는 유상거래를 통해 취득 및 등기하는 주택에 대해서는 취득세와 등록세의 50%를 경감토록 하고 있다. 대신 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 과세된다. 이는 거래가의 0.4%에 해당한다.

따라서 현재는 취득세 1%, 등록세 1%, 농어촌특별세 0.1%, 교육세 0.2% 감면액에 따른 농어촌특별세 0.4% 등 총 2.7%가 부과된다.

취득세와 등록세의 50% 감면조치는 올해 말까지만 적용된다. 내년부터는 다시 원상회복될 가능성이 있다.

다만 정부에서는 이런 감면조치를 한 해 더 연장하는 것을 추진하고 있다. 부동산경기 및 지자체의 세수 등 고려할 사항이 많고 법도 개정해야 하는 사항이라 앞으로의 추이는 지켜봐야 할 것으로 보인다.

서울시에서는 미분양주택에 대해 세금을 더 감면해주고 있다.

올 2월11일까지 분양계약이 체결되지 않았던 미분양주택을 최초로 분양계약해 내년 6월30일까지 취득ㆍ등기하는 주택에 대해 취득세와 등록세를 75% 감면한다.

미분양 주택을 해소하는 것이 근본취지이므로 1가구1주택 소유자뿐만 아니라 1가구다주택 소유자라도 해당 요건만 갖추면 감면대상이 된다는 것이 서울시의 설명이다.

예를 들어 10억원의 아파트를 취득했을 때 현재에는 취ㆍ등록세 등 2.7%인 2700만원을 지방세로 내야 한다.

만약 미분양 아파트를 매입했다면 서울시 조례에 따라 취득세 1%, 농어촌특별세 0.5%, 등록세 1%, 지방교육세 0.2% 등 총 1.15%인 1150만원만 세금으로 내면 된다.

따라서 1500만원 정도의 세부담 경감효과가 발생하게 된다.

미분양주택에 대한 감면을 받기 위해서는 미분양주택 확인날인을 받은 매매계약서를 해당 구청 세무부서에 제출해 감면 처리된 납세고지서를 발부받아 납부하면 된다.

◆등록도 직접 하자

주택을 매입했을 때 보통 소유권이전등기 등 절차를 부동산중개업소에 일임하는 경우가 많다.

그러나 본인이 직접 하는 것도 어렵지 않다. 법무사 수수료 등 많은 비용을 절약할 수 있다. 굳이 구청을 찾아다니며 발품을 팔 필요도 없다. 인터넷으로 가능하다.

서울시의 경우 '부동산 취득ㆍ등록세 원클릭 인터넷 서비스'(etax.seoul.go.kr)를 이용하면 부동산 실거래가 신고에 이어 취득ㆍ등록세 신고납부까지 하루 24시간 언제든지 간편하게 할 수 있다.

또 서울시 세금영수증을 전자보관함에 보관, 필요할 때면 언제든지 출력해 세금납부 증명서로 활용할 수 있어 종이영수증 보관도 필요 없다.

다만 소유권이전등기 및 국민주택채권 매입 등은 직접 해야 한다.

등기의 경우도 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기신청을 할 수 있다. 소유권이전등기의 경우 등기수수료는 전자신청을 하면 6000원이며 서면방문신청의 경우 1만4000원이다.

인지세는 재산상의 권리의 변동승인을 표시하는 증서를 대상으로 작성자에게 부과하는 세금으로 부동산 소유권이전의 경우 기재금액에 따라 최소 2만원부터 최고 35만원까지다.