[머니위크 커버]흥행특구 메가 쇼핑몰
메가 쇼핑몰에서 성공하려면 어떻게 해야 할까. 메가 쇼핑몰 입점이나 창업은 결코 만만치 않다. 무엇보다 쇼핑몰 운영업체의 상권 조성 능력이 중요하다. 쇼핑몰 내의 동선이나 상권 특징 등도 면밀하게 살펴야 한다. 메가 쇼핑몰 트렌드와 성공 창업 포인트를 짚어보자.
1. 복합쇼핑몰, '분양' 지고 '임대' 뜨고
최근 복합쇼핑몰은 임대형이 분양형을 누르고 시장의 대세로 자리매김하고 있다.
임대형으로 분양한 명동 엠플라자와 신림역 포도몰이 눈부신 성공을 거뒀고, 최근에 오픈한 영등포 타임스퀘어, 명동 눈스퀘어 등도 100% 임대형 운영방식을 도입했다. 2011년 개장하는 신도림 디큐브시티와 공모를 앞둔 과천 복합쇼핑몰도 임대 방식으로 확정하는 등 대형 쇼핑몰의 임대형 쏠림현상은 더욱 가속될 전망이다.
이처럼 기존의 분양형 대신 임대형 쇼핑몰이 주류로 자리 잡는 것은 상가의 운영과 활성화, 차별화된 콘셉트 유지에 임대방식이 더 유리하기 때문이다. 특히 패션업계의 경우 백화점에 편중된 유통구조의 대안으로 임대형 쇼핑몰을 적극 선호하고 있다.
2. 상권에 맞는 아이템 따로 있다
복합쇼핑몰 내 상가는 함께 들어서는 시설의 고객 흡입력이 높아야 한다. 고객에게 원스톱 서비스를 제공해 오랜 시간 머물도록 해야 한다. 그러기 위해서는 점포수를 줄이더라도 넉넉한 동선을 확보하고, 다양한 볼거리와 놀거리를 제공하는 게 중요하다. 그래야 고객들이 지루함을 느끼지 않는다.
한국적인 일본라멘으로 젊은층의 호응을 얻고 있는 '멘무샤'의 타임스퀘어점. 쇼핑객들의 이동이 가장 많은 이마트와 신세계백화점을 연결하는 통로에 내부가 훤히 들여다보이는 테라스 형으로 꾸민 이곳은 손님들이 모두 줄서서 먹는 모습으로 더욱 인기가 높아진 집이다. 줄 서서 기다리기 싫은 사람들은 번호표를 받아 놓고 대기시간 동안 근처에서 쇼핑을 즐긴다. 멘무샤의 인기는 일산 웨스턴돔, 부산 신세계백화점 등으로 이어지고 있다.
반면, 타이스퀘어 내 일부 의류매장들은 오픈 6개월 만에 영업을 포기하고 철수한 사례도 있다.
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복합 쇼핑몰의 경우 유동인구층이 많고 대부분 대형 멀티플렉스 영화관이 함께 하면서 평일에는 20~30대 연인층이 많다. 반면 주말에는 가족들의 쇼핑과 몰링이 많아진다. 따라서 아이템별로도 평일매출이 높은 것과 주말매출이 높은 것으로 구분된다.
가족이 함께 하는 아이템이지만 로드샵 중심인 먹거리와 월 고정 임대료의 계산이 맞지 않는 아이템도 입점이 어렵다. 예컨대 저가형 고깃집이나 중저가 이미용실 등은 입점에 신중해야 한다.
3. 서남부 상권을 주목하라
서울과 수도권 상권 중에 아직 여유가 있는 곳은 서울 서남부 상권이다.
구로, 신도림, 영등포 일대에 대형 복합 상가가 속속 문을 열면서 먹을거리 위주였던 서남부 상권이 변화를 맞고 있다. 앞으로 이들 지역에 개점을 예고하고 있는 대형 복합상가도 많다.
구로구 역세권에 들어선 아울렛 백화점인 '나인스 에비뉴'는 연면적 5만9000m² 규모로 10개관 규모의 CGV영화관과 애경백화점을 스카이 브릿지로 연결하게 된다.
한류 붐을 타고 외국인들의 맞춤형 관광코스로 자리 잡기 위해 기존의 아울렛 매장과는 차별화를 시도했다. 한류스타 이병헌, 최지우가 직접 운영하는 스타샵, 탤런트 정준호 '스타카페테리아', 임호의 '대장금 한정 식당', 이병헌, 김태희 주연의 드라마 <아이리스> 홍보전시관과 한류스타 기념품 매장, 스타 포토관, 한류테마 공연장, 외국인전용 면세판매점, 대형마트 등을 함께 운영해 더욱 주목받고 있다.
장경철 한국창업부동산정보원 이사는 "개발 진행 중인 신도림 상권에서 상가투자를 통해 단기간 수익을 기대하기에는 무리가 있다"며 "신도림의 여러 개발 호재에만 기대어 무리하게 투자하기보다는 여유 자금을 이용해 상권 개발이 완료되는 3~5년 뒤쯤을 기준으로 장기적인 안목을 가질 필요가 있다"고 조언했다.
4. 눈여겨 볼 메가쇼핑몰
◆동탄신도시 메타폴리스= 메타폴리스몰은 4층 규모(연면적 14만6771㎡)의 A, B 2개동에 330여점포가 들어선다. 전용 14~304㎡ 21실을 임대하는 A동은 편의점 안경 등 판매시설과 아이스크림 커피 전문점 제과점 등 식음료 시설, 병원으로 꾸며진다. 이미 대형마트의 입점이 확정됐다. B동(전용 17~159㎡, 36실)에도 비슷한 업종이 들어서며 와인바 한식점 등 고급 음식점도 포함된다.
◆판교역 알파돔시티= 롯데건설 컨소시엄은 경기 성남시 판교 신도시 판교역 일대에 알파돔시티를 선보일 예정이다. 121만6000㎡ 터에 2012년까지 완공을 목표로 하고 있다. 알파돔시티가 성공하면 분당, 용인 일대 상권 판도가 크게 바뀔 전망이다.
◆파크원= 파크원은 서울 여의도 복합단지인 서울국제금융센터 맞은편에 들어선다. 규모는 서울국제금융센터(연면적 50만7000㎡)를 압도한다. 옛 통일주차장 부지에 72층과 54층 오피스 건물, 30층 호텔이 들어선다. 오피스 건물과 호텔 사이에는 지상 8층짜리 쇼핑몰이 자리한다. 건축 면적은 2만4724㎡로 축구장의 3.5배나 된다. 연면적은 63만㎡를 넘는다.
◆디큐브시티= 2011년 5월 완공 예정인 대성디큐브시티는 51층 규모의 주거동 2개와 업무ㆍ판매ㆍ문화 시설을 갖춘 42층짜리 1개 동으로 구성된다. 연면적은 32만9463㎡로 테크노마트보다 크다. 내부에 특급 호텔과 컨벤션센터도 들어선다.
◆양재 파이시티= 양재 파이시티는 8만6002㎡ 부지에 연면적 75만8606㎡ 규모의 단일 건축물이다. 준공은 2013년 8월 예정이다.
5.동대문 메가 상권 읽기
동대문역사문화공원역 13, 14번 출구. 두타, 밀리오레, 케레스타, 굿모닝시티 등이 몰려 있는 이 지역은 1층 점포와 로드샵 위주의 상권이 함께 발달해 있어 유동인구의 시선을 사로잡는다. 10~20대 학생부터 30~40대 직장인, 전국의 소매상인, 외국인 관광객들로 장사진이다. 야간 쇼핑을 즐기려는 쇼핑객들도 매우 많다. 때문에 24시간 문을 열어 놓고 고객들을 맞고 있다.
이곳은 유동인구가 머물지 않고 '흘러가 버리는' 상권이 될 수 있고, 도로 자체도 협소하다. 이 같은 지리적 특성상 비교적 쉽게 거래할 수 있는 액세서리, 분식 등 노점과 화장품, 잡화매장들이 많다.
동대문역사문화공원역 12번 출구. 패션TV 뒷쪽 먹자상권은 주로 음식점, 노래방, 호프, 고깃집 등이 성업 중이다.
동대문 상권은 외국인 관광객이 매우 많다. 따라서 이들을 적극적으로 공략하는 것이 유리하다. 삼겹살과 갈비전문점은 외국인들이 선호하는 식당으로 동대문 상권에서 예비창업자들에게 가장 인기 있는 창업 아이템 중 하나다. 프랜차이즈 형태의 화장품 매장도 일본과 중국에서 온 관광객들을 중심으로 인기가 높다.
하지만 커피전문점은 찾아보기 힘들다. 동대문 상권을 찾는 유동인구가 대부분 쇼핑을 하는데 많은 시간을 투자하기 때문이다. 커피전문점 창업을 계획하는 예비창업자들은 이러한 점을 충분히 감안해야 한다.
동대문 상권의 유망 업종으로는 외국인 관광객 유치가 가능한 한식당, 화장품 매장, 쇼핑몰 상인을 대상으로 한 배달식당, 테이크아웃 전문점, 고깃집, 치킨호프집 등이 꼽힌다. 반면 커피 전문점, 브랜드 의류 매장, 패밀리레스토랑 등은 창업 시 신중히 생각해야 한다.
"주변 상권, 발전 전망 먼저 살펴야"
윤강열 타임스퀘어 기획팀 과장
"복합쇼핑몰에 입점하려면 사전에 메가 쇼핑몰의 동선과 주변 발전계획 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다."
지난해 9월 오픈한 영등포 타임스퀘어의 윤강열 건설본부 기획팀 과장은 "최근 복합쇼핑몰의 계약조건이 분양 위주에서 임대 위주로 바뀌었다"며 "창업자 스스로 법률적인 관계부터 쇼핑몰 운영업체 확인, 주변상권에 대한 전망 등을 면밀히 알아봐야 한다"고 당부했다.
윤 과장은 "임대계약 조건은 보증금 임대에 매달 고정임대료를 지급하는 방식과 보증금 임대에 매출의 일정비율을 수수료로 지급하는 방식이 있다"며 "매출 수수료 방식의 매장은 믿을 수 있는 법인이어야 성사 가능성이 있고, 매출을 취합하는 POS시스템도 구축해야 한다"고 설명했다.
윤 과장은 "평균 3년 임대계약이 기본인데, 중간 해지 시에는 인테리어 설치비 등을 보존해주지 않는다"며 "만약 새로운 임대주가 나타나지 않을 땐 손해가 더 커질 수밖에 없다"고 밝혔다.
그는 "부실한 분양대행사가 투자를 유도하고 '먹튀'하는 경우가 종종 있었으나 최근 임대를 전문으로 하는 외국계 대행사들이 늘어나면서 시장안정화가 이뤄지고 있다"고 말했다. 그는 "외국계 임대대행사의 증가와 함께 주요 상권에 복합물 구축계획도 늘어나고 있어 이에 대한 정보파악도 중요하다"고 덧붙였다.