부동산 훈풍, 언제 어디서

“지역 차별화는 계속된다.”

부산·경남을 중심으로 지방의 부동산 열기가 다시 고조되고 있는 가운데 하반기 부동산 시장은 어떤 방향으로 흐르게 될까? 전문가의 의견을 종합해보면 하반기 부동산 시장은 ‘대세 상승 회의론’과 ‘지역차 심화’로 압축된다.

5월31일 대한상공회의소에서 열린 ‘하반기 부동산경기 전망과 대응전략’ 세미나에서는 이 같은 취지의 발언이 이어졌다. 박덕배 현대경제연구원 연구위원은 ‘부동산 정책동향과 과제’라는 주제발표에서 “지방 부동산 시장의 회복세에도 불구하고 수도권의 악성 미분양으로 인해 시장 전체의 대세 반전은 아직 시기상조”라는 의견을 밝혔다.

이유는 800조원에 이르는 가계부채에 있다. 은행 빚을 얻어 내집 장만에 나선 이들이 상당수임을 감안하면 주택수요층의 추가 대출은 예전만 못할 것이라는 전망이다. 박 연구위원은 가계부채 해소방안으로 대출 만기를 늦추고 원금분할상환을 제시했다.

김선덕 건설산업전략연구소장 역시 지방의 부동산 열풍이 수도권까지 파급력을 발휘할지에 대해서는 회의적이다. 김 소장은 “수도권의 경우 매매가격 상승이 물가상승률에도 미치지 못할 것”으로 전망했다.

더불어 지역편차는 계속될 것으로 보인다. 지방의 매매가 대비 전세가 비율이 월등히 높아 매매가격을 상승시킬 것이라는 의견이다. 김 소장은 “지방의 매매가 대비 전세가 비율(광주 74.9%, 대구 70.5%, 부산 67.9%)이 서울 수도권(경기 51.5%, 서울 46.8%)보다 높아 매매가 지방의 상승세가 계속될 것”으로 내다봤다.

◆지방은 훈풍, 수도권은 냉랭

하반기 부동산 시장을 묻는 질문에 전문가들은 지방과 수도권의 뚜렷한 온도차가 계속될 것으로 예상하고 있다.

김규정 부동산 114 부장은 “지방은 70%에 이르는 매매가 대비 전세가 비율로 가격 상승 압력이 있지만, 수도권에서는 별다른 기대변수가 없어 상반기 기조가 이어질 것”이라며 “수도권 부동산 시장은 좋게 말하면 안정, 나쁘게 말하면 거래부진 현상이 계속될 전망”이라고 말했다.

지방의 부동산 열기는 중소형에서 점차 중대형으로 확대될 것이라는 목소리도 있다. 양지영 리얼투데이 팀장은 “지방은 신규 주택 공급 부족과 전세 가격 최고점, 잇따른 개발 호재까지 맞물리면서 가격 상승이 계속될 것”이라며 “지방이 그 동안은 중소형 중심으로 움직였다면, 하반기에는 중대형으로 가격 상승이 확산될 것으로 보인다”고 전망했다.

반면 수도권은 가격이 소폭 상승하겠지만 호재가 있는 지역 중심의 국지적 움직임을 보일 것으로 전망했다. 전세 가격이 크게 오르면서 매매가 대비 전세가 비율이 높아진 지역이다. 하지만 수도권 내 악성 미분양과 경기 회복 불안 등의 불안감이 여전히 크기 때문에 전반적인 회복세는 어렵다는 판단이다

전세시장은 가을 이사철 기점으로 수도권과 지방 전반적으로 가격 상승이 이어질 것으로 보인다. 양 팀장은 “중소형 물량이 여전히 부족한 데다 매매 시장 회복에 대한 불안감이 여전히 내재되어 있어 전세가격 상승이 예상된다. 전세 가격 상승폭은 지방보다는 수도권이 더 클 것으로 보인다”고 말했다.

상품별로는 하반기에는 수익형 상품의 인기가 계속될 전망이다. 특히 오피스텔의 주택임대사업 허용도 검토 중이어서 오피스텔의 기대감은 더 높아질 전망이다. 토지시장도 강세를 보일 것으로 내다보인다. 토지시장은 보금자리주택 보상, 대전 대덕지구 등 개발지 중심으로 호가가 크게 오를 것으로 내다봤다.

◆수도권 지방의 온도 차 원인은

박원갑 부동산1번지 부사장은 최근 수도권과 지방의 부동산시장 온도 차의 원인을 “강남이 오르면 지방 곳곳까지 파장이 이어진다는 ‘물결효과’가 사라지고 있다”고 판단하고 있다. 부동산은 이제 전국화 시장이 아닌 지역별 독립시장이라는 것이다. 그 배경에는 크게 세 가지 이유가 있다.

2005년 2주택자에 대한 양도세 부과 방침으로 원정투자의 밧줄이 끊기면서 지방의 오버슈팅이 발생하지 않은 것이 첫 번째 이유다. 서울의 투기세력이 지방까지 눈길을 돌리지 않으면서 지방 주택시장이 수요공급에 따라 움직이게 됐다는 해석이다.

두 번째는 수도권이 가격 상승에너지를 이미 소진했다는 점이다. 2006년 판교분양과 2008년 총선을 거치면서 수도권은 두 번이나 상승에너지를 뿜어냈다. 그동안 지방은 자연스러운 수급이 이뤄졌다.

마지막은 보금자리주택 효과다. 수도권에서 보금자리주택이 낮은 가격에 공급되면서 수요자들의 눈높이가 높아진 것이 원인이다. 기존 주택거래나 민간분양 아파트에 눈길을 주지 않게 된 이유다.박 부사장은 “정부의 잇따른 규제완화 및 활성화대책과 전세 수급난 등의 가격 상승 압력과 700조원에 이르는 가계부채, 금리인상 등 가격 하락 압력이 상충하면서 당분간 가격이 오르내리는 밭고랑(박스권) 장세가 하반기에도 이어질 것”으로 전망했다.

하반기 달라지는 부동산

3.22대책, 5.1대책 등으로 하반기에는 달라지는 부동산 제도가 많다. 세금을 비롯해 청약제도 등 달라지는 부동산 제도를 꼼꼼히 체크해야 부동산 투자에 성공할 수 있다.

연말까지 주택 취득세율이 50% 감면된다. 9억 원 이하 1주택자의 취득세율을 현행 2%에서 1%로 낮아졌다. 또 9억 원 초과 1주택자 또는 다주택자의 취득세율도 4%에서 2%로 낮아졌다.

정부가 준비 중인 개선안은 전용면적 60㎡ 이하 보금자리주택 가운데, 그 동안 신혼부부와 생애최초 특별공급에 한해 적용되던 소득과 자산기준을 일반공급으로 확대된다. 부동산 재산금액 2억1천550만원을 기준으로 전월세 보증금을 포함해 이 금액을 넘을 경우, 60㎡ 이하 보금자리 주택 청약을 할 수 없게 된다.

소득기준은 기존대로 도시근로자 가구 월평균소득의 100% 이하로 하되, 기존 근로소득과 사업소득 외에 국세청 원천징수 지급명세서를 통해 연금소득과 퇴직소득도 포함하는 방식이 유력하다. 다만 세 자녀나 노부모, 기관 추천 등 다른 특별 공급의 경우 이 같은 소득과 자산기준이 적용되지 않는다.

공청회를 통해 공개된 개선방안은 전문가들의 의견수렴을 받아 내용을 확정한 뒤, 이달 이후에 공급되는 보금자리주택부터 적용될 예정이다.

수도권 보금자리주택 민영주택는 무주택자에게 우선 공급된다. 수도권 보금자리주택지구에서 85㎡ 이하의 민영주택 공급 시 가점제를 100% 적용, 무주택자만이 1순위 청약 가능하다. 85㎡ 초과 민영주택은 현행 청약 방식이 유지된다.

민영주택 재당첨 제한 적용 배제 기간도 1년 간 연장돼 2012년 3월 말까지 적용된다. 또 중증장애인과 40㎡ 이하의 주택이 없는 지역에 거주하는 경우 50㎡ 이하까지 국민임대주택 공급하고, 국민임대·장기전세주택 공급 시 다자녀 우선공급과 일반공급 가점 적용 시 태아를 자녀로 인정하는 등 청약제도도 변경된다.

6월 중순부터 도시형 생활주택을 지을 수 있는 규모가 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대된다.

6월 임시국회에서 그간 논란이 된 분양가 상한제나 건축 초과이익 환수제등 주요 부동산 규제 완화도 추진될 예정이다. 분양가 상한제 폐지는 지난 3.22 대책에서 정부가 폐지 의지를 밝혔지만 4월 임시국회 상정이 무산되면서 이달 임시국회로 미뤄진 상태다.

시행 4년 차를 맞는 재건축 초과 이익 환수제는 산정방식 등에 대한 논란과 함께 초과이익 환수로 사업이 지연되자 민간 주택 공급에 걸림돌이 된다고 판단, 폐지에 대한 논의가 진행 중이다.

전월세 상한제 도입안도 이번 임시국회에 상정될 예정이다. 전국의 전월세값 인상폭을 연 5%로 제한하고, 임차인이 집주인에게 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하는 내용을 포함했다.

주거용 오피스텔에 대해서도 주택 임대사업 등록을 허용하고 세금 혜택을 주는 방안이 추진된다. 임대사업자로 등록하면 전용면적 60㎡ 이하 주택을 구입할 때 취득세가 면제되고 그보다 넓은 아파트에 대해서는 25~50%를 감면해준다. 또 종합부동산세가 사실상 면제되며 양도소득세는 다주택자 중과 대상에서 제외되는 등 각종 세제 혜택을 받는다.