수직증축 리모델링 등 집값 변화 초래 대상도 제외
정부가 공유형 모기지 대출 대상 아파트를 '매매가 상승 가능 지역'으로 한정할 계획이다. 국민주택기금 안정성 때문이라고 하지만 지역차별 논란이 예상된다.
4일 국토교통부에 따르면 국토부는 공유형 모기지 대출심사평가기준에 집값 하락 가능성이 높은 곳들을 대출 대상에서 배제하거나 감점을 주는 내용을 포함시킬 계획이다.
국토부 관계자는 "집값 하락은 기금 안정성을 해칠 우려가 있어 집값 상승 가능성은 중요한 대출 판단 기준이 될 수밖에 없다"고 말했다.
정부는 대출 제한 또는 감점 요소를 열거하는 식으로 '집값 리스크'에 대응하는 방안을 검토 중이다. 이에 따라 수직증축 리모델링과 재개발·재건축 대상 아파트도 모두 대상에서 제외될 것으로 알려졌다.
수직증축 리모델링은 집값 상승 요인이라는 게 일반적 관측이지만 층수가 높아지면 보유 주택의 지분변동이 초래되고 대지 지분율이 낮아질수록 집값 할인율이 커진다. 수직증축 리모델링을 허용하는 주택법 개정안은 이번 정기국회 통과가 유력하다. 다음달부터 시행될 공유형 모기지 대출과 시기적으로 맞물릴 공산이 크다. 수직증축 리모델링은 건물 기본 구조를 유지한 채 층수를 최대 3개 층까지 높일 수 있다. 가구 수 증가율은 최대 15%까지만 허용했다.
정부 방침대로라면 단순 리모델링도 대출 대상에서 제외될 공산이 크다. 리모델링 비용을 집값에 포함시키느냐를 놓고 구매자와 국민주택기금간 분쟁의 소지가 발생할 수 있기 때문이다. 비용이 집값에 포함되면 기금의 지분율(최대 70%)이 낮아지고 매매차익 조정으로 이어진다. 기금의 리스크가 커지는 셈이다.
20년 이상 된 아파트에 대출이 어렵다는 분석이 나오는 것도 같은 맥락이다. 대출 만기까지 40년 사이 멸실 또는 리모델링 가능성이 높기 때문이다. 노후 아파트일수록 집값이 더 이상 오르기 힘들다는 것도 한 이유다.
수익공유형은 매매손실을 구매자가 떠안지만 손익공유형은 기금이 지분율만큼 손실을 공유한다. 수익공유형의 경우 직접 손실을 입지 않더라도 기회비용 손실을 만회하려면 집값이 어느 정도 올라줘야 한다.
정부가 수도권과 6개 광역시로 대출 지역을 한정한 데 이어 대출대상 아파트도 선별하면서 지역간 형평성 논란이 불가피할 전망이다. 대출 가능 지역 내에서도 도심이 중심이 되면서 소득계층간 차별논란이 예상된다.
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국토부는 추석 전까지 대출심사평가기준을 확정하고 다음달 1일부터 우리은행을 통해 상품을 판매할 계획이다. 은행은 선착순으로 신청을 받아 약 열흘간 주택 감정평가를 포함한 대출심사를 진행할 계획이다. 이때 대출금 상환능력도 함께 살펴본다.
국토부 관계자는 "기금 안정성을 고려해 집값 상승 가능성이 높은 곳을 우선 대출가능 지역으로 검토할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.