미국·일본은 임대쇼핑몰 대세

국내에서 분양쇼핑몰 개발이 대세를 이루면서 텅 빈 상가가 늘어나고 있다. 대형 상가의 상당수가 상가 공동화로 애를 먹고 있으며 용인 동백 쥬네브는 그 대표적인 사례로 꼽히고 있다.

최고의 입지를 자랑하는 가든파이브는 청계천 이주 상인을 대상으로 한 특별분양에서 4718명 중 795명만 계약해 계약률이 16.8%에 그쳤고 일반분양도 저조한 실적을 보이고 있다. 공급 과잉에 고분양가가 발목을 잡고 있는 것이다.

올해 분양에 나서야 하는 아산배방 PF개발사업 상업시설, 대전 스마트시티 상업시설, 일산 퍼즐 등은 경기 침체에 따른 대규모 공실을 우려해 상가 분양을 연기하는 방안을 검토 중이다.

국내에서 분양쇼핑몰이 대부분인 것은 시행사들이 쇼핑몰 운영을 통한 수익보다는 분양을 통해 한 번에 수익을 확보한 뒤 손을 털려는 성향이 강하기 때문으로 분석됐다. 또 코엑스를 제외하고는 메가 쇼핑몰 개발 경험이 없는데다 운영 전문 디벨로퍼가 존재하지 않는 것도 분양쇼핑몰이 양산되는 원인으로 꼽히고 있다.

반면 메가 쇼핑몰의 원조인 미국은 분양 자체가 없고, 우리나라에 앞서 상가 공동화로 홍역을 앓았던 일본은 미국을 벤치마킹해 지난 1980년대부터 임대 방식이 자리를 잡았다.

일본 유력 쇼핑몰개발 컨설팅업체인 지오 아카마츠의 쯔지카와 마사하루 해외사업대표는 "한국은 아직까지 쇼핑몰을 상업개발이 아닌 단순 부동산개발로 접근, 분양에 집중하다보니 상품기획(MD) 컨트롤이 안 돼 활성화가 미흡하다"고 진단했다.

장동석 대표는 "세계적인 쇼핑몰개발 트렌드는 엔터테인먼트가 복합된 테마상가이며 임대방식은 이런 콘셉트를 관리하기 쉬운 구조"라며 "임대형으로 하면 분양에 필요한 마케팅 비용이나 투자자의 금융비융 등 거품이 걷히는 효과가 있다"고 강조했다.

부동산업계는 경방의 '타임스퀘어'와 대성산업의 '디큐브시티'가 국내 임대쇼핑몰의 성공사례를 보여주기를 기대하고 있다. 두 프로젝트는 시행사가 보유한 땅이어서 땅값이 들지 않았다는 장점이 있기도 하다.

오는 8월 그랜드오픈하는 타임스퀘어는 전체 25만㎡에 달하는 쇼핑몰 중 신세계백화점(백화점, 명품관), 이마트, 교보문고, 메리어트, CGV, 아모리스(아워홈) 등 메이저 테넌트가 전체 MD의 85% 이상을 채웠다. 국내에서 인기몰이중인 자라(ZARA)도 입점을 확정했다.

나머지 15%의 공간도 식음료 및 리빙 위주의 소규모 임대 테넌트로 채울 계획이다.

2011년 완공예정인 디큐브시티는 현재 한창 테넌트를 모집중이다. 전체 상업시설 면적이 3만4000평에 달하지만 백화점하고 할인점은 배제했다. 디벨로퍼 입장에서백화점과 할인점이 대규모 면적을 차지해 반갑기는 하지만 오히려 적자를 유발할 수 있고 운영 수익도 신통치 않다는 판단 때문이다.

디큐브시티는 반대로 중대형 또는 중소형 테넌트와 카테고리 킬러, 서점 등을 유치중이며 호텔, 뮤지컬시어터, 소규모 컨벤션, 스파 등과 연관된 테넌트 유치에 집중할 계획이다.

타임스퀘어 관계자는 "백화점, 쇼핑몰, 영화관, 대형서점 등이 시너지를 이루도록 최적화된 '몰링(malling)' 시스템을 갖췄다"며 "이는 전체 상업시설을 직접 100% 임대 형식으로 구성하고 관리까지 직접 맡았기 때문에 가능한 일"이라고 강조했다.