금융위 가계부채관리방안에 부동산시장 초긴장
정부가 다주택자 주택담보대출 만기연장을 제한하고 가계대출 총량까지 강하게 조이면서 부동산 시장이 '수요 억제와 매물 증가'라는 이중 압력에 직면했다. 부동산시장 전문가들은 단기적으로 매물 출회가 늘어 가격 하방 압력이, 중장기적으로는 임대 공급 축소에 따른 전월세 불안이 각각 가중될 것으로 내다봤다.
1일 금융위원회가 발표한 가계부채관리방안에 따르면 오는 17일부터 수도권 및 규제지역 아파트를 담보로 한 다주택자·임대사업자의 주담대 만기연장이 제한된다. 금융위는 또 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 전년보다 낮추고 온라인투자연계금융업자(P2P) 대출까지 규제를 확대했다.
부동산 전문가들은 이와 관련, 시장 전반의 유동성을 동시에 죄는 구조가 만들어졌다고 입을 모았다. 특히 이번 조치가 단순한 대출 억제를 넘어 대출 기반 부동산 투자 구조를 정조준한 정책이라고 해석하는 분위기가 강하다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "다주택 보유자의 레버리지 구조를 점진적으로 정상화하려는 의도가 담겼다"며 "양도세 중과 유예 종료와 맞물리면서 유동성이 낮은 차주를 중심으로 매물 출회가 늘고 가격 하락 압력도 확대될 수 있다"고 말했다.
대출 규제에 따라 단기적으로는 매물 증가 가능성이 높아졌다. 오는 5월9일 양도세 중과 유예 종료와 맞물려 유동성이 부족한 다주택자를 중심으로 매각이 늘어날 수 있어서다. 전세가율이 낮거나 월세 비중이 높은 지역처럼 보증금으로 대출 상환이 어려운 구조의 주택이 우선적으로 시장에 나올 가능성이 거론된다. 시장에서 우려해온 '매물 잠김' 현상을 일부 완화하는 요인으로 작용할 수 있다는 평가다.
다만 매물 증가세가 제한적일 것이라는 관측도 나온다. 과거 대비 대출 규모가 크지 않은 일부 다주택자의 경우 보증금 증액이나 자산 처분 등을 통해 상환이 가능해 매물 급증으로 이어지지 않을 수 있어서다.
매수 측면에서는 거래 위축이 불가피할 것으로 전망했다. 가계대출 총량 축소와 위험가중치 상향이 동시에 작용하면서 대출 한도는 줄고 금리 상승 압력은 커질 가능성이 높기 때문이다. 이에 전문가들은 자금 조달 여건이 전반적으로 악화되며 매수자 관망세가 한층 짙어질 것으로 관측했다.
남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "대출 총량 축소와 자금 출처 조사 강화가 맞물리며 당분간 매수 심리가 위축될 것"이라고 예상했다.
지역별로는 차별화 흐름이 예상된다. 강남3구와 용산 등 핵심지는 대출 의존도가 낮은 자산가 중심 시장이 유지되면서 가격 하방 압력이 제한적일 것으로 보인다. 반면 수도권 외곽과 중저가 지역은 대출 규제의 직접적인 영향권에 들어가면서 매물 증가와 수요 위축이 동시에 나타날 가능성이 크다. 자산가 중심 시장과 대출 의존 시장 간 격차가 더욱 벌어지는 구조다.
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이번 방안에서는 우회 대출 경로까지 차단한 점도 눈에 띈다. P2P 대출에 대한 규제를 강화하면서 그동안 1금융권 규제를 피해 이동하던 자금 흐름까지 봉쇄했다. 시장에서는 일찌감치 "대출 규제의 그물망이 촘촘해지면서 사실상 모든 레버리지 경로가 막혔다"는 평가가 나온다.
투자 심리 위축도 불가피할 전망이다. 기존에는 대출을 연장하거나 갈아타는 방식으로 보유를 유지할 수 있었지만 이번 조치로 그 전제가 흔들리면서 레버리지 투자 자체에 대한 불확실성이 커졌기 때문이다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "신규 대출 규제를 넘어 기존 대출 회수 가능성까지 인식되면 다주택 투자 경로 자체가 차단되는 효과가 있다"며 "규모보다 '회수 가능성'이라는 신호가 시장에 더 큰 영향을 줄 것"이라고 말했다.
특히 임대차 시장에 대한 우려가 적지 않다. 다주택자는 민간 임대 공급의 주요 축인데 규제가 강화되면서 신규 투자와 기존 보유가 모두 위축될 경우 임대 물량 감소로 이어질 수 있기 때문이다. 윤 전문위원은 "민간 임대 공급이 줄어들면서 전월세 매물 감소와 가격 상승 압력으로 이어질 가능성이 있다"고 지적했다.
결국 이번 대책은 단기적으로 매물 증가와 거래 위축을 동시에 유발하며 가격 조정을 압박하는 효과가 예상된다. 다만 중장기적으로는 임대 공급 축소에 따른 전월세 불안이 변수로 작용할 전망이다. 전문가들은 "당분간 거래가 얼어붙은 가운데 가격이 점진적으로 조정되는 국면이 이어질 것"이라며 "양도세 유예 종료 전후인 5월이 단기 변곡점이 될 것"이라고 내다봤다.
