임대쇼핑몰 vs 분양쇼핑몰 누가 웃을까

가든파이브, 노량진민자역사, 디큐브시티, 타임스퀘어.

서울 쇼핑지도가 바뀌고 있다. 초대형(Mega) 쇼핑몰이 속속 선을 보이면서 소비자들을 행복한 고민에 빠뜨리고 있다.

코엑스몰을 계기로 식음, 오락, 문화, 엔터테인먼트가 한곳에 복합된 메가 쇼핑몰은 몰족(Mall족)이라는 신조어를 만들어낼 정도로 부동산개발에서 새로운 가능성을 보여주고 있다.

4개 쇼핑몰 모두 메가 쇼핑몰로 불릴만하지만 가든파이브과 노량진민자역사는 분양형, 디큐브시티과 타임스퀘어는 임대형이라는 점에서 큰 차이가 난다. 특히 상권 활성화를 통한 지속적 수익 창출이라는 측면에서 분양형과 임대형 중 누가 최후의 승자가 될 지 부동산업계의 이목이 집중되고 있다.

◇ 메가 쇼핑몰들을 주목하라

서울의 쇼핑지도를 바꿀 메가 쇼핑몰로는 가든파이브, 노량진민자역사, 디큐브시티, 타임스퀘어 등이 꼽히고 있다.

송파구 문정동에 오픈 예정인 가든파이브는 연면적이 42만6635㎡로 8360개의 상가(공장, 창고시설 등 포함)와 송파CGV와 대공연장, 스파 등이 들어선다. 지난해 말 특별공급에 이어 최근 일반분양에 들어갔다.

영등포 도심에 지어지는 연면적 37만3000㎡ 규모의 타임스퀘어는 백화점, 호텔, 오피스 2개동, 멀티플렉스로 구성되며 이 5개동을 연결하는 지상 4층 규모의 쇼핑몰이 개발된다. 오픈은 8월 예정.

구로구 대성연탄 터에 들어설 디큐브시티는 51층 초고층 주상복합 아파트와 지하 8층, 지상 42층 규모의 상업용 복합건물로 구성된다. 복합건물 1∼9층에는 뮤지컬 전용극장, 콘서트홀, 공연장 등 다양한 문화공간이 들어선다.

노량진민자역사는 연면적 12만2062㎡, 지하 2층~지상 17층 규모로 역사 내 명품쇼핑관 및 식당가, 영화관 등이 들어선다. 1700여개 상가로 구성되며 최근 분양에 돌입했다.

◇분양 VS 임대 누가 웃을까?

4개 쇼핑몰 모두 메가 쇼핑몰로 불릴만하지만 가든파이브과 노량진민자역사는 분양형, 디큐브시티과 타임스퀘어는 임대형이라는 점에서 큰 차이가 난다.

분양형은 모든 상가를 매각하는 것이어서 개발사업자는 투자자금을 한 번에 회수할 수 있고 투자자는 임대를 놔 매달 임대료를 받을 수 있다. 상가가 은퇴 이후를 겨냥한 노후 투자상품으로 인기를 끈 이유다.

반면 높은 분양가로 인해 임대료도 비싸지고 이 때문에 임차인을 구하기 어려워 상가가 텅텅 비게 되는 단점이 있다. 특히 경기 영향을 많이 받아 투자자 입장에서 임대료 수익은 고사하고 금융비용이 더 높아질 가능성이 높다.

용인 동백 쥬네브 등 대형 상가의 상당수가 상가 공동화에 빠져있고 최고의 입지를 자랑하는 가든파이브도 분양에 애를 먹고 있다.

반면 임대형은 개발사업자가 임차인(테넌트)을 직접 유치하고 운영까지 하게 되며 매출액의 일정 비율을 임대료로 받기 때문에 수익 회수기간이 길어진다. 또 상권을 활성화시키기 위해서는 우수한 테넌트를 구해야 하는데 이 작업이 쉽지 않다.

대신 메이저 및 브랜드 테넌트 위주로 상가를 채우다보니 상권 활성화가 빨라져 집객 효과가 높고 계약만료 때 실적이 좋지 않은 테넌트를 교체, 지속적인 상권 활성화를 꾀할 수 있는 장점이 있다. 특히 상권 활성화가 지속될 수록 임대료를 높일 수 있어 임대수익이 지속적으로 상승한다.

미국 유력 마케팅 컨설팅사인 토마스컨설팅 한국지사의 정동석 사장은 "세계적인 쇼핑몰 개발 트렌드는 임대방식"이라며 "한국의 높은 땅값, 분양에 따른 과도한 마케팅비용, 금융비용 등을 감안하면 분양쇼핑몰의 공동화 우려가 상대적으로 크다"고 말했다.