우량건설사 '보증 없는 PF구조 고안중'

더벨|이 기사는 03월12일(15:50) 머니투데이가 만든프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서도 국제회계기준(IFRS) 도입으로 인한 변화가 나타나고 있다. IFRS가 도입되면 그동안 우발채무로 주석으로만 기록하다 확정채무가 되는 보증 부담을 지지 않기 위해 총력을 기울이고 있다.

이미 일부 건설사는 PF 사업 초기 건축물을 미리 팔아버리기도 한다. 또 시공사 보증 없는 펀딩 구조를 고안하기 위해 금융권과 머리를 짜내고 있다.

지난 2월 한화건설이 홍콩 레이싱홍이 추진한 4500억원 규모의 중학지구 PF를 성공적으로 완료했다. 3500억원의 대출과 1000억원의 자산유동화기업어음(ABCP)으로 구조가 짜였다.

당초 금융권은 시행사에서 제공한 담보 부족으로 한화건설의 PF 연대보증을 요구했다. 하지만 한화건설은 이미 2조2000억원(2009년 3분기 기준)에 달하는 우발채무가 있어 추가적인 부담을 지기 어려웠다. 그래서 선택한 것이 바로 오피스 선매각이었다. 사업이 진행되는 도중에 오피스가 팔리면 한화건설은 채무 부담에서 벗어나 단순 도급 시공사가 된다. 단 선매각이 안될 경우 대림산업이 오피스를 매입해야 하는 약속을 했다.

앞서 지난 1월에도 GS건설이 청진동 KT건물 뒤 도시환경정비사업 부지를 KT에 매각했다. GS건설이 진행하던 PF 사업으로 토지와 사업권을 넘기면서 단순도급 형태로 지위를 바꾸었다. 2000억원에 달하는 우발채무를 줄였다. 대림산업 역시 광화문 교보빌딩 뒷편 청진 2·3지구 오피스 빌딩 선매각 협상을 교보생명과 진행하고 있다.

PF 사업 초기 건축물을 선매각하는 방식은 최근 들어 나타나고 있는 현상이다. 오피스 빌딩을 중심으로 나타나고 있는 이같은 구조는 PF 보증에 대한 부담을 지지 않으려는 시공사의 진화된 모습이다.

PF 펀딩이 이뤄질때 '시공사-연대보증, 금융권-매입약정'의 공식도 점차 깨지고 있다. 금융권의 신용보강 없는 네이키드(Naked) ABCP는 이미 일반화돼 있고 시공사의 보증 없는 구조에 대한 논의도 이뤄지고 있다.

법적 논란이 있었던 토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄진 구조, 그리고 이를 보완한 토지중도금 자체의 양도 방식은 이미 선보였다. 이보다 더 진화된 구조가 바로 시공사가 아예 펀딩에 대한 보증을 하지 않는 방식이다. PF에 대한 보증을 빼고 분양책임만 지는 식이다. 분양책임도 전체 사업의 60~70%로 제한하는 구조가 논의되고 있다.

금융권 한 관계자는 "우량 건설사 위주로 PF 보증을 하지 않으려는 움직임이 강하다"며 "책임분양은 IFRS가 적용되더라도 금융부채에 비해 적게 부채로 잡힐 것"이라고 말했다

회계법인 한 관계자도 "IFRS가 적용되면 PF보증인 금융부채보다는 충당부채에 해당되는 책임분양 형태가 낫다"고 설명했다.

금융권에서도 이같은 구조에 대해 부정적이지만은 않다.

은행 한 관계자는 "우량 건설사라는 전제 하에 책임분양 70% 정도면 원리금 회수에 문제가 없을 것"이라고 말했다.