연내 리츠 출범 목표로 '세부 구조' 검토…"매각은 빨라야 12년후, 그전엔 공공성 유지"
서울시 산하 SH공사가 '고가 장기전세주택'의 유동화를 추진하고 있다. 연내 리츠를 출범시켜 별도 운영을 본격화하고 계약 기간이 끝나면 매각하는 방향으로 가닥이 잡혔다.
24일 SH공사에 따르면 사내 금융사업추진단은 부채감축을 위해 국민주택규모를 초과하는 114㎡ 장기전세주택을 리츠가 승계받아 운영하고 향후 매각하는 방안을 서울시와 국토교통부 등 관계부처와 협의 중이다.
공사 관계자는 "114㎡ 장기전세는 사실상 '로또'가 돼 버렸고 국민주택규모도 아니어서 공사가 계속 보유하는 게 맞지 않다는 판단"이라며 "연말 리츠 출범으로 운영방식을 바꾸고 궁극적으로는 20년 의무기간 후 매각을 전제로 검토 중"이라고 밝혔다.
대상 가구는 2200여가구다. 대형 장기전세주택은 2008년에 처음으로 △114㎡ 이하 420가구 △114㎡ 초과 9가구가 공급된 후 지난해까지 한시적으로 중단된 해를 제외하고 꾸준히 공급이 이어져 왔다.
단지별로는 △강일1지구(2008년, 420가구) △수락산리버시티3(2009년, 30가구) △신내2지구 신내데시앙(2009년, 108가구) △상암2지구1 11단지(2010년, 78가구) △상암2지구3 10단지(2010년, 108가구) △고덕리엔파트3단지(2010년, 287가구) 등의 순으로 공급됐다. 지역별로는 상암, 고덕, 송파, 신정, 천왕, 서초, 세곡, 양재, 마곡 등에 고루 분포돼 있다.
장기전세 의무유지기간은 최초모집공고일로부터 20년으로, 2008년 공급 가구의 경우 리츠로 전환하더라도 2028년은 돼야 매각 조건이 충족된다. 중간에 입주한 가구들도 임대차 계약서에 20년 의무기간이 명시돼 있어 실제 매각 가능 시점은 더 늦춰질 수 있다.
공사 관계자는 "나중에 매각을 추진하더라도 빨라야 2029~2030년에 가능할 것이며 의무기간 종료 전에는 매각 추진을 못한다"며 "임차인의 권리를 존중하고 공공성을 유지하는 선에서 운영만 공사에서 떼어내 해보자는 것"이라고 설명했다.
공사에서 대형 장기전세주택의 자산 유동화를 추진하는 것은 국민임대주택 규모를 초과해 더 이상 동일 면적 주택을 공급하지 않는 데다 보증금이 부채로 잡혀 재정적인 부담으로 작용하기 때문이다.
장부상 부채로 잡히는 총 보증금이 6000억원 규모에 달하고 손실처리되는 수선유지비와 특별수선충당금은 한해 300억원 수준에 육박한다는 게 공사의 설명이다. 이들 주택의 관리주체가 리츠로 바뀌면 부채와 손실 부담이 그만큼 덜어지게 된다.
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변창흠 SH공사 사장은 최근 언론과의 인터뷰에서 "시프트 보증금이 부채로 잡혀 공사 운영에 부담이 되고 있다"며 "전용면적이 100㎡를 넘어가는 중대형 주택은 추가 공급을 않기로 했다"고 밝힌 바 있다.
리츠의 구체적인 재무나 운영 구조에 대해서는 현재 논의가 진행 중이다. 운영의 경우 리츠가 개별적으로 임대료를 수납하고 자산관리, 운영 등을 도맡고 공사가 이를 지원하는 상호 보완적인 형태로 갈 가능성이 높다. 임차인의 법적 권리도 승계된다. 다만 리츠 전환에 반대할 경우 퇴거할 수 있는 권리가 주어질 것으로 보인다.