업무용지 최고 2.4배에 낙찰…"오피스 등 공급 부족 판단"
지난 20일 찾은 서울 강서구 마곡개발지구는 울타리 너머로 건물들이 하나둘씩 올라오고 있었다. TK케미칼컨소시엄 준공 등 입주한 기업들이 일부 있지만 아직은 공사가 한창이다.
마곡지구는 올해는 11개 기업, 내년에는 48개 기업들이 준공을 앞두고 있다. 내년 7월이면 LG그룹의 연구복합단지인 LG사이언스파크가 1차 준공을 마치고 12월에는 이화여자대학교 제2 부속 병원이 들어설 예정이다.
아파트들도 입주가 이어지고 있다. 마곡지구8단지(마곡엠밸리8단지)는 다음 달 입주를 앞두고 막바지 입주 준비로 분주했다. 마곡지구 아파트들은 가격 상승세가 무섭다. 마곡힐스테이트 84.93㎡는 지난 4월 초기 분양가보다(5억3000만원대)약 2억4600만원이 오른 7억7600만원(입주권)에 거래됐다.
마곡동 아파트 시세는 2년 전만 해도 서울 전체 평균은 물론 강서구 평균에도 미치지 못했지만 이달 면적당(1㎡) 시세는 537만원으로 서울 평균(532만원)보다 높다. 강서구 평균 아파트(429만원)보다는 19.4% 높다.
마곡지구는 오피스텔 등 공급 과잉 논란이 있지만 개발투자자들에게는 여전히 인기다. 지난달 올 들어 처음으로 분양한 마곡지구 내 업무 용지 5개 필지 경쟁률은 평균 170%, 최고 240%을 기록했다. 낙찰가율은 지구 내 업무용지 매각을 시작한 2012년(107%) 이후 최고 수치다.
업무용지에 오피스텔은 지을 수 없지만 오피스 분양은 가능하기 때문이다. 서울시는 마곡지구 오피스텔에 대한 공급 과잉을 우려해 오피스텔 추가 건축 불허 방침을 내렸다.
부동산투자개발 한 대표는 "입찰에 나온 토지 가격 자체가 지난해보다 현격히 높았는데 이마저도 2.4배의 높은 가격에 낙찰됐다"며 "오피스 등 수요보다 공급이 부족하다고 개발자들이 생각했기 때문"이라고 설명했다.
다른 개발업자 한 대표는 "지난해 오피스 분양을 했는데 완판에 성공했다"며 "분양 시장이 좋아서 용지 입찰에 참여했는데 생각보다 낙찰가가 높아 떨어졌다"고 말했다.
오피스텔도 최근 기준금리가 내려가면서 문의가 늘고 있다고 인근 공인중개소 관계자들은 전했다. 마곡지구 오피스텔은 역세권을 중심으로 분양권에 500만~3000만원대의 웃돈이 형성돼 있다. 마곡동 K공인중개소 관계자는 "59㎡ 등 소형 아파트들의 가격이 5억원대를 넘는 등 너무 뛰었다"며 "가격 부담을 느낀 신혼 가구들이 넓은 평수의 오피스텔을 찾는다"고 말했다. 이 관계자는 "인근 신축 빌라들도 2억~3억원대로 덩달아 올라 비교적 큰 오피스텔이 인기가 있다"고 말했다.
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예상 수익률은 5~6%대다. 마곡나루역 보타닉푸르지오시티 32.72㎡(전용면적)은 분양가는 약 2억4000만원, 여기에 웃돈 1100만원이 붙어 약 2억5500만원대에 매입이 가능했다. 예상 월 임대료는 110만원, 세금 등을 반영하지 않은 수익률은 5.2%다. 해당 물건을 소개한 공인중개소 관계자는 "내년 3월 입주 전까지 1000만원 내외의 웃돈이 더 붙을 것"이라고 자신했다.
인근 P공인중개소 관계자는 "세금 등을 반영해도 은행 예금 금리보다 훨씬 높은 수익을 낼 수 있어 문의가 많은 편"이라고 말했다. 가령 지하철 5호선 발산역 인근에 있는 A오피스텔은 매매가가 1억2000만원이다. 월 임대료는 50만원으로 1년 임대 수익은 600만원(연 5%)이다. 세금과 각종 비용 등을 반영해도 1년 은행 이자 132만원(연 1.1%, 세전기준)보다 높다.
