무주택자 '1가구 1주택' 마련 부담을 덜어주는 게 최상

지난 4일 국토교통부와 기획재정부, 서울시 등 관계 부처는 공공재건축 제도를 도입하고, 도심 내 신규 택지 개발하는 등 오는 2028년까지 서울 등 수도권에 총 13만2000가구의 신규 주택을 공급한다는 내용을 골자로 한 8·4 부동산 대책을 내놨다. 문재인 정부들어 무려 23번째 부동산 정책이 나온 셈이다.

주목할 점은 서울 태릉 골프장, 용산 옛 미군기지 캠프킴 등을 활용하는 한편 공공재건축에는 용적률을 500%까지 상향하고 건물 층수도 50층까지 허용하는 등의 대대적인 공급 확대 정책을 내놓았다는 것이다. 특히나 최근 부동산 문제가 논란이 되자 공급물량을 발굴해서 늘리라는 문재인 대통령의 지시가 있은 이후, 그동안 주택 공급에는 문제가 없다던 정부가 방향을 전환해 기존의 예정된 주택과 3기 신도시의 사전청약 물량까지 더해 총 26만가구 이상을 공급하겠다고 밝혔다.

이에 김태년 민주당 원내대표는 “주택시장이 안정될 때까지 투기 근절, 투기 이익 환수, 무주택자 보호라는 부동산 안정화 3법칙을 흔들림 없이 추진하겠다"며 국민이 모두 내 집 한 채를 장만할 수 있는 ‘1가구 1주택 시대’를 만들겠다는 야심찬 포부도 밝혔다.

천정부지처럼 오른 집값을 바라보면서 허탈함과 소외감을 느꼈던 사람들도 내 집 한 채 정도는 마련할 수 있게 된다니 참 반가운 이야기다. 하지만 정부나 민주당은 정작 이러한 정책 목표를 달성하기 위한 구체적이고 현실적인 대책은 아직 내놓지 못했다. 8·4대책처럼 도심에 재건축을 확대하고 부지를 발굴하여 서울과 수도권 등지에 공급을 늘리면 과연 집없는 서민들도 모두 내 집을 장만할 수 있을까?

통계청의 2018년 기준 주택소유통계에 따르면 총 주택은 1763만3000호 중에서 주택을 소유한 주택소유자(개인)는 1401만명인데, 이들이 소유한 주택은 1531만7000호로 총 주택의 86.9%를 차지하고 있다. 한편 주택을 소유한 유주택가구는 1123만4000가구로 일반가구 1979만9000가구 중 56.2%이며, 이들 가구가 소유한 주택은 1532만 8000호로 전체 주택의 86.9%를 차지한다.

이 통계에 따르면 일반가구 중에서 주택을 소유하지 못한 가구는 865만5000가구이며, 만약 현재 가구들이 소유한 주택을 그대로 소유 상태가 유지된다고 가정하고 약 1980만가구에 달하는 총가구가 1주택을 소유하려면 필요한 주택의 수는 865만채가 넘는다.

물론 1가구 1주택 시대를 여는데 굳이 무주택 가구수에 해당하는 865만채의 추가적인 주택 물량은 필요하지 않을 것이다. 경우에 따라서는 임시 거주 혹은 지방 근무를 위해 매매보다는 임대주택을 선호하는 경우도 있고, 집을 구매할 자금은 부족하나 도심에 살아야 하는 경우 불가피하게 임대 주택을 찾는 등 사정은 천차만별이다. 정부의 부동산 규제가 강화되면서 다주택자나 법인들이 기존에 소유하고 있는 주택 중 일부를 매도할 수도 있다.

그러나 분명한 것은 김 원내대표의 주장대로 향후 1가구 1주택 시대를 열고자 한다면 적어도 수백만 호의 추가적인 주택공급이 필요할 것이라는 점이다. 그것도 많은 가구들이 주거지역으로 선호하는 서울과 수도권 그리고 지방에서도 광역시나 세종시 등과 같은 대도시와 그 인근에 상당한 양의 주택이 공급되어야 한다는 이야기다.

그러나 정부가 이번에 내놓은 8·4 대책에서 2028년까지 공급하겠다는 신규 주택 물량은 고작 13만호에 불과하다. 한국주택협회에 따르면 지난 3개년 동안 분양된 주택 공급 물량도 2017년(17만4802호), 2018년(15만8601호), 2019년 (19만9566호)로 총 53만2969호에 불과하다.

이에 따르면 지난 3년간 연평균 약 18만호 정도 공급된 셈인데, 1가구 1주택에 필요한 주택이 무주택 가구의 절반 정도인 400만호라고 보고 기존 주택의 멸실이 전무한 상황을 가정한다면 무려 22년이 넘게 걸린다는 계산이 나온다. 이는 정부의 1가구 1주택 시대가 현실적으로 얼마나 이루기 어려운 목표인지를 잘 보여준다.

그럼에도 정부의 이러한 목표는 필요하고 중장기적인 차원에서 꾸준하고 지속적으로 추진될 필요가 있다. 일각에서는 다주택 소유를 다 깡그리 무시한 사회주의적 발상이라고 비난하기도 한다. 하지만 김 원내대표가 주장하는 1가구 1주택의 방점은 무주택자가 원한다면 누구나 주택을 소유할 수 있도록 한다는 데 찍혀 있다. 따라서 이를 모든 가구가 반드시 1주택 소유만 허용해야 한다는 발상으로 폄하하는 것은 발언의 의도와 전혀 맞지 않다.

무엇보다 1가구 1주택 시대를 열기 위해서는 무주택가구에게 주택을 구매하거나 소유할 수 있는 기회를 주기 위해 정부나 관련기관들이 적극적으로 지원하는 정책이 보다 강화될 필요가 있다. 생애 최초의 주택구매자를 위한 특별 분양 물량을 현재보다 더 많이 확보하는 한편 대출 한도나 금리에 대해서도 파격적인 혜택을 주는 등 다양한 지원을 할 필요가 있다.

특히 대출 한도 규제는 무주택자에 한해서 완화시켜 줄 필요가 있다. 현재 투기과열지역으로 지정된 서울에서 중위가격 아파트가 이미 9억원을 초과한 상황이고, 분양가만 해도 6억~7억원은 족히 나가는 아파트를 담보대출한도(LTV) 40%에 꽁꽁 묶어둔다면 아무리 실수요자라고 해도 현금 여력이 없는 무주택자에게 주택 마련은 그저 먼 나라가 된다.

현 시점에서 사람들이 원하는 곳에 주택 공급을 꾸준히 늘리는 것도 필요하다. 그러나 1가구 1주택 시대를 열기 위해선 현재 무주택자들이 생애 단 한번 집을 마련할 수 있는 기회를 더 적극적으로 확대하고, 자금 마련에 필요한 대출 규제는 완화하는 한편 금융적 지원은 강화함으로써 누구나 큰 부담없이 내 집 한 채를 마련할 수 있게 해주는 게 바람직하다.

문재인 정부 23번의 부동산 대책을 내놓았지만 집값은 폭등을 반복했으며 결국 남은 임기 동안 집값을 잡겠다던 약속은 실현되기 어려워 보인다. 최소한 무주택 서민이 집을 마련할 때 부담을 덜어주는 게 최상의 정책이 아닐까?