"미분양 무덤 탈출" 한숨 돌린 고양·평택…이 지역은 오히려 늘었다

경기도 미분양 아파트 물량이 반년 만에 30% 이상 줄어든 것으로 나타났다. 특히 수원·오산·광명·안양 등 남부권 주요 지역에서는 미분양이 사실상 해소 단계에 들어간 반면, 양주·김포 등 북부권은 오히려 미분양이 늘어나면서 지역별 양극화가 두드러지고 있다.

25일 부동산 리서치업체 부동산R114 집계 자료에 따르면, 올해 7월 기준 경기도 내 미분양 물량은 1만513가구로 지난 1월 1만5135가구에 비해 31% 감소했다. 전국적으로 서울 미분양 물량은 인천(–47%), 울산(–36%)에 이어 세 번째로 큰 감소율을 기록했다.

수원·오산·광명은 '제로 미분양'을 눈앞에 두고 있다. 경기 남부권의 감소세가 두드러졌다. 수원은 1월 236가구였던 미분양을 7월 기준 전량 해소했다. 오산은 256가구에서 4가구로 줄며 98%가 소진됐고, 광명 역시 128가구에서 2가구로 급감했다.

안양은 273가구에서 70가구로 74% 줄었고, 광주는 899가구에서 261가구로 71% 감소했다. 이외에도 화성(–64%), 고양(–50%)이 절반 이상을 털어냈으며, 가평(–47%), 평택(–46%), 이천(–36%), 안성(–32%) 등도 도내 평균(–31%)을 상회하는 감소율을 보였다. 서울 접근성이 좋은 경기 남부권은 꾸준한 실수요와 교통망 확충 기대감으로 미분양 해소 속도가 빠르다는 분석이다.

반면 북부권 일부 지역은 상황이 정반대다. 양주는 미분양이 333가구에서 751가구로 125% 늘었고, 김포도 293가구에서 606가구로 두 배 이상 증가했다. 시흥(+14%), 양평(+6%), 남양주(+4%) 등도 미분양이 소폭 늘었다.

특히 여주는 올해 1월 6가구에 불과했던 미분양이 7월에는 448가구로 급증하며 70배 이상 뛰었다. 이는 최근 몇 년 사이 공급된 대규모 신규 단지의 분양 성적이 부진했던 영향으로 풀이된다.

경기도 미분양 감소 배경으로는 실수요 회복과 공급 축소, 입지 격차 확대 등이 꼽힌다. 지난해 말까지 경기 지역은 고금리 여파로 청약 시장이 얼어붙으며 미분양이 급증했다. 그러나 올해 들어 한국은행이 기준금리 동결 기조를 유지하고, 금리 인하 기대감이 확산되면서 수요가 서서히 살아나고 있다. 특히 서울과 가까운 수원·안양·광명 등은 전세가격 회복과 맞물려 매수세가 늘어난 지역이다.

아울러 건설사들이 분양 시장 위축을 감안해 분양 일정을 미루거나 물량을 줄이는 전략을 취하면서, 기존 누적된 물량이 흡수되는 속도가 빨라졌다. 지난해 공급된 대규모 단지가 빠르게 소진된 것도 미분양 감소의 원인이다.

교통망 확충이나 생활 인프라가 풍부한 남부권과 달리, 북부권 일부 지역은 서울 접근성이 떨어지고 기존 주택 거래도 부진해 미분양 해소 속도가 더딘 상황이다. 경기 남부권은 입지 경쟁력과 수요 탄탄함이 맞물려 해소가 빨랐다면, 북부권은 공급 부담이 겹치면서 미분양 누적이 이어지고 있다는 평가다.

분양 업계 관계자는 "경기도 전반적으로는 미분양이 줄어든 게 맞지만, 지역별 편차가 뚜렷하다"며 "서울 접근성이 좋은 남부권은 빠른 해소세가 이어지겠지만, 양주·김포·여주 등은 공급 부담과 미분양 누적 탓에 회복 속도가 더딜 수밖에 없어 양극화가 심화될 가능성이 크다"고 전망했다.

정부와 금융권의 대응도 주목된다. 최근 국토교통부는 미분양 관리지역을 지정해 금융 지원과 사업 구조조정을 병행하고 있다. 하지만 수도권 외곽 지역까지 흡수력이 이어질지는 미지수다. 금융권 역시 PF(프로젝트파이낸싱) 부실 우려가 남아 있는 만큼, 미분양 누적 지역의 건설사들은 여전히 부담이 크다.

한 부동산 전문가는 "미분양은 단순히 줄었느냐 늘었느냐보다 어디에서 줄었는가가 중요하다"며 "경기 남부는 이미 시장 회복 국면에 진입했지만, 북부는 미분양 리스크가 누적되며 향후 집값 하방 압력으로 작용할 수 있다"고 지적했다.