건물 전국 분산·상태 '제각각'
건설임대보다 처리 속도 느려
전문가 "통합 관리체계 필요"
한국토지주택공사(LH)가 관리하는 매입임대주택이 21만가구를 넘어섰다. 정부가 매입임대 공급확대에 속도를 내지만 늘어나는 관리수요에 비해 유지보수 체계는 이를 따라가지 못한다는 지적이 나온다.
9일 LH에 따르면 매입임대 관리물량은 2019년 14만7342가구에서 2025년 기준 21만5997가구로 46.6% 증가했다. 6년 새 7만가구 가까이 늘었다. LH는 2004년 처음으로 매입임대주택을 공급한 데 이어 2019년부터는 기존 주택뿐 아니라 신축주택의 매입임대도 본격화했다.
최근 정부가 전월세 시장안정을 위해 매입임대 공급확대를 강조하면서 LH의 관리물량은 한층 늘어날 전망이다. 국토교통부는 내년까지 수도권에 매입임대주택 9만가구를 공급할 계획이다. 이 중 6만6000가구 이상이 서울·경기 규제지역에 집중된다.
매입임대 물량이 늘면서 유지보수를 비롯한 LH의 관리부담도 커진다. LH 토지주택연구원이 최근 발간한 '매입임대주택 유지보수센터 운영을 위한 정보플랫폼 개발 가이드라인' 보고서에 따르면 2020~2024년 5년간 LH 매입임대주택에서 발생한 하자·유지보수 발생건수는 총 81만3073건에 달한다.
연구원은 보고서에서 LH의 매입임대 관리체계 변화를 강조했다. 연구원은 "유지보수 요청이 지속해서 증가하지만 기존 관리체계는 인력과 담당자 경험에 의존하는 측면이 크다"며 "이에 따라 처리지연과 반복민원, 담당자별 판단편차 등이 발생하고 있다"고 지적했다.
실제 공공임대주택 하자보수 지연율을 보면 LH 서울본부의 경우 지난해 5월말 기준 건설임대 지연율은 16%인 데 비해 매입임대 지연율은 20%로 나타났다. 경기 남부본부도 건설임대 13%, 매입임대 18%로 매입임대 지연율이 더 높았다. 하자보수 지연율은 입주자 보수요청 가운데 처리기한인 15일 이내 처리되지 못한 요청의 비율을 말한다.
매입임대는 구조적으로 건설임대보다 관리가 까다롭다는 게 LH의 설명이다. LH가 직접 건설·공급하는 건설임대는 동일단지 내 주택을 관리하는 구조지만 매입임대는 지역 곳곳에 주택이 흩어져 있고 건물별 상태도 제각각이다. 같은 민원이라도 주택의 상태에 따라 보수범위와 비용이 달라질 수 있어 표준화된 관리가 쉽지 않다.
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현재 LH는 지역본부별 임대주택 담당부서가 유지보수업체와 계약을 하고 권역별 시설관리를 맡기는 방식으로 매입임대주택 하자보수 요청에 대응한다. 경미한 보수공사는 주거행복지원센터가 담당하고 그 외 공사는 지역본부가 권역별 유지보수업체에 배정하는 구조다.
LH 관계자는 "건설임대는 통합적 관리가 가능하지만 매입임대는 지역이 산재해 있고 건물별 상태도 모두 다르다"며 "특히 기존 주택을 매입한 경우 건물마다 관리여건 차이가 커 유지보수 난도가 높은 편"이라고 설명했다.
연구원은 대안으로 유지보수업무를 보다 체계적으로 관리할 수 있는 전담조직과 정보플랫폼 구축을 제안했다. 접수·판단·배정·정산기능을 통합관리하고 사진·영상 기반 민원접수, 자동분류 기능 등을 도입해 업무 효율성을 높여야 한다는 판단이다. 유지보수 이력과 공사 데이터를 축적해 반복민원과 예산집행 현황을 통합관리하는 방안도 함께 제시했다.
LH 관계자는 "최근 몇 년 새 매입임대 물량이 크게 늘면서 관련 업무의 중요성도 커지고 있다"며 "통합 관리체계 역시 늘어난 물량을 보다 효율적으로 관리하기 위한 방안 중 하나로 볼 수 있다"고 말했다.
