한류월드, 최고 경쟁력은 '싼맛?'

더벨|이 기사는 01월05일(09:02) 머니투데이가 만든프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

고양관광문화단지(이하 한류월드)내 복합단지 개발사업의 사업성이 가격 경쟁력에 집중돼 있다는 지적이 제기되고 있다. 주변 유사 사업장에서 공실이 발생하고 있는 상황에서 추가 공급 과잉 우려까지 나타나고 있다.

교육 시설이 없어 주거시설로서의 매력이 떨어지는데다 일산 전체의 부진한 오피스 시장 업황이 부정적인 요인이다. 주변 상가 시설의 추가 수요 부진도 우려된다. 이 같은 요인들로 인해 한류월드의 초기 사업자금 펀딩이 지연됐다는 분석이다.

저분양가가 최고 경쟁력 "하지만…"

한류월드가 내세운 최고 경쟁력은 바로 낮은 분양가. 주거시설과 오피스·상가의 예정 분양가는 주변 시세에 비해 현저히 낮다.

지난 8월말 현재 주변 주엽동의 아파트 평균 매매가(공급면적 기준)는 3.3㎡(평)당 1734만원이고 대화동은 1396만원 수준이다. 한류월드 주거시설의 예정 분양가는 1267만원으로 적게는 100만원, 많게는 500만원 가까이 낮게 책정돼 있다. 분양가 상한제가 적용된 영향이다.

오피스텔 역시 전용면적당 분양 예정가가 3.3㎡(평)당 1816만원으로 근처 SK엠시티(1875만원), I-SPACE(2196만원)의 매매가에 비해 저렴하다. 상가의 경우 1층 기준, 레이킨스몰의 분양가가 3257만원, 드라마파크가 3500만원이었던 점을 감안하면 1000만원 정도 낮은 수준이다. 근처 대화역과 주엽역이 있고 킨텍스·호수공원과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 것이 장점이다.

하지만 한류월드가 들어서는 장항동 일대는 교육시설이 없어 주거시설의 최대 약점으로 꼽히고 있다.

금융권 한 관계자는 "한류월드 사업성을 따져본 결과 교육시설 부재가 주거시설 입지로서 최대 맹점"이라고 말했다.

또 일산 호수공원 맞은편 상가 건물도 수요 부족으로 공실이 발생하고 있는데 상가 추가 공급은 우려할만한 요인이다. 킨텍스 근처는 대규모 상권이 형성되지도 않은 상태.

한류월드 인근 부동산 업체에 따르면 "SK엠시티 등 주변 상가 중 비어 있는 곳이 많다"고 전했다. 또 부동산 리서치 업체 한 관계자는 "일산의 오피스 시장은 수요 부족으로 지지부진한 상태"라고 설명했다.

자금 조달 과정 '애로'

한류월드 사업성에 대한 의혹은 준공 이전, 자금 조달 과정에서 나타났다. 시행사인 일산프로젝트(주)가 토지 매입 자금을 확보하는 데 큰 애로가 있었던 것. 자금을 대는 금융권에서도 사업성에 대해 의구심을 가진 것이다.

토지대금 5942억원중 계약금(10%)에 해당하는 594억원을 조달한 이후 여러 번의 자금 조달노력이 실패했다. 때문에 지난해 2월과 8월 도래한 1·2차 토지중도금 납부도 지연됐다. 연체 이자만 연 15%였던 것으로 알려졌다. 지난 10월에도 일부 시공사의 신용 보강 문제로 차입이 불발됐다.

다행히 지난달 말 ABCP(1740억원) 발행과 진흥저축은행으로부터의 차입(55억원)으로 1795억원을 마련했다. ABCP는 경기도의 토지중도금 반환채권으로, 55억원 대출은 동아건설과 프라임개발의 연대보증으로 신용보강이 이뤄졌다. 55억원 대출 건과 관련, 다른 지분 출자자인 동양건설산업과 벽산건설의 신용보강은 빠졌다.

프라임개발(지분율 6.9%)과 동아건설산업㈜(43.3%), 동양건설산업㈜(6%), 벽산건설(4%), 메릴린치(17%), 농협(8%), 신한은행(8%), 외환은행(4.8%) 등이 한류월드 사업주주로 참여하고 있다.