"주거용 아닌 투자·투기용 다주택 취득에 금융혜택까지 주는 건 문제가 있다."
이재명 대통령이 지난달 13일 자신의 X(옛 트위터)에서 다주택자 대출 문제를 첫 비판한 이후 금융당국이 약 1개월 반 만에 다주택자 대출 만기연장 '불허' 카드를 꺼냈다. 단순히 가계부채 관리 차원을 넘어 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 이후 부동산 시장의 매물 잠김을 막기 위한 사전 포석까지 깔았다.
1일 금융당국이 발표한 다주택자 대출 만기연장 제한 조치에 따라 오는 17일부터 수도권 아파트를 담보로 대출을 받은 다주택자는 만기 연장을 하지 못한다. 만기 일시상환 대출을 받은 임대사업자들이 타깃으로 올해만 2조7000억원이 만기 도래한다. 대상 주택은 1만2000가구에 달한다.
대출 규제 대상 주택은 수도권으로 한정했지만 다주택자 기준은 지역 구분이 없다. 예컨대 부산과 서울에 각각 아파트 2채를 보유한 상황에서 서울 아파트의 대출 만기가 도래했다면 대출금이 바로 회수된다. 금융당국은 다주택자 뿐 아니라 비거주 1주택자의 대출 만기도 동시에 제한하는 방안을 검토했으나 예외 인정 범위 설정이 복잡해 추후 발표하기로 했다.
다주택자여도 어린이집, 준공 후 미분양 주택 최초 매입, 민간건설임대주택,행안부장관이 고시한 인구감소지역 소재 주택, 문화재 등은 만기연장 제한 대상에서 제외된다. 다주택자 여부는 금융회사가 국토교통부의 주택소유확인시스템(홈즈)를 통해 확인하며 홈즈 활용이 안되는 경우는 차주가 직접 다주택자가 아님을 입증해야 한다.
다주택자 보유 주택에 임차인이 거주하고 있는 경우는 주담대 대출 만기를 임대차계약종료일까지 연장한다. 세입자의 주거권 보호 차원에서 예외를 허용한 것이다. 아울러 세입자가 계약갱신권을 청구해 임대차 기간이 늘어난 경우도 갱신계약 종료일까지 대출만기가 연장된다. 대책 발표일(1일)부터 시행일 직전(16일)까지 체결된 묵시적 갱신은 인정된다. 아울러 오는 7월31일까지 세입자가 갱신권을 행사한 경우에도 갱신 종료일까지 만기가 연장될 수 있다. 예컨대 세입자가 7월31일 갱신권을 행사하면 다주택 집주인의 대출만기는 갱신 종료일인 2028년 7월31일까지 연장되는 것이다. 다만 8월 이후 갱신권을 행사하면 대출만기가 연장되지 않는다.
등록임대사업자의 경우 의무임대기간이 종료될때까지 만기가 연장된다. 아파트 임대사업의 임대의무 기간은 4년 혹은 8년인데 대부분 2028년 자동으로 의무임대 기간이 종료된다.
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다주택자가 법령상의 의무로 아파트를 즉시 매도하지 못하는 경우에도 해당 의무 종료일까지 만기가 연장된다. 예컨대 도시정비법상 전매제한이 걸렸거나 주택법상 실거주의무가 부여된 주택들은 법령상의 의무 종료일까지는 대출을 회수하지 않는다. 민간임대리츠, 공익법인 등 공익적 목적이 있는 경우도 규제 대상에서 제외된다.
다주택자 대출 규제의 궁극적인 목표는 다주택자 보유 주택의 매물 출회다. 이 때문에 금융당국은 빌라와 다세대·다가구 주택을 제외하고 수도권 아파트로 대상 주택을 한정했다. 특히 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 시행과 맞물려 부동산 시장의 매물 출회를 적극적으로 유도하려는 의미가 크다. 5월9일 이후 부동산 시장 매물 잠김 우려가 제기되고 있는 가운데 대출 만기를 연장해주지 않으면 다주택자들이 주택을 매물로 내놓을수밖에 없기 때문이다.
정부가 토지거래허가구역의 실거주 의무 완화를 동시에 꺼낸 것도 같은 이유에서다. 토허제 규제에 따라 다주택자 주택을 매수하는 무주택자는 매매 계약일로부터 4개월 안에 무조건 실거주해야 하는 의무가 있다. 정부는 다만 올해 연말까지 매매계약을 체결했다면 세입자의 임대차계약종료일까지 실거주 의무 기간을 연장해 주기로 했다.
예를 들어 임대차 계약이 내년 12월 종료되는 다주택자 주택(토허제 구역내)이 있다면 내년 8월부터 매매거래가 가능하다. 이번 조치에 따라 이 주택을 올해 12월까지 매수하면 내년 12월까지는 실거주 의무가 부여되지 않는 것이다. 다주택자의 매물이 내년 8월이 아닌 올해 안에 즉각 출회되는 효과를 볼수 있는 셈이다.
