머니투데이

일본 부동산 시장의 거품붕괴 이후 일본인에게 부동산은 더이상 자산 소유의 형태가 아니게 됐다. 현재 주택은 소유 개념에서 이용의 소비 행동으로 변화되고 있다. 임대아파트를 얻어 살면서 여유 자금으로 여가 생활을 즐기며 살고 싶다는 주거문화가 젊은 세대를 중심으로 생겨나고 있다. 과거 일본도 부동산 거품기에 은행에서 융자를 받아 집을 장만한 사람이 대다수였다. 거품붕괴 후 경기침체, 실직, 금리변동 등으로 융자를 다 갚지 못해 경매 처분 주택이 일본 역사상 최다를 기록하기도 했다. 부동산 불패 신화 속에서 전매차익을 노린 아파트 구입은 대박을 향한 꿈에 지나지 않았다. 만약 주택 구입을 위해 은행에서 5% 금리에 10년 상환 조건으로 3억원을 대출받았을 경우 이자액은 약 1억5000만원이 될 것이다. 구입한 주택의 자산가치가 10년 후 4억5000만원 이상이 돼야 손해를 보지 않게 되지만 이는 주택을 보유하면서 내는 세금, 관리비 등을 포함하지 않은 액수다. 과연 10년 후 세금 등

국내 부동산 시장이 내림세를 지속하면서 일본과 같은 장기 침체기에 접어들었다는 전망이 쏟아지고 있다. 한국과 일본의 경제·사회 구조가 비슷한데다 우리 부동산 시장의 현 상황이 20년전 '부동산 불패신화'로 의기양양했던 일본의 버블 붕괴 과정을 꼭 닮았다는 것이다. 더욱이 IBK경제연구소, 현대경제연구소, 산은경제연구소, 하나금융경영연구소, 노무라증권 등이 한국의 집값이 일본과 같은 버블 붕괴 가능성이 있다는 보고서를 잇따라 내놓고 있다. ◇한-일 부동산 시장, 닮은 점과 다른 점은=한국과 일본의 부동산 시장을 비교해 보면 버블 형성 원인과 확산·붕괴 과정, 정부의 버블 억제책, 주택수요 구조 등 비슷한 부분이 많은 것은 부인할 수 없다. 하지만 버블 수준, 주택 소유 인식, 주택담보대출 건전성 등 전혀 다른 부분도 있다. 한국의 부동산 시장이 일본과 같은 궤도를 그릴 지 여부를 놓고 전문가들의 의견이 엇갈리는 것도 이 때문이다. 손은경 하나금융경영연구소 선임연구원은 "일본과 한국의

"한국의 골프인구는 정점에 달했는데 골프장수는 급격히 늘고 있으니 걱정됩니다. 경기가 확 풀리지 않는 한 예탁금(입회금) 반환문제가 뇌관으로 작용할 수 있습니다." 지난달 현재 국내에서 운영 중인 골프장수는 총 369개(군 골프장 포함)며 120개 골프장의 건설공사가 진행 중이다. 여기에 230개 골프장의 인·허가가 추진된다. 이들 골프장이 모두 완공되면 700개가 넘는다. 일본 골프장수가 2442개로 여전히 3.5배 가량에 달하지만 일본의 연간 골프장 이용객수(9000여만명)가 한국의 골프장 이용객수(2500여만명)의 3.6배에 달하는 점을 감안하면 이용객당 골프장 수는 이미 몸살을 겪은 일본 수준으로 늘어나는 셈이다. 글로벌 금융위기 이후 자금사정 악화 등으로 공사일정이 미뤄진 곳이 많지만 매년 새로 개장하는 골프장이 30∼40개에 달할 것으로 업계는 보고 있다. 이같은 추세라면 2015년 말에는 전국에서 558개 골프장이 문을 연다. 4년 뒤면 국내 골프인구를 감안한 적정 골프

거품붕괴 이후 줄도산한 일본 골프장업계는 외국자본이 '싹쓸이'했다고 해도 과언이 아니다. 매물이 나오는 족족 외국계 기업들이 싼값에 사들였으며 골드만삭스와 론스타는 헐값 인수 후 제3자 매각과 상장을 통해 많은 차익을 가져갔다. 현재 일본에서 운영되는 2400여개 골프장 중 약 700개가 도산하거나 경영권이 교체됐으며 이중 약 300개 골프장은 외국계 자본에 넘어갔다. 일본 골프장시장의 몰락 이후 새로운 지형을 선점한 것은 우리에게도 익숙한 론스타와 골드만삭스다. 론스타는 2001년 골프장 관리운영 회사인 퍼시픽골프매니지먼트(PGM)를 설립해 지난해말 현재 128개의 골프장을 운영하고 있다. 2003년 70개, 2004년 22개 등 대대적인 인수작업을 벌였으며 골프장 상장을 통해 3억달러 넘는 상장차익을 거두기도 했다. 골드만삭스는 2003년 아코디아골프(AG)를 설립해 올해 3월까지 136개 골프장을 인수했다. AG는 2006년 11월 도쿄증시에 상장됐으며 골드만삭스 산하 부동산

- 10분의 1도 안되는 가격 매각…손실액 15조엔 - 회원권값 1990년 4388만엔→2010년 189만엔 - '골프=고급운동=접대문화' 등식 깨진지 오래 #일본 도쿄의 A부동산투자회사 사장은 도쿄도 인근에만 우리돈으로 20억∼30억원을 주면 살 수 있는 골프장 매물이 4∼5건 나와 있다고 말했다. 기자가 골프회원권이 아니고 골프장 전체를 인수하는 가격이냐고 되물었다. 그는 회원권값이 아닌 골프장 매매가격이라고 다시 한번 확인해줬다. 이들 매물은 수익보다 세금 등 고정비가 더 나와 사실상 운영을 포기한 곳들이다. 1980년말∼1990년대초 골프장이 우후죽순 들어섰다가 2000년대 들어 골프장의 도산과 손바뀜이 잇따랐다. 10년 가까이 골프장 인수·합병(M&A)이 진행되면서 주인이 나타나지 않아 헐값이 된 매물이 수두룩하다. #도쿄에서 자영업을 하는 재일교포 박준기씨(가명·56)는 골프회원권에 얽힌 사연을 털어놓으며 너털웃음을 지었다. 골프매니아인 그는 1988년 2000만엔 넘는

오카다 마사키씨(60)는 20여년전 놓친 대박 기회를 회상하며 입맛을 다셨다. 1987년 그는 40대1의 청약경쟁률을 뚫고 인기 주거지역인 도쿄 세타가야구의 한 맨션(우리나라의 아파트)을 1억엔에 분양받았다. 자고 일어나면 집값이 오르던 시기라 지인들의 부러움을 한몸에 받았다. 인기 맨션에 당첨됐다고 친구들에게 술도 여러 번 샀다. 기존에 살던 집을 처분하고 입주한 지 2년 만에 2억8000만엔에 집을 팔 생각없냐고 인근 부동산에서 연락이 왔다. 하지만 그는 단번에 거절했다. 집값이 계속 오를 것이라고 생각했기 때문이다. 주택을 매입한 지 3년이 안돼 차익의 절반을 세금(양도소득세)으로 내는 것도 집을 안판 이유 중 하나다. 1991년 3억2000만엔을 찍은 집값은 이후 끝없이 추락, 2001년 4000만엔까지 떨어졌다. 그는 집값이 다시 오르기를 기다리다 결국 팔지 못하고 20년 넘도록 같은 집에 살고 있다. 2005년 부동산경기의 반짝 회복세에 힘입어 현재 그의 집값은 6000만

- 버블붕괴후 재테크 아닌 거주 수단 - 중고주택 거래시세 찾아보기 힘들어 - 집사도 시세차익보다 임대수익 기대 "부동산에 대한 인식이 한국과 많이 다릅니다." 이번 일본 취재에서 현지 부동산시장 관계자들을 만날 때마다 들은 이야기였다. 그들은 한국 부동산시장과 비교를 부탁할 때마다 우선 부동산에 대한 인식부터 지금의 한국과 큰 차이가 있다고 말했다. 한국과 일본은 특히 집(주택)에 대한 생각의 차이가 크다고 한다. 한국의 경우 집은 주거공간인 동시에 중요한 재테크 대상 중 하나다. 보유자산 규모나 자산운용능력과 관계없이 많은 이가 대출을 받아 집을 사서 시세차익을 노릴 정도로 한국에서 집은 일상적 수준의 투자대상으로 간주된다. 그러나 현재 일본에서 집은 주거공간으로서 기능이 가장 중시된다. 집을 사는 순간부터 감가상각의 개념이 적용된다. 우리나라에선 집에 감가상각이 적용되지 않는 것과 대조적이다. 따라서 일본 주택 수요자들은 내진설계가 얼마나 잘돼 있는지, 장기적으로 관리가 용이

- 실수요자 위주로 시장 판도 재편 - 수익형 임대·역세권 소형 큰인기 지난 20년간 일본 부동산시장의 변화를 한마디로 요약하면 실수요자 중심으로 판도가 재편됐다는 것이다. 집을 사도 시세차익을 얻을 수 없게 되면서 투기성 거래는 자취를 감췄다. 특정 지역과 단지에 실수요자들이 몰리면서 같은 도쿄도임에도 불구하고 입지·단지에 따라 가격이 크게 차이나는 차별화 현상이 갈수록 뚜렷해지는 것도 특징이다. 대표적인 곳은 도쿄 도심의 '히로가든힐즈'. 서울의 강남구 압구정동 '현대아파트', 삼성동 '아이파크'와 비슷한 도쿄의 대표적인 부촌 맨션으로 실수요가 많아 다른 단지에 비해 가격 하락세가 완만한 편이다. 일본 부동산조사업체 도쿄칸테이에 따르면 8월 현재 '히로가든힐즈'의 평균 매매가는 3.3㎡당 600만∼700만엔이다. 이는 거품 붕괴 직전 3.3㎡당 매매가 1600만∼1700만엔의 40% 수준이다. 신규주택 분양가 하락, 건설시장 규모 축소, 역세권 소형주택 인기 등도 주목할 점이다

국내 주택시장이 일본과 비슷한 트렌드에 따라 움직이고 있어 대책 마련이 시급하다는 보고서가 나왔다. 일본처럼 국내 부동산 시장도 위축되고 있는 터라 주목된다. 19일 전국은행연합회 월간금융에 실린 보고서에 따르면 국내 인구구조 변화추이와 경제상황이 10~20년의 시차를 두고 일본과 비슷한 모습을 보이고 있다. 일본 주택시장의 수요와 트렌드 변화가 우리에게 시사하는 바가 큰 이유다. 현재 국내 주택시장은 크게 위축됐다. 지난해 하반기 주택경기과열을 우려한 정부가 주택금융규제를 수도권으로 확대한 이후 주택거래시장은 빠르게 가라앉았다. 정부의 규제 외에도 수급불균형, 하반기 출구전략에 따른 금리인상 기대 등이 맞물린 탓이다. 이런 상황에서 인구감소와 베이비붐 세대 은퇴가 본격화되고 소형가구가 빠르게 증가, 주택시장에 전반적 변화가 있을 것이란 관측이다. 이 보고서를 작성한 손은경 하나금융경영연구소 선임연구원은 "국내 주택수요의 주요 요인인 인구구조 변화가 일본과 유사하고 고령화나 가구구조

- 인구변화·서울 구도심 개발 등 여건 비슷 - 10~20년뒤 심각한 사회문제 발생할 수도 [다마신도시를 가다] '중산층 꿈' 앗아간 日신도시 [日신도시의 '꿈과 좌절']인구감소·도심회귀에 올드타운된 '일본 분당' 최근 분당, 일산 등 한국 1기 신도시의 집값약세가 두드러지면서 일본의 전철을 밟는 것 아니냐는 분석이 제기되고 있다. 우리나라의 도시개발이나 인구감소 속도가 빠른 만큼 1기 신도시 붕괴, 2기 신도시 공급과잉 등이 사회적으로 큰 문제가 될 수 있다는 전문가들의 지적도 많다. 입주를 시작한 지 30∼40년 넘은 일본 신도시에 비해 우리나라의 1기 신도시는 입주한 지 15∼20년에 불과하다. 도심과 신도시간 거리도 일본에 비해 짧고 교통비도 싸다. 하지만 서울 도심이나 새로 지은 아파트를 찾아 떠나는 수요가 점점 늘어나는 현상은 일본과 비슷하다. 한국건설산업연구원 김현아 연구위원은 "서울지역 구도심은 속속 재개발·재건축돼 살기 편한 데 반해 1990년대 초 입주한 1기 신

일본 도쿄 신주쿠역에서 급행전철(게이오선)을 타고 40분. 도쿄권에서 가장 먼저 개발돼 1971년 입주를 시작한 다마신도시에 도착했다. 다마신도시의 중심부인 다마센터역 입구에는 어린 자녀를 동반한 젊은 부부부터 청소년, 대학생, 중장년층 등 다양한 연령의 인파가 북적였다. 하지만 택시를 타고 신도시 내부를 둘러보는 내내 눈에 띈 주민은 손에 꼽을 정도였다. 인파가 몰리는 도쿄 도심과 대조를 이뤘다. 일본 현지인들에게 들은 '다마신도시=노인들만 사는 유령도시'라는 말이 떠올랐다. 신도시에서도 입주한 지 오래된 단지일수록 적막감이 더했다. 고층아파트보다 과거 우리의 잠실 일대처럼 4∼5층짜리 단지가 주를 이뤘다. 70년대 초 입주한 단지에선 보행기구에 몸을 의지한 채 천천히 걷는 노인, 손자 유모차를 끌고가는 노부부 외에는 다른 연령층의 주민들을 찾아볼 수 없었다. 단지내 상가에선 문을 연 가게를 찾아보기 어려웠다. 신도시 곳곳에는 임차인과 매수자를 찾는 광고판이 들어서 있었다. ◇올드

- 4500만엔 집 10여 년 만에 1/3토막 - "집으로 자산 불리려다 달팽이신세" #사례1. 재일교포 윤사라씨(52·가명)는 2005년 일본 도쿄 인근 다마신도시 아파트(전용면적 63㎡)를 1800만엔에 팔고 자녀들과 도쿄 신주쿠로 힘겹게 이사했다. 1990년대초 4500만엔을 주고산 아파트였다. 몇 토막이 났지만 살까말까 고민하는 매수자를 잡으려고 급한 사정을 토로한 일을 떠올리면 지금도 진저리를 친다. 윤씨는 "나를 부자로 만들어줄 줄 알았던 아파트가 내 돈을 다 잡아먹은 것 같다"며 "그때 은행 대출까지 받아 무리해서 집을 안샀더라면 지금보다는 훨씬 여유롭게 살 수 있을 것"이라며 한숨을 내쉬었다. #사례2. 2007년 은퇴한 스즈키 요시오씨(60)는 다마신도시에서 20년 넘게 살고 있다. 그도 다른 사람들처럼 낡은 아파트를 떠나고 싶은 마음이 굴뚝같지만 현재 사정으로는 불가능한 일이다. 1988년 집을 사고 3년 간은 하루하루가 행복했다. 자고 나면 집값이 오르니 밥을