머니투데이

#1세대 1주택자인 A씨는 2014년 1월 지금의 주택을 구입했다. 그러다 향후 신축주택으로 이사·거주할 목적으로 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택(조합원입주권)을 2024년 4월 취득했다. 해당 주택은 관리처분계획인가가 난 후 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치된 상태였다. 이에 A씨는 물도 전기도 나오지 않는 곳이라 주택으로 취급되지 않을 것으로 생각했다. 그러나 2주택자 대상이 되면서 국세청의 종합부동산세 고지를 받았다. 국세청에 따르면 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이 실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과된다. 이에 A씨는 6월 1일 기준 2주택(기존 주택, 재건축 입주권 주택) 보유자에 해당해 1세대 1주택자에 해당하지 않는다. A씨가 산 재건축 입주권 주택이 비록 물과 전기가 끊긴 곳이지만 실제 철거되지 않았기 때문이다. 따라서 재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우에는 해당 주택이 철거됐는

#1세대 1주택자인 A씨는 원래 살던 집이 2021년 5월 재건축 인가가 나면서 다른 주택(대체 주택)을 같은해 7월 취득해 거주했다. 이후 2023년 7월 재건축사업이 끝나 준공된 집으로 이사하면서 재건축 기간 동안 살았던 대체주택을 바로 양도하려고 했다. 그러나 지인으로부터 원래 집의 재건축이 완성된 날부터 3년 이내에만 양도하면 비과세가 된다는 얘기를 들었다. 이에 A씨는 대체주택의 양도시점을 미루고 있다가 2주택자로 종합부동산세 고지를 받았다. A씨가 판단을 잘못한 부분은 양도소득세와 종합부동산세를 제대로 인지하지 못했다는 점이다. 21일 국세청에 따르면 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 주택을 재건축 완성일부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 간주돼 양도세 비과세를 적용 받을 수 있다. 반면 종부세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택에 대해 1세대 1주택자로 보는 특례가 없다. 지인이 3년 안에 팔면 된다고 한 것은 양도세만

#A씨의 아버지는 올해 4월 유명을 달리했다. A씨는 아버지가 보유한 화성시 소재 토지(나대지, 공시가격 20억원)를 올해 10월 상속 등기했다. A씨의 형제 4명이 1/4 지분씩 나눠 공동 상속했다. A씨는 올해 6월1일∼6월15일 기간에 화성시청에 그 당시 상속등기가 되지 않은 해당 (상속)토지에 대해 사실상 소유자 신고를 하지 않았다. 그 결과 장남인 A씨에게 종합부동산세가 전부 부과됐다. A씨가 지분을 형제들에게 4등분해서 나눴는데 종부세는 자기 혼자 다 책임져야 하는 상황이 발생한 것이다. 국세청에 따르면 6월1일 현재 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 시군구청에 사실상 소유자를 신고할 수 있다. 이를 신고하지 않으면 주된 상속자가 상속재산을 전부 소유한 것으로 판단해 종합부동산세가 부과된다. 주된 상속자는 1순위가 민법상 상속지분율이 높은 사람이고 2순위가 지분율이 같은 경우 연장자에 해당한다. A씨가 6월15일까지 미등기 상속재산의 사실상 소유자를 신고하지

#A씨는 주택 한 채를 소유하고 있다. A씨의 배우자는 은퇴 후 전원생활을 하기 위해 강원도 원주시 소재 농가주택을 2억원에 샀다. A씨는 지방 소재 저가주택은 계속 1세대 1주택자로 종합부동산세를 낼 수 있다고 들었다. A씨는 농가를 산 후에도 1세대 1주택자 적용 특례를 신청했지만 1세대 1주택 종부세 특례를 적용받지 못했다. 수도권 이외의 지방 저가 주택인데도 세금 혜택을 받지 못한 이유는 뭘까. A씨가 산 강원도 원주 농가주택은 수도권 밖이면서 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재한 주택이다. 따라서 6월 1일 현재 공시가격 기준으로 3억원 이하이면 1세대 1주택 특례 대상 지방 저가 주택에 해당된다. 종부세법령에 따르면 1세대 1주택자의 범위는 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법에 따른 거주자(국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인)를 말한다. A씨의 경우 소유문제가 발목을 잡았다. 1세대 1주택자

#A씨는 주택 2채를 가지고 있었다. 주택 1채(A주택)를 지난 5월 30일에 잔금을 받기로 하고 매도 계약을 했다. 그런데 매수인의 요청으로 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전했다. A씨는 오는 11월에 현재 1세대 1주택자(팔지않은 주택 공시가격 12억원)이기에 올해는 종합부동산세를 내지 않아도 될 것으로 기대했다. 그러나 2주택자 대상이 되면서 종부세를 고지받았다. 잔금 받은 날이 문제였다. 종합부동산세는 재산세 납세자에게 부과하는 세금이다. 국세청에 따르면 재산세는 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 과세대상 자산을 소유한 사람에게 부과된다. 따라서 6월 2일 이후 주택을 매도하는 경우 그 해의 재산세와 종부세는 주택을 매도한 사람이 부담하게 된다. A씨의 경우 최초 5월 30일 집을 팔려고 했다. 그러나 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전했다. 6월 1일 기준으로 매도한 주택의 잔금을 아직 받지 않았기에 해당 주택(매도계약을 맺은)을 소유한 것으로 봐 11월에 종부세

#A씨는 2003년 1월 농지를 3억원에 취득하고 2023년 6월 8억원에 팔았다. A씨는 8년 이상 이 농지 소재지에 살면서 직접 경작했기에 자경농지 감면대상이 된다고 생각했다. 이후 지목을 대지로 변경했는데 농지가 양도일 기준으로 현재 농지가 아니라 자경농지 감면대상에서 제외됐다. A씨는 양도소득세 감면을 받지 못해 1억원의 세금을 냈다. A씨는 농지를 8년 이상(감면 요건) 직접 경작했는데 양도소득세 감면을 받지 못했을까. 국세청에 따르면 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 △취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 △직접 경작해야 하고 △양도일 현재 농지일 것을 요건으로 한다. 자경농지의 양도소득세 감면 요건에는 거주요건, 경작요건, 농지요건의 세 가지를 충족시켜야 한다. 거주요건의 경우 △농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역 △농지가 소재한 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 △ 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 거주하면서 직접 경작해야

여름 휴가철을 맞아 피서를 떠나는 사람들이 많다. 피서를 떠나기 전 가장 우선하는 일 중 하나가 여행지까지 가기 위해 차에 기름을 가득 채우는 것이다. 매번 이동을 위해 채우는 휘발유 등에 포함되는 세금은 얼마일까. 세금이 60%가 넘는다는 얘기도 나온다. 진실은 뭘까. 사실과는 조금 다르지만 세금이 차지하는 비율이 적잖다. 유류세는 휘발유, 경유, LPG 등 유류제품에 부는 각종 세금을 합쳐 부르는 용어다. 유류세는 크게 교통·에너지·환경세, 교육세, 주행세, 부가가치세로 구성된다. 교통·에너지·환경세는 휘발유 1리터당 475원이나 탄력세율이 적용돼 리터당 423원으로 유류세의 가장 큰 비중을 차지한다. 교통세는 도로 건설 및 유지 보수, 교통 안전 확보, 대중교통 활성화, 환경개선 등의 목적으로 사용된다. 교육세는 교통세의 15%로 휘발유 1리터당 63.45원이다. 교육세는 초등학교부터 고등학교까지 교육비 지원, 대학 등록금 지원, 교직원 재직연수비 지원 등의 목적으로 사용된다

#A씨는 주택을 매입한 뒤 베란다 샷시, 난방시설 등을 교체했다. 방을 확장하는 공사도 진행했다. 집을 팔고 양도소득세를 낼 때 이 내용을 깜박했다. 필요경비에 해당하는 지 체크했으면 공제 혜택을 받을 수 있었는데 말이다. 양도소득세 산정할 때 '필요경비'라는 게 있다. 부동산을 취득할 때부터 양도할 때까지 발생하는 비용 중 소득세법에서 인정하는 비용들을 말한다. 보일러 교체 비용을 비롯한 공사비, 취득세, 중개수수료 등이 해당된다. 필요경비는 양도세 책정 때 공제된다. 그만큼 세금이 준다. 국세청에 따르면 소득세법에 열거된 필요경비는 △취득가액 △자본적 지출액 △양도비 등이다. 취득가액은 말 그대로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이다. 자본적 지출액은 자산의 내용 연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 난방시설 교체 비용 등이다. 양도비는 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이다. △양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 △공증

#2013년 5월 서울 송파구 소재 주택을 6억원에 매입한 A씨. 10년 뒤인 2023년 11월 이 주택을 20억원에 팔았다. 송파구가 조정대상지역으로 지정되기 전 주택을 매입했기에 2년 거주 요건을 맞출 필요가 없다고 생각했다. 하지만 큰 실수였다. 1세대 1주택이어도 고가주택(실지거래가액 12억원 초과)이어서 12억원 초과분에 대해 양도세가 부과되는데 절세할 수 있는 장기보유특별공제 요건을 놓친 것. 장기보유특별공제를 1억1200만원 받았는데 2년 거주 요건을 챙겼다면 공제액이 2억6800만원으로 늘어난다. 국세청에 따르면 2021년 1월1일 이후부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대해 각각 연 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 그러나 2년 이상 거주하지 않은 경우 보유기간에 대해서만 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율을 적용한다. 보유기간 10년이고 거주기간 2년이면 장기보유특별공제율이 48%

#A씨는 2016년 7월, 8억원에 집을 한 채 샀다. 당시 집을 파는 사람의 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성했다. A씨는 2023년 8월 이 주택을 11억원에 팔았다. 집이 한 채였기에 1세대 1주택 비과세 신고를 했다. 국세청은 A씨의 다운계약서 작성 사실을 적발하고 비과세 혜택을 적용하지 않았다. A씨는 비과세 대상에서 배제되면서 7700만원의 양도소득세를 내야했다. 국세청에 따르면 2011년 7월1일부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용에서 배제된다. 세금을 덜 내는 목적 등 여러 가지 이유로 이른바 '다운계약서'라는 허위계약서를 작성하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다. A씨는 주택을 살 때 기존 주인(매도인)의 부탁으로 실지거래가액과 달리 1억원을 낮춰 적은 다운계약서를 작성했기에 해당 주택을 되팔 때 1세대 1주택 비과세 적용을 받지 못하게 됐다. 국세청은 "주

#A씨는 2021년 2월 분양권을 취득했다. 같은해 3달 뒤인 5월에는 서울 동작구 소재 주택을 6억원에 샀다. 그러나 2년 뒤인 2023년 7월9억원에 팔았다. A씨는 기존 주택을 양도할 때 다른 주택이 없어 1세대 1주택자로 비과세 신고를 했다. 그러나 국세청은 A씨가 분양권을 가지고 있어 주택 수에 포함되면서 주택에 대해 비과세를 적용할 수 없다고 했다. A씨는 비과세를 적용받으면 돈을 내지 않아도 되지만 비과세를 적용 받지 못해 9300만원의 세금을 냈다. A씨는 1세대 1주택으로 한 채를 팔았을 때 당연히 비과세 혜택을 받을 줄 알았다. 그러나 분양권이 발목을 잡은 것이다. 소득세법 제88조제10호에 따르면 분양권이란 '주택법' 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통해 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. 또 2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정

#2018년 2월 4억원에 오피스텔 한 채를 매입한 A씨. 업무용 사무실로 사용하던 A씨는 2023년 2월부터 주거용으로 썼다. 이듬해인 2024년 이 오피스텔을 8억원에 양도했다. A씨는 오피스텔 외 다른 주택이 없었다. 양도 시점에 오피스텔을 주거용으로 사용했기에 1세대 1주택 비과세를 적용해 신고했다. 그러나 국세청은 비과세 혜택 적용 불가 판정을 내렸다. A씨는 세금 1억1300만원을 내야 했다. A씨의 경우 주거용 사용 기간이 문제였다. 비과세 혜택을 받으려면 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나 양도해야 하는데 그것을 몰랐던 거다. 국세청에 따르면 주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우 사실상 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도 변경한 날)부터 주택보유기간을 계산해 1세대 1주택 비과세 특례 여부를 판단한다. A씨는 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도했기에 보유 요건(2년 이상)을 충족하지 못했다. 1세대 1주택 비과세를 적용 받을