머니투데이

#기존 주택 한 채를 보유중이던 A씨는 갑자기 상속을 받아 2주택자가 됐다. 주택 한 채를 팔기로 한 A씨는 기존 주택과 상속주택 중 어떤 주택을 파는 게 나은지 고민에 빠졌다. 세금 혜택 등이 다를 수 있다는 생각에서다. 둘 중 어느 주택을 우선 양도하는게 좋을까. 국세청에 따르면 기존 주택을 먼저 양도하는 것이 세금상 유리하다. 일반적으로 소득세를 계산할 때 1세대 1주택자가 주택을 양도할 경우 고가 주택(12억원 초과)만 과세된다. 1세대 2주택자는 어떤 주택을 양도하더라도 양도세가 나온다. 다만 몇가지 예외가 있다. 일시적 2주택인 경우 기존 주택을 3년 이내에 양도하면 과세되지 않는다. 또 주택을 상속받고 기존 주택을 양도할 때는 기간에 관계없이 양도세가 나오지 않는다. 다만 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 양도할 기존 주택이 비과세 요건을 갖춰야 한다. 양도세 비과세 요건은 △2년이상 보유(취득 당시 조정대상지역 내 주택일 경우 2년 이상 거주)할 것 △주택가격이 1

#1주택자였던 A씨는 종합부동산세를 낸 적도 없다. 갑자기 부모님이 돌아가시면서 주택 1채를 상속받았다. 2주택자가 되면 종부세를 내야한다는 주변 얘기를 듣고 세부담이 어느 정도일지, 집을 처분해야 할지 걱정이 많아졌다. 상속으로 갑자기 2주택자가 됐다고 해서 종부세를 바로 내야 하는 건 아니다. 국세청에 따르면 주택을 상속 후 5년간은 1주택자 자격이 유지된다. 따라서 기존에 종부세를 납부하지 않았던 1주택자가 상속 후 곧바로 종부세를 내는 일은 없다. 그러나 5년이 지나면 2주택자가 돼 종부세 대상이 될 수 있다. 그렇기에 종부세가 걱정된다면 그 전에 주택을 정리하는 것이 좋다. 지방에 있는 주택을 상속받을 경우엔 주택수에 합산되지 않을 수도 있다. 종부세법에서는 공시가격이 3억원 이하이면서 수도권, 광역시, 특별자치시 밖의 지역에 있는 주택은 주택 수에서 제외하고 있다. 따라서 1주택자가 이런 지방의 저가주택을 상속받은 경우에는 기간 제한 없이 계속 1주택자가 된다. 2주택자

# A씨는 부친을 봉양하며 부친 집에서 함께 살았다. 아버지가 돌아가신 뒤 A씨는 부친 주택을 상속받았다. A씨는 거주하며 봉양했을 때 상속 주택에 대한 세금 혜택을 받을 수 있다는 얘기를 들었다. 피상속인을 봉양한 경우 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 다만 기준 요건이 있기 때문에 요건을 충족해야 가능하다. 국세청에 따르면 피상속인과 동거하던 주택의 가격에서 최대 6억원까지 공제받을 수 있다. 10년 이상 1세대 1주택 동거 요건을 맞춰야 한다. 일례로 A씨처럼 아버지와 동거·봉양하며 살다 물려받은 주택의 가격이 5억원이라면 5억원 전액이 공제될 수 있다. 그 주택 가격이 10억원이라면 6억원만 공제된다. 군 복무외에 학업, 직장, 요양 등으로 불가피하게 연속해 거주하지 못한 경우에도 기간을 총 합산해 10년 이상 동거했다면 세금 공제를 해준다. 그러나 군 복무 등으로 빠진 기간은 10년 이상 동거 기간에 포함되지 않고 자녀가 미성년자였던 기간도 제외된다. 또 1세대 1주택을

#A씨의 아버지가 돌아가시자 아버지 소유의 주택을 어머니가 상속받기로 했다. 어머니가 상속 받으면 배우자 공제를 많이 받을 수 있어서다. 그러나 집안 사정상 A씨는 어머니가 상속받은 주택에 살기로 했다. 그런데 주변으로부터 가족의 주택에 무상으로 거주할 경우 세금이 나올 수 있다는 이야기를 들었다. 무상 거주하면 무조건 세금을 내야 하는 지 궁금하다. 결론적으로 말하면 세금을 낼 수도 있고 안 낼 수도 있다. 다른 세금과 마찬가지로 과세 기준 적용 범위에 해답이 있다. 국세청에 따르면 우선 어머니 소유의 집에 자녀만 사는 경우 증여세가 과세될 수 있다. 일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각하기 쉽다. 그러나 우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 과세될 수 있다. A씨처럼 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만 세법상에서는 임대인에게 임대료를 지급하지 않는 것은 사실상 임대료 만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 보고 있다. 다만 5년 이상 무상

# 2018년 1월 주택(7억원)을 한 채 산 A씨는 2020년 12월 B조합원 입주권을 취득했다. 약 4개월 뒤인 2021년 3월 B신축 주택이 완성됐는데 A씨는 이곳으로 이사 가지 않았다. 이후 2024년 2월 기존에 보유했던 주택을 11억원에 팔았다. A씨는 B주택이 완성된 후 3년 이내 기존 주택을 양도한 만큼 일시적 '1주택+1입주권 특례'로 비과세 신고했다. 그러나 비과세를 적용하지 못해 1억1300만원의 세금을 내야했다. 기존 주택을 갖고 있던 A씨는 왜 비과세 혜택을 받지 못했을까. 거주 의무를 지키지 않았기 때문이다. 국세청에 따르면 신축주택 완성 후 종전 주택 양도 때 일시적 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 신축 주택에 이사해 1년 이상 거주해야 한다. A씨는 세대전원이 B신축주택에 이사해 거주하지 않았기에 비과세 특례를 적용받을 수 없었다. 예외도 있다. 실제 신축주택에 이사·거주하기 어려운 사정이 있는 경우 조합원 입주권 취득일로부터 3년

#A씨는 2021년 11월 B조합입주권을 승계취득했다. 이에 A씨는 2022년 1월 C주택을 사서 거주하다가 2년 뒤인 2024년 2월 팔았다. B신축주택이 팔기 한 달 전인 2024년 1월 완성돼 이곳으로 들어가기 위해서다. A씨는 B신축주택의 재개발사업시행기간 동안 C주택에서 1년 이상 거주해 대체주택 특례 비과세 신고를 했다. 그러나 A씨에게 세금 9300만원이 과세됐다. A씨가 관리처분계획인가일이 지난 이후 입주권을 취득했기에 대체특례 적용을 받지 못했다. A씨는 대체특례 비과세 신청을 했지만 조합입주권 승계취득시기가 발목을 잡았다. 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축사업으로 인해 기존 보유하던 주택에 계속 거주할 수 없기에 사업시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득·양도하는 경우에 적용한다. 소득세법 제88조제9호에 따라 조합원입주권(B)을 승계 취득한 후에 다른 주택(C)을 취득한 경우 B조합원입주권이 주택으로 완공된 이후 C주택을 팔면 '소득세법 시행령' 제15

#집 한 채를 보유한 A씨는 이 주택에 대한 재개발 사업이 진행되자 새로운 B주택을 사서 3년 거주하다 팔았다. 대체주택 특례에 따라 당연히 비과세라고 생각했는데 양도소득세 과세 대상이란 통보를 받았다. B주택을 매입한 시점이 기존 주택의 사업 시행인가일 전이었기 때문이다. 양도소득세는 복잡하기 때문에 비과세 혜택을 받기 위해선 사전에 철저히 알아보는 것이 중요하다. 국세청에 따르면 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축 사업 시행기간 중에 거주하기 위해 사업 시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에 적용된다. A씨처럼 사업 시행인가일 전에 B주택을 취득했을 경우 '대체 주택' 목적이더라도 비과세를 적용받을 수 없다. 사업시행기간 중 거주할 대체주택에 대해 비과세 특례를 적용받기 위해서는 특정 요건을 충족했는지 미리 확인해야 한다. 대체주택의 취득요건은 △사업시행인가일 이후 대체주택 취득 △대체주택 취득 당시 1주택일 것 등이다. 거주요건으로는 대체주택에서 1년 이상 거주할 것,

최근 당근마켓을 사용하는 소비자에게 국세청의 신고 안내문이 발송돼 논란을 빚고 있다. 중고물품 거래 플랫폼을 통해 실제로 비싸게 한정판을 팔거나 오프라인 매장을 유지하며 '중고 거래 사업'을 하는 사실상 사업자에게 과세한다는 취지다. 앞서 국세청은 지난해 2월 개정된 부가가치세법 시행령 따라 같은 해 7월부터 당근마켓, 중고나라 등 전국 100여개 중고 거래 플랫폼의 거래·소득자료를 수집해왔다. 일반 플랫폼 이용자인 척 하지만 사실상 물품 판매를 하는 사업자가 많다는 문제가 제기되서다. 그러나 일각에서는 '일반 이용자인데 장난으로 9900만원을 올렸다가 거래 완료 버튼을 눌렀는데 신고 안내문을 받았다' 등의 인터넷 글이 올라오면서 일반 이용자도 과세 당하는 것 아니냐는 우려도 높아지고 있다. 사실 그럴까. 결론적으로 말하면 사실이 아니다. 국세청이 안내문을 발송했다고 해서 즉각적인 세금 추징이 일어나지 않는다. 말 그대로 종합소득세 신고가 필요하다면 신고하라는 것이다. 따라서 실제

# A씨는 같이 모시고 살던 아버지가 돌아가신 뒤 상속받은 주택에 3년6개월 살다가 2023년 10월 이 주택을 20억원에 팔았다. A씨는 고가주택(12억원 초과)에 대해 동일 세대원으로서 부친이 보유·거주한 기간(6년 6개월)을 합쳐서 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다고 생각했다. A씨는 1세대 1주택 장기보유특별공제율 80%(10년 이상)를 적용해 양도소득세를 신고했다. 그러나 A씨가 상속받은 주택을 보유·거주한 기간(3년 6개월)에 대해서만 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 24%가 적용돼 양도세를 추가 납부해야 했다. 장기보유특별공제율 24%는 보유기간 3년(12%)과 거주기간 3년(12%)가 합해진 수치다. 따라서 10년으로 인정받았으면 400만원이지만 상속 후 보유·거주가 인정돼 3600만원의 세금을 냈다. 11일 국세청에 따르면 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대해 연 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을

#A씨는 B주택을 2022년 7월 6억원에 샀다. 이후 근무하는 회사가 서울에서 부산으로 이전하자 1년 2개월 보유·거주한 B주택을 팔았다. A씨는 근무상의 형편으로 B주택을 팔았기 때문에 보유·거주기간에 관계없이 1세대 1주택이라고 생각해 비과세 신고를 했다. 그러나 나머지 가족들이 특별한 이유 없이 계속 서울에 거주하고 있어 A씨는 비과세 적용을 받지 못했다. 양도소득세로 1억1800만원을 내야했다. 양도소득세는 세무사들에게도 어렵기로 손꼽히는 분야다. 납세자들이 꼼꼼히 살피지 못하면 '세금폭탄'을 피할 수 없는 이유다. A씨처럼 집을 팔았을 때 1세대 1주택 비과세 적용을 위해서는 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 물론 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 보유기간 중 2년 이상 거주할 필요가 있다. 그러나 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 판 경우에는 보유·거주기간에 관계 없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 소득세법 시행규칙 제71조 1세

#시골에 방치된 주택을 하나 갖고 있던 A씨는 2018년 1월 서울 강동구 소재 B주택을 6억원에 샀다. 거주 목적이었다. 이후 2023년 11월, 12억원에 B주택을 팔았다. 그러면서 1세대1주택 비과세 신고를 했다. 방치한 시골 주택을 잊은 상태였다. A씨는 비과세를 적용받지 못했고 판단 착오로 1억8900만원의 세금을 냈다. 1세대 1주택 비과세를 적용 받으려 할 때 납세자가 쉽게 착각하는 것이 주택수 계산이다. 특히 사람이 살지 않으면 그 주택이 주거지로서의 기능이 없다고 생각해 주택수에 포함시키지 않아도 된다고 생각한다. 소득세법에서 주택에 대한 정의는 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 일정 구조를 갖춰 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미한다. 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치돼 있는 구조가 있다는 것이다. 국세청에 따르면 소득세법에서는 주택으로 사용하던 건물을

#주택 2채를 가진 A씨는 2022년 5월 B주택 한 채를 20대 아들에게 증여했다. 이후 아들과 세대를 분리한 후 남은 C주택을 2023년 9월 12억원에 팔았다. 당시 A씨는 원래 가지고 있던 C주택을 팔면서 1세대 1주택자라고 생각해 비과세 신고를 했다. 이미 아들에게 한 채(B주택)를 증여하고 세대분리를 한 상황이었기 때문이다. 그러나 국세청에서 세대분리를 인정받지 못했다. 별도 세대로 인정이 안되면서 비과세도 적용받지 못했다. 결국 A씨는 양도소득세 1억4100만원을 내야했다. 국세청이 A씨에게 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않은 이유는 뭘까. 세대 분리한 아들이 별도 세대로 인정받지 못한 게 주된 이유다. 국세청은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 A씨 사례와 같은 경우 동일 세대인지 여부를 형식상의 주민등록내용에만 의지하는 것이 아니라 실질적 생활관계 등을 고려해 판단한다. 국세청 조사결과 A씨의 아들은 사실상 소득이 전혀 없고 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인