이지스자산운용, '2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서 발간
올해 부동산 투자가 AI(인공지능) 인프라와 부동산을 결합한 크로스에셋(Cross-Asset)을 중심으로 전개될 것이라는 전망이 나왔다. 기존 오피스·리테일 등 전통적 부동산 자산에서 데이터센터·전력망 등 AI 인프라로 핵심 부동산 자산 무게추가 옮겨갈 것이라는 관측이다.
이지스자산운용 전략리서치실은 이같은 내용을 골자로 한 '2026년 상반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서를 발간했다고 8일 밝혔다.
보고서는 올해 상반기 상업용 부동산 핵심 투자 전략으로 '하이브리드 캐피탈 앤 에셋(Hybrid Capital & Asset)'을 제시했다. AI 솔루션이 포함된 기술 설계, 전력망 등을 공급하는 에너지 관련 산업, 통신 네트워크 등을 제공하는 '인프라 투자부문'과 부지 확보·인허가 등을 담당하는 '부동산 투자부문'을 '실물자산 투자부문(Real Asset)'으로 통합하는 추세라는 의미다.
보고서는 "부동산과 인프라 두 자산 간 경계가 구조적 융합에 의해 단일 자산군으로 통합되는 추세가 확대되고 있다"며 "부동산 펀드·인프라 펀드 간의 경계를 완화하고 다자간 파트너십을 확대하는 등 캐피탈 흐름을 재편해야 한다"고 했다.
보고서는 △부동산 PF △오피스 △물류 △ 호텔 △데이터센터 등으로 나눠 나눠 올해 상반기 상업용 부동산 시장 투자 방향을 설명했다.
부동산 PF 시장에서는 사모대출 부문에서 투자 기회가 발생할 전망이다. 부동산 PF 대출 잔액이 감소하면서 브릿지론을 중심으로 연체율이 상승하면서 금융당국의 주도와 정상화·재구조화 본격화로 은행의 부실채권 물량이 증가하고 있기 때문이다. 이 과정에서 전통 은행의 대출이 어려워지며 사모대출에서 프로젝트를 완결시킬 자금줄 역할을 한다는 의미다. 이지스자산운용에 따르면 글로벌 사모대출 시장은 약 1조8000억원 규모다.
오피스 시장은 프라임급 자산을 중심으로 강세가 지속되고 있다. 지난해 3분기 말 기준 오피스 거래 규모는 16조4000억원으로 전년 동기 대비 90% 증가했다. CBD(중심업무지구)와 GBD(강남업무지구) 등 주요 권역의 대형 오피스가 시장을 주도했고, 특히 8000억원 이상의 초대형 딜 비중이 증가했다. 서울 프라임급 오피스는 5% 미만 낮을 공실률을 유지하며 임대료 상승세가 이어지고 있다.
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물류 시장은 공급 과잉 해소 국면에 진입했다. 지난해 3분기 말 기준 물류 부동산 거래 규모는 3조1000억원으로 전년 대비 42% 늘었다. 상위 유통기업이 대규모 자동화 설비 투자를 내재화하면서 이에 자동화 설비 도입을 할 수 있는 라지 플레이트·높은 층고·고전력을 갖춘 물류센터가 우량 자산으로 부상하고 있다. 3PL과 이커머스 등 유통기업의 임차 수요 비중은 80%다.
호텔 시장도 인바운드 수요 증가로 대기업과 금융 계열사가 사옥 또는 자체 운영을 목적으로 호텔을 인수하는 사례가 늘면서 서울 핵심 입지를 중심으로 투자자 간 경쟁이 심화되고 있다. 2024년 외국인 관광객은 코로나 이전의 93.5% 수준까지 회복했으며, 중국 무비자 입국 시범 시행으로 향후 더욱 확대될 전망이다. 서울 4~5성급 호텔은 공급 제한 속 객실 단가와 매출이 상승세를 유지하고 있다.
데이터센터 시장은 AI 사용량 증가에 따라 기존 임대 중심의 중소형 시설에서 하이퍼스케일 AI 팩토리로 진화하면서 경기 외곽 및 비수도권으로 공급이 분산되고 있다. 보고서는 서울 내 부지의 희소성으로 인해 데이터센터 자산 가치를 도심 접근성만으로 판단할 수 없다고 판단하며 전력과 인허가 확보 여부 등이 핵심 경쟁력이 됐다고 했다. 데이터센터 개발 경쟁력 확보를 위해 블랙록·삼성전자·오픈AI 등 글로벌 기업 간 대규모 투자 파트너십과 플로팅 데이터센터 등 신규 모델 개발이 진행되고 있다.
최자령 이지스자산운용 전략리서치실장은 "올해는 기술 변화에 따른 자산 가치의 변화가 본격적으로 이뤄지는 시점이다"며 "기존의 투자 방식과 수익 개념을 넘어 AI와 인프라가 접목된 크로스에셋에 대한 개념 정립과 투자 방식이 시장 선점의 핵심 요인이 될 것"이라고 했다.
