참치전문점 2층에 있는 이유는

시대의 변화에 따라 층별 업종분포도 달라지고 있다. 상가전체의 업종이 조화를 이루고 있는가를 살펴야 하며 업종에 따라 경제성을 고려하여 층수와 평형을 정해야 한다. 업종마다 맞는 입지궁합이 있기 마련이다.

이는 경제성에 기인하는데 최고의 상권, 최고의 입지라면 어떤 업종이든 가장 이상적인 입지라 할 수 있지만 최고의 입지가 아니라도 수요창출이 가능한 업종도 있기에 경제성을 고려한 최적의 입지를 찾는 것이 중요하다.

현재 국내에서 상업용지로 가장 비싸다는 명동의 파스쿠찌 매장의 경우 과거 상업은행이 있었던 곳임을 감안하면 업종에 제한을 받지 않는 곳임은 두말할 나위가 없다. 하지만 비싼 임대료를 감안한다면 사실상 입점할 업종이 제한적일 수 밖에 없다.

또한 입지적 제약이 덜한 목적고객을 수요로 하는 서비스 업종이라면 경제성을 감안할 때 굳이 이곳에 입점할 이유가 없다. 휘트니스클럽이나 피시방 노래방과 같은 서비스업종이 모두 이에 해당한다 할 수 있다.

상권에 따라 층별 업종분포도를 살펴보면 과거에 비해 달라진 점이 있다. 중심상권에 판매점이 활성화되었던 과거엔 상권의 1급지를 판매점이 장악하고 있었지만 인터넷의 발달로 유통판매점의 수요가 온라인으로 전이되며 의류점과 같은 판매점이 상권에서 자취를 감췄다.

의류판매점이 장악하고 있던 이곳을 지금은 음식점들이 차지하고 있는 형국이다. 과거엔 상권 내 2급지로 구분되는 이면도로에 입점했던 음식점들이 1급지를 차지하며 경합하고 있다. 즉 점포사업에서 판매점은 편의점 등을 제외하곤 모두 사라지고 외식업의 경쟁이 심화되고 있는 형국이라 할 수 있다.

층별로 살펴보면 1층에는 전문식당이 자리하고 2층에는 주점이나 커피숍 등이 자리하였으나 90년대 중반 이후 커피전문점도 대부분 1층입지로 변모하였고 주점입지도 2005년을 고비로 대부분 1층입지로 전이되었다.

현재 상권에 나가보면 2층에 입지한 주점의 경쟁력이 매우 열악함을 직접 느낄 수 있다. 이는 동종업종이 보다 접근성이 좋은 입지에 자리하며 기존의 층별 입지분포도가 크게 변하고 있음을 알려주는 대목이라 할 수 있다.

현재의 층별로 입점 가능한 업종을 살펴보면 1층은 편의점과 약국을 비롯한 편의시설 및 판매점이 존재하며 프랜차이즈 외식업종이 대부분 1층 입지를 선호하고 있다. 지하층의 입지가능 업종이 거의 없어진 현실를 감안한다면 2층 입지 이상의 경우 피시방, 노래방, 미용실, 체형관리전문점, 헬스클럽, 피부미용관리를 위한 에스테틱전문점 등 서비스 업종과 병·의원 및 학원가 등이 가능하다.

덧붙이자면 입지를 선정할 때 상가건물 전체의 업종분포를 살펴 희망업종과의 상호 호혜성을 분석한다면 차후 영업에 도움이 될 것이다. 따라서 상가의 전체적인 업종이 희망하는 업종과 조화를 이루고 있는가를 살펴야 한다.

[advice]

업종에 따라 궁합이 맞는 입지가 있다. 외식업종의 경우 2층 입지의 경쟁력이 열악함에도 불구하고 2층 입지에서도 성업중인 외식업종이 존재한다. 대표적으로 참치전문점, 샤브샤브전문점 등이 있음을 눈여겨 볼 필요가 있다.

참치전문점과 샤브샤브전문점의 경우, 첫째 중대형평형이 주류를 이루고 있기에 1층보다는 2층 입지가 경제성을 감안할 때 타당하며, 둘째 수요자측면에 살펴보면 이들 시설을 이용하는 고객의 80%가 목적고객이란 점이다.

명동, 강남역 등 주요 중심상권의 경우 상가 공급율이 낮기 때문에 전문외식업소라면 1층의 소형점포보다는 2층의 중대형 입지가 목적고객을 유치에 여전히 강세를 보이고 있다. ([email protected])