빌딩 임대시장에서도 양극화 현상이 심화되고 있다. 상장기업, 외국계기업 및 투자관련 기업 등 자본력이 있는 기업들이 입주해 있는 대형빌딩의 공실율은 연일 사상 최저수준으로 떨어지고 임대료도 가파르게 오르고 있는 반면, 경기에 민감한 중소기업 및 자영업자 등이 주로 입주해 있는 중소형빌딩의 공실율은 오히려 정체 또는 상승하고 있고 임대료도 소폭인상 또는 하락하는 경우가 많이 발생하고 있다.
빌딩 임대시장의 빈익빈부익부(貧益貧 富益富) 현상을 불러온 요인에는 여러 가지가 있겠으나 국내경기의 양극화 심화가 주된 요인이라고 할 수 있다. 빌딩의 위치, 규모 및 시설 등의 측면에서 비교열위에 있는 중소형빌딩의 임대시장이 침체되어가고 있는 상황에서 중소형 빌딩 투자자들은 위기관리의 일환으로 관리빌딩을 객관적으로 평가를 받아볼 수 있도록 전문 부동산 자산관리회사에 위탁하는 방법도 고려해볼 수 있다.
부동산자산관리회사들은 해당 빌딩의 관리를 착수하게 되면 시장조사를 수행하고 이를 바탕으로 해당빌딩에 대한 관리계획서(Management Plan)를 작성하여 빌딩주에게 제출하는데 여기에는 빌딩 경쟁력 강화를 위한 여러 가지 제안사항이 포함된다.
안정적인 빌딩 투자수익율 확보를 위해서는 우량한 임차인을 확보하여 장기적으로 유지시키는 것이 필요하다. 빌딩도 상품이라고 할 수 있는데 경쟁력 없는 빌딩은 임차인들이 외면할 것이기 때문에 빌딩투자자들은 자신의 빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁빌딩과의 비교 등을 통해 경쟁력 확보방안을 강구하려는 노력이 요구된다. 철저한 시장조사를 통해 빌딩 경쟁 열위요소를 제대로 파악하고 비교열위에 있는 부분은 리모델링 등을 통하여 경쟁빌딩 수준의 경쟁력을 갖출 때만이 임차인 유치가 가능할 것이다. 고객이 알아주지 않는 상품은 시장에서 외면받듯이 이용해줄 임차인이 없는 빌딩은 더 이상 상품으로서의 가치가 없다고 할 수 있다.
신규임차인 유치 못지않게 중요한 것이 임차인 유지(Retention)라고 할 수 있다. 미국의 연구자료에 의하면 현재의 임차인을 유지하는 것이 새로운 임차인을 유치하는 것보다 약 5.9배의 비용이 적게 든다고 한다. 또한, 부동산관리자의 36가지 관리업무 중에서 임차인 유지업무가 제일 중요한 임무라는 연구결과도 있다.
지금까지 빌딩주들, 특히 중소형빌딩의 소유주들은 임차인을 고객의 관점에서 바라보려는 노력이 부족했던 게 사실이다. 양극화가 고착화 되어가는 어려운 환경 하에서는 임대인과 임차인이 비즈니스 파트너라는 인식의 공유가 더욱 필요하다. 임차인 유지의 중요성을 인식한 대부분의 빌딩투자가들은 전문 자산관리회사를 선정하여 임차인 신규 유치는 물론 유지업무까지 전반적인 업무를 위탁함으로써 양극화라는 험한 파도를 넘고 있다. 빌딩의 경쟁력 유지 및 확보전략과 임차인에 대한 시각전환이 절실히 요구되는 시점이다.