하반기 가격조정에 '기대', 임대주택 '기회'

정부가 줄줄이 규제를 풀고 금리까지 파격적으로 내리는 등 추락하는 부동산 살리기에 열심이다. 그럼에도 부동산시장이 곧바로 회복세로 돌아서기는 힘들 것으로 전망되고 있다.

지금과 같은 약세장에서는 아무리 고강도대책이라도 그 효과를 장담하기 어렵다. 오히려 경기가 회복세를 보일 때 정부 대책이 한꺼번에 누적적으로 반영될 가능성이 높다.

따라서 내집 마련을 고민하고 있는 수요자라면 정부의 정책변화를 눈여겨보면서 차분히 준비해 나가는 것이 바람직하다. 국토해양부가 청와대에 보고한 2009 업무계획에 따르면 새해에는 내집 마련의 기회가 좀 더 많아질 것으로 기대된다.

◆서민들 내집 마련 쉬워진다

우선 보금자리주택이 2009년에만 13만가구 공급된다. 2010년에는 14만가구, 2011년에는 15만가구, 2012년에는 16만가구를 계획하고 있다.

정부는 특별법을 제정, 개발ㆍ실시계획을 통합하는 등 절차를 간소화해 사업기간을 단축한다는 방침이다. 계획대로 진행되면 2009년 말 첫분양도 가능하다는 전망이다. 입주 소요기간도 최장 6년에서 4년 정도로 단축할 예정이다.

서민을 위한 저가의 공공분양주택도 공급된다. 용적률ㆍ녹지율 조정, 보상시점 조기화 등을 통해 공공주택 분양가를 15% 내외 인하한다는 방침이다. 용적률은 현행 180%에서 200%로 높이고 보상가 산정시점도 지구지정 시에서 주민공람일로 바꾼다는 것.

1~2인 가구인 경우 기숙형ㆍ원룸형 주택을 기다려볼 만하다. 2009년 6월 주택법령이 개정되면 이런 주택을 만나볼 수 있게 된다.

무주택 서민들은 주택마련을 위한 장기 저리의 금융지원도 받을 수 있게 된다. 주택구입 부담 완화를 위해 정부는 국민주택기금의 구입자금 지원규모를 2008년 1조9000억원 수준에서 2009년 3조원까지 확대한다.

30년 장기대출을 통해 주택구매력을 높일 수 있는 기회도 주어진다. 국민주택기금 구입자금 지원 프로그램에 30년 장기대출 방식을 도입한다. 현행 1~3년 거치 및 19~17년 상환 방식에서 5년 거치에 25년 상환 방식을 적용하게 된다.

◆임대주택, 살기 좋아진다

굳이 자산가격 하락을 걱정하면서 집을 꾸역꾸역 마련하고 싶지 않은 수요자라면 임대주택을 노려볼 만하다.

우선 지분형(분납) 임대주택을 통해 내집 마련 시기를 적당히 조율해 나갈 수도 있다.

지분형 임대주택이란 집값의 일부만 초기분납금으로 납부하고, 입주 후 단계적으로 잔여분납금을 납부해 10년 후 소유권을 취득하게 되는 주택이다.

분양주택이나 10년 임대주택과 비교할 때 일시적인 자금마련 부담이 적다. 임대기간 동안 미납부 분납금에 대해 부과되는 임대료도 국민주택기금 대출금리가 적용돼 일반은행의 주택담보대출 이자보다 저렴하다. 분납금 납부에 따라 임대료가 점차 줄어드는 장점도 있다.

처음으로 공급되는 지분형 임대주택은 오산시 세교택지개발사업지구 A1블록에서 선보이고 있는 전용 59㎡ 832가구다.

초기분납금은 4320만원, 입주 시 임대료는 월 35만원 수준이며(4년 후에는 32만원, 8년 후에는 25만원 수준 예상) 초기부담비용은 10년 임대주택과 유사한 수준이다.

청약접수는 1월13일부터 16일까지 받는다.

기존 공공임대주택 입주자라면 임대료나 관리비 등 주거비가 줄어들게 돼 경제적 부담이 가벼워진다.

주공, SH공사, 지자체 등이 관리하는 공공임대주택의 임대보증금 및 임대료는 동결된다. 주공이 관리하는 영구임대주택의 관리비도 2009년에는 지금보다 18% 내리고 2010년까지는 현행보다 40% 낮아진다.

도시 영세민 등 취약계층을 위한 2~4.5%의 주택전세자금 대출 규모도 2008년 3조1000억원에서 2009년 4조2000억원까지 늘어난다.

공공임대주택의 혜택을 받지 못하는 최저소득층이라면 임대료의 일부를 보조하는 '주택바우처(Voucher)' 혜택도 받을 수 있게 된다.

◆전매제한 완화된다

오는 3월께에는 공공택지 내 분양권 전매제한 기간이 추가적으로 단축된다.

과밀억제권역인 경우 85㎡ 이하는 현행 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 준다. 기타지역에선 85㎡ 이하는 5년에서 3년으로, 85㎡ 초과는 3년에서 1년으로 짧아지며 투기과열지구에서는 3년으로 통일된다.

또 재당첨 금지도 3월부터 2년간 한시적으로 배제시키기로 했다.

이런 규제완화는 신도시 내 신규분양뿐만 아니라 기존 미분양 아파트도 함께 혜택을 받을 수 있다.

이 가운데 2기 신도시는 입지여건이 뛰어나고 새롭게 교통망이 구축돼 서울 및 수도권의 진입이 쉽다. 또한 각종 편의시설과 녹지율이 풍부하고 신도시 내 자족생활이 가능할 정도로 주거인프라가 갖춰져 있어 분양 초 수요자들로부터 인기를 끌었던 곳이다.

부동산정보업체 부동산뱅크 집계에 따르면 신도시별 미분양 아파트는 총 4038가구 수준이다.

신도시별로는 ▲김포한강신도시 940가구 ▲광교신도시 7가구 ▲오산세교신도시 1098가구 ▲파주신도시 277가구 ▲동탄신도시 46가구 ▲정관신도시 1333가구 ▲아산신도시 337가구다.

최영주 부동산뱅크 리서치센터 연구원은 “부동산 경기침체가 장기화됨에 따라 공공택지로 구성된 신도시조차 신규분양 일정이 불투명한 상황"이라며 "신도시 기존 미분양 아파트에 관심을 가져볼 만하다”라고 말했다.

◆내집 마련 서두를 필요 없다

문제는 시기다. 집값이 떨어지고 있는 상황에서 굳이 서둘러 집을 마련할 필요는 없다.

적어도 2009년 상반기를 지나 부동산시장의 추이를 지켜보면서 내집 마련 시기를 조율할 필요가 있다는 것이 업계 전문가들의 의견이다.

박원갑 스피드뱅크 부사장은 "실물경기 침체, 금융시스템 불안, 투자심리 위축, 글로벌 주택가격 하락 등 외부악재들로 수요자들이 잔뜩 움츠려있는 상황"이라며 "수요자들이 심리적 안정을 되찾으려면 결국 금융시장과 거시경제가 회복돼야 하고 그 이전까지는 가격조정이나 기간 조정을 겪어야 할 것으로 보인다"고 전망했다.

박 부사장은 "부동산가격이 회복되더라도 거시경제와 동떨어져 나 홀로 상승하기 힘들 것"이라며 "상승 체력이 바닥나 재충전의 시간이 필요한 상황"이라고 말했다.