동대문쇼핑몰에서 실패하지 않는 재테크

동대문타운에서 매장 분양을 원한다면 쇼핑몰 분양자나 시공사에 대한 객관적인 평가부터 철저히 해야 한다. 2~3번 이상 점검은 필수다. 부동산 전문가나 친분 있는 주변 상인들에게 조언을 구하는 것이 가장 좋다.

전창수 두산타워 홍보팀 차장은 "뚜렷한 분양주최에 대해 반드시 확인해야 하고, 분양 시 지나치게 높은 임대수익을 강조할 경우도 면밀히 따져 보아야 한다"고 당부했다. 그는 "쇼핑몰 분양주최가 등기분양 형식으로 분양금을 챙긴 뒤 나몰라라 식으로는 '먹튀 분양'을 하는 경우가 있다"고 말했다.

개인 오너이거나 지분을 가진 여러 사람들이 운영하는 쇼핑몰은 대부분 등기분양 형식으로 이뤄진다. 이 경우 운영전문화가 이뤄지지 않아 장기적인 발전에 걸림돌이 되곤 한다.

특히 매장 공실이 많을수록 쇼핑객의 유입이 적어 매출이 지속적으로 감소하는 악순환에 빠지게 된다. 장사가 안되면 상인과 운영 주최간 갈등이 더욱 깊어지고 불안감이 커지기 마련. 특히 운영주최가 불분명할 경우 운영금 반환은 거의 이뤄지지 않는다.

따라서 높은 임대수익 약속에 현혹되지 말고 어떻게 운영하겠다는 운영목표와 구체적인 운영 방법이 훨씬 더 중요하다. 우선 임대 혹은 등기분양 받을 매장의 층과 위치, 매장구성도를 반드시 체크해야 한다.

두산타워를 예로 들어보자. 두산타워는 이례적으로 등기분양이 아닌 5년 장기임대 방식을 채택하고 있다. 지난 1999년 오픈 이래 2차례의 재임대기간을 거쳤지만 기존 상인들의 재계약률은 100%라고 해도 과언이 아니다.

전창수 차장은 “5년 임대분양 기간을 기점으로 대대적인 리모델링을 실시해 상인은 물론 두산타워의 브랜드 및 건물 가치를 높이는 윈윈전략을 택한 결과”라고 설명했다.

두산타워의 매장 임대는 부동산을 통해 이뤄지지 않는 것이 특징이다. 5년 임대분양을 받은 투자자라고 해도 두산을 통해서만 재임대할 수 있다.

임대수익을 노린 A 투자자가 두산타워에서 노른자위로 꼽히는 지하 1층에 매장 1구좌를 5년 임대해 세입자에게 재임대한다고 가정하자. 분양평수 6평, 실평수 2.3평의 1구좌의 5년 임대료는 1억5000만원선. 물론 5년 후 재 임대를 하지 않을 경우 반환이 가능한 금액이다. 일종의 전세금이다.

5년 동안 1억5000만원의 전세금을 묻어두는 대신 1구좌당 보증금 6000만원과 월 200만~300만원의 월세를 받을 수 있다. 1구좌당 매달 관리비 40만~50만원씩을 제해도 연 12~13%의 안정적인 임대수익이 가능하다.