강북집 있지만 '대치동 전세살이'...아이 교육 목적도 대출 규제?

이재명 대통령이 투자·투기용 1주택자에 대한 규제를 예고한 가운데 금융당국의 대출 규제 범위가 다주택자에서 1주택자로 대폭 확대될 것으로 보인다. 주택담보대출(주담대)이나 전세대출을 받아 '갭투자'(전세낀 매매)를 한 1주택자가 규제 사정권에 들어올 수 있다는 관측이 나온다. 다만 직장이나 교육 등의 사유로 본인 집에 실거주 하지 않는 1주택자도 페널티(불이익)을 받을 수 있다는 우려도 제기된다. 금융당국은 1주택자 대출규제에 대한 세부기준을 논의할 예정이다.

2일 금융당국에 따르면 금융위원회의 대출규제 범위가 '신규대출'에서 '기존대출'로, '다주택자'에서 '1주택자'로 넓어지고 있다. 이는 1주택자인 이재명 대통령이 본인 주택을 매도하면서 지난 26일 소셜미디어(SNS)를 통해 "정책 수단을 총동원해 주거용이 아닌 투자·투기용 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들 것"이라고 밝힌 데 따른 후속 조치다.

1주택자 규제는 신규 보다는 기존 대출 위주라는 점에서 부동산 시장에 미치는 영향이 클 것으로 예상된다. 1주택자의 신규 주담대에 대해서는 이미 실거주 의무가 부여됐기 때문이다.

지난해 6·27 규제에서 수도권·규제지역 신규 주담대에 대해 6개월 이내 전입 의무가 부여됐고, 주택 매수자가 임차인의 전세보증금으로 매매 대금을 마련할 수 없도록 소유권 이전 조건부 전세대출을 아예 금지했다. 같은해 10·15 대책 때는 서울 주택 매수시 2년 실거주 의무를 추가로 달았다.

이에 따라 지난해 6월 이전 주담대나 전세대출을 받은 사람이 규제 영향권 안에 들어올 수 있다. 대출을 갈아타거나 대출만기(전세)가 도래할 때 실거주 하지 않은 주택에 대해 대출 '페널티'를 적용하는 방안이 검토될 수 있다. 다만 투기·투자 목적이 아니라 교육이나 직장, 요양, 부모봉양 등의 사유로 본인 주택에 실거주 하지 못하는 사례가 적지 않다는 점이 문제다. 예컨대 강북권에 본인 집이 있지만 자녀 교육을 위해 강남구 대치동 전세살이를 하는 사례가 대표적이다.

금융당국 관계자는 "부산에 살면서 서울 집을 매수하거나, 서울 강북에 집이 있지만 강남에 전세를 사는 경우 등 다양한 사례가 나올 수 있다"면서 "실거주하지 않는 1주택자 모두에 일률적으로 동일 기준을 적용하기 보다는 부작용을 최소화 하고 정책 목표를 달성할 수 있는 기준을 논의해 볼 계획"이라고 말했다.

다주택자에 대해서는 '규제지역 혹은 수도권' 아파트 담보대출을 중심으로 만기시 대출을 회수하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 주로 아파트를 여러채 보유하고 있는 거주용 임대사업자가 대상이다. 금융당국이 은행권 대출 현황을 파악한 결과 비거주(상가·오피스텔 등) 임대사업자가 아파트 임대사업을 겸하는 경우가 많은 것으로 나타났다. 가령 A은행의 비거주 임대사업자의 임대료 수입 중 30%는 아트에서 발생하지만 통계에선 비거주 임대사업 대출로만 잡힌다. 금융당국은 이런 경우도 규제 대상에 넣기로 하고 정확한 통계를 집계 중이다.

금융위는 오는 3일 권대영 부위원장 주재로 금융권을 소집해 부동산 시장 정상화를 위한 대출 규제 방안을 논의한다. 지난달 12일 이재명 대통령의 지적 이후 4번째 열리는 대책 회의다.

이날도 결론을 내리기는 어려울 것으로 보인다. 다주택자 대출에 대한 정확한 통계 집적 과정에서 국세청과 국토교통부 공공정보를 민간 은행이 조회할 수 있는지 등이 쟁점이 됐다. 또 인천을 포함한 수도권 전역을 대상으로 할지, 규제지역으로만 한정할지도 결론을 내리지 않았다. 빨라야 이달 말쯤 정상화 대책이 내올 것으로 관측된다.