[MT리포트]집값 '레드라인 넘어야' 잡는다③
이재명 대통령이 "특이한 사금융"이라며 "집값 상승의 주된 원인"으로 지목한 전세대출에 대해 금융당국이 본격적인 수술에 돌입한다. 전세대출 보증으로 풀린 전세대출이 전셋값을 올리고, 전셋값이 다시 매매가격을 올리는 구조를 바꿔야 한다는 문제의식에서다. 이찬진 금융감독원장은 아예 "부동산 버블 중에 하나"고 비판했다. 다만 전세의 월세화에 따른 주거 안정 대책도 함께 나와야 한다는 지적이 제기된다.
23일 금융권에 따르면 다음 달 내놓을 부동산 종합대책에는 전세대출 규제가 담길 전망이다. 우선 투기적 목적의 비거주 1주택자의 전세대출 보증을 금지하는 방안이 검토되고 있다. 현재는 본인 명의 주택 1채를 임대한 뒤 다른 집으로 이사할 때 전세대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 이를 레버리지로 간주해 대출이 나오지 않을 수 있다.
금융당국은 추가로 고가 주택에 대한 전세대출 보증 제한도 검토한다. SGI서울보증에 따르면 지난 3월 말 기준 보증금 10억원 이상 고가 전세에 공급된 전세대출 보증 잔액은 2조948억원에 달했다. 특히 고가 전세의 건당 평균 보증액 3억2600만원으로 전체 주택 평균보다 약 2배 많아, 정책보증이 고가 전세의 레버리지를 지원하고 있다는 비판이 제기된다.
현재 수도권 1주택자 전세대출 이자 상환분에만 적용되는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 강화될 전망이다. 무주택자라도 고액 전세대출일 경우 이자 상환분 혹은 원금의 일부가 DSR 적용 대상에 포함될 수 있다. 전세대출 보증 비율을 70% 이하로 낮추는 방안도 거론된다.
박천규 국토연구원 주택·부동산연구본부장은 "전세가 정말 주거 사다리 역할을 했는지에 대한 이견이 많다"라며 "전세대출이 유동성을 늘렸고 집값을 부양하면서 최종적인 수혜자는 결국 집주인이 돼왔다"고 지적했다.
최근 전셋값과 매매가격이 상호 영향을 주는 구조가 강화되고 있다. 국토연구원이 지난달 발표한 '주택시장 변동성 확대의 사회적 비용과 향후 정책방향' 보고서에 따르면 전셋값이 1% 상승할 경우 매매가격은 0.655% 오르는 것으로 나타났다.
보고서는 "전세자금대출이 시장에 추가적인 유동성을 공급해 대출 증가와 주택가격 상승을 촉진할 수 있는 요인으로 작동하고 있다"고 분석했다.
금융당국도 전세대출이 집값을 밀어 올리고 있다고 보고 있다. 이찬진 금융감독원장은 "현 정부는 전세가 부동산 버블과 관련해 부동산 버블의 원인 중 하나로 판단하는 부분이 있는 것 같다"고 말했다. 지난달 이재명 대통령이 "전세는 특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금 사라져가는 추세는 정상화되는 과정"이라며 "전세대출을 많이 해준 게 집값 상승의 주된 원인"이라고 지적한 데 대한 부연 설명인 셈이다.
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전문가들은 현재 전세가 다수 서민의 주거 수단으로 활용되는 만큼 주거안정 대책이 함께 나와야 한다고 본다. 전세의 월세화가 진행되면 월세가 오르면서 주거비 부담이 크게 늘 수 있기 때문이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "월세 소득공제의 소득기준이나 한도를 확대하는 방안이 필요하다"라며 "동시에 저소득층에 대해서는 월세 바우처 등 정부의 지원도 일부 확대해야 한다"고 설명했다.
공공임대주택을 확대해야 한다는 의견도 나온다. 서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "월세 증액을 5%로 제한하는 주택임대차보호법 때문에 기업형임대사업의 활성화는 어려운 상황"이라며 "국내 임대차의 공공부문 공급 비중이 8%에 그치는데, 이를 확대할 필요가 있다"고 했다.
