송도 집값 아무리 올라도 분양가상한제 적용 못한다

경제자유구역내 외국인 주거환경 마련을 위한 특례조항이 인천 송도지역 분양가 과열을 방치할 수 있는 '대못'이 되고 있다. 송도는 올해 부동산 가격 상승으로 일각에서 분양가상한제 적용 필요성이 제기되고 있지만 특례에 따라 사실상 관련 규제가 어렵다.

9일 정부에 따르면 산업통상자원부는 지난 4일 '경제자유구역 내 공동주택 분양가상한제 적용배제 및 체육시설 연계 단독주택 공급특례 적용기준'을 개정 고시했다. 주택법 개정에 따라 근거조항을 명확히 하려는 단순 행정절차지만 문제는 내용이다.

해당 고시에 따르면 경제자유구역은 외국인, 외국인 투자기업, 외국교육기관이 직접 주택을 공급하는 경우 분양가상한제 적용을 받지 않는다. 내국인이 공급하더라도 50% 넘는 외국인 투자를 받거나 외국인 임대주택이 10%를 초과하는 경우 분양가상한제 적용 대상에서 배제된다.

해당 규정은 2010년 5월10일부터 시행됐다. 경제자유구역 주택공급을 늘려 외국인들이 쉽게 주거공간을 마련할 수 있도록 하자는 취지다. 그러나 최근 부동산 시장 급등세와 맞물려 적절한 부동산 정책 시행을 방해하는 요인이 되고 있다. 현재 경제자유구역 중 분양가상한제가 적용되는 지역이 없어 실효도 없다.

현행법상 분양가상한제 적용 지역은 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 가운데 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 투기과열지구 중 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정할 수 있도록 돼 있다.

인천은 올해 들어 부동산 가격이 크게 상승했다. 인천지역 분양가는 지난해말 3.3㎡당 1348만원에서 9월7일 기준 1648만원으로 약 22.2% 급등했다. 송도지역 부동산 가격 상승이 인천 전체 지역 상승을 이끌었다는 평가다.

송도국제도시가 포함된 인천 연구수 아파트 매매가는 지난달 0.27%로 전국평균 0.19%보다 0.08%포인트 높았다. 또 지난 3월 청약모집에 나선 '힐스테이트 송도 더스카이'의 경우 전용면적 84㎡ 분양가격이 최고 7억6930만원을 기록했다. 정면에서 호수를 조망하는 120㎡ 모델 분양가는 최고 12억1170만원에 달했다.

이에 따라 송도 지역도 분양가상한제를 적용해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 시민단체 인천평화복지연대는 최근 성명을 통해 "인천은 지난해 9월부터 집값이 꾸준히 상승해왔는데 정부의 부동산 규제 대책에 따른 비규제지역 특수가 주요 원인"이라며 송도에 분양가상한제 적용을 국토교통부에 요구하고 있다.

그러나 산업부의 경제자유구역내 분양가상한제 배제 규정이 유지되는 한 송도를 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도 의미가 없다는게 부동산 전문가들의 진단이다. 투기과열지구 지정에 따른 효과는 나타나겠지만, 분양가상한제는 배제규정에 따라 무력화될 수 있어서다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "송도가 분양가상한제 적용지역이 돼도 배제규정을 따라갈 가능성이 크다"며 "외자유치나 짧은 시간내 공급을 확대하기 위한 정책"이라고 말했다.

송도가 포함된 인천 연수구는 지난 6.17대책에 따라 투기과열지구로 신규 지정됐으나 아직까지는 효과가 나타나지 않고 있는 것으로 보인다. 송도 6공구 인근에서 부동산중개업을 하는 A씨는 "투기과열지구 지정 전후로 매매가에 큰 변화가 없는 상황"이라며 "전세가는 오르고 있으나 매물이 줄어 매매는 활발하지 않다"고 말했다.

산업부는 경제자유구역내 외국인 유치를 위해 해당 규정을 유지해야 한다는 입장이다. 부산진해와 대구경북 등 경제자유구역 중 분양가상한제 적용지역이 없어도 해당 규정을 존속하는 이유다.