"집 없는 40% 위한 주거복지 필요"

PF 부실, 금융자본 과잉 투자가 만든 결과

"공급위주 정책 실패…주택 공공성 다져야"

"부동산시장 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실은 금융자본의 과잉투자가 만들어낸 결과죠. 시장 자율에 맡겨선 해결할 수 없는 단계에 온 겁니다."

조명래 단국대학교 도시계획·부동산학부 교수(사진)는 "외환위기 이후 경제성장률은 3분의1로 축소됐음에도 부동산시장은 반대로 가파르게 성장했다"며 "해외자본까지 가세한 막대한 자금들이 수익을 좇아 부동산으로 몰려 지난 10년간 거시경제와 간극을 벌렸고 글로벌 금융위기를 겪으면서 거품이 걷히는 단계"라고 밝혔다.

그는 현재 부동산시장을 이같이 진단한 후 금융권이 자구책을 마련해야 하지만 시장이 알아서 판단하도록 맡길 단계는 지났다고 지적했다. 조 교수는 "가계대출은 부동산만 800조원을 넘었고 전체로는 1000조원에 달해 심각한 수준"이라며 "가처분소득 대비 부채가 너무 많아 가계부실이 심각해지면 실물경제도 타격을 입을 것"이라고 설명했다.

그는 "우리나라는 아직 경제성장률이 마이너스가 아니어서 가계부채 문제가 확산되지 않았지만 대외 경제의존도가 높아 유가나 환율동향에 따라 언제든지 추락할 위험성을 안고 있다"며 "실물경제까지 어려워지면 집값과 소득의 동반 추락으로 일본과 같은 장기침체로 이어질 수 있다"고 경고했다.

조 교수는 이어 "정부가 총부채상환비율(DTI)뿐 아니라 가계대출의 총량규제에도 나설 시점"이라며 "금융권의 PF에 대해서도 정부가 가이드라인을 만들어 무분별한 투자를 예방하도록 유도해나가야 한다"고 강조했다.

그는 특히 "실물과 부동산시장의 키 맞추기 차원의 조정국면이므로 집값상승을 기대해 빚을 지더라도 집을 사야 한다는 시대는 지났다"며 "대출이자를 갚기가 버겁다면 소형면적으로 옮겨서 일부 갚아나가는 합리적인 선택을 해야 한다"고 덧붙였다.

부동산정책에 대해서도 공급자보다 집을 갖고 있지 않은 수요자 중심으로 변화해야 한다고 강조했다. 그는 "우리나라의 주택보급률은 110% 수준에 달하지만 자가보급률이 60%로 여전히 40%는 집이 없다"며 "결국 공급 위주의 정책은 실패한 것"이라고 역설했다.

조 교수는 "이런 상황에서 규제를 완화해 시장 활성화를 유도하려는 정책은 결국 상위계층과 고가주택자에게만 혜택이 돌아가고 서민층의 가계부담을 키우게 된다"며 "집을 갖고 있지 않은 40%에 대한 주거복지와 주택의 공공성을 강화하는 정책으로 가야 한다"고 주장했다.

조 교수는 "정부와 수요자가 집 지분을 절반씩 나눠 갖는 지분형주택은 사적소유권을 인정하면서도 주거안정을 도모하는 절충안"이라며 "장기전세주택(시프트)같이 정부가 운영하면 투기를 막고 공공성을 확보할 수 있으며 이런 방법처럼 주거안정을 위한 정부의 다양한 상상력이 필요하다"고 강조했다.

조 교수는 단국대 법정대학 행정학사와 서울대 환경대학원 도시계획학 석사, 영국 서식스대 도시지역학 석사와 박사학위를 취득했다.