[리츠&리치]<2> 김주연 한국토지신탁 리츠사업팀 이사
"정부가 추진하고 있는 '민간제안 임대리츠'보다 더 수익률이 높고 리스크가 적은 임대주택리츠를 만들어 이달 중 정부에 건의할 예정입니다. 전·월셋값이 치솟는 요즘 서민주거안정과 민간투자자의 안정적인 수익, 두 가지를 모두 만족시키는 새로운 개념의 리츠(REIT's) 입니다."
최근 리츠업계의 화두는 정부가 '2·26 임대시장 선진화방안'을 통해 추진키로 한 '임대주택리츠'다. 이미 보험사와 은행 등 38개 금융기관이 올해부터 3년여간 총 13조6000억원의 투자 의향을 밝혔다.
정부는 리츠 활성화를 위해 10년전부터 민간자본 유치에 공을 들여왔지만 임대주택에 대한 투자 불확실성과 낮은 수익성 탓에 민간 자본의 외면을 받아왔다. 결국 이를 해소할 수 있는 방안으로 정부는 국민주택기금을 활용하는 방안을 제시했다.
수익성을 보장하기 위해 기금과 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 리츠를 설립한 뒤 민간자본을 유치하는 '공공임대리츠'와 민간 사업제안자가 출자해 리츠를 설립하고 기금과 기관투자자가 출자·융자를 지원하는 '민간제안 임대리츠'를 선보였다.
여기서 한발 더 나아가 새로운 개념의 '임대주택리츠'가 선보일 예정이다. '개발임대주택리츠'란 새로운 해법을 구상, 이달 중 국토부에 제안하는 주인공은 김주연 한국토지신탁 리츠사업팀 이사(사진)와 팀원들이다.
정부의 공공·민간임대리츠 사업구조는 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입, 5~10년간 임대주택으로 공급하고 매각·분양해 수익을 얻는다. 여기에 주택기금이 후순위로 융자해 투자자들의 리스크를 줄이는 방식이다.
한토신이 추진하는 '개발임대리츠'는 개발·시행부터 임대까지 리츠가 관여한다. 한토신의 풍부한 토지 개발 경험이 있기 때문에 가능한 구조다. 개발자 이익을 줄인 만큼 투자자에게 돌아갈 몫이 크다는 게 김 이사 설명이다.
그는 "기존 임대주택리츠는 이미 준공된 것을 매입해야 하기 때문에 개발자의 개발비용과 금융비용 등이 매입가격에 포함돼 있어 수익률이 떨어진다"며 "한토신의 개발 노하우로 리스크를 줄이고 한토신과 연기금·공제조합 등이 보통주로 참여한다면 안정된 수익률을 낼 수 있을 것"이라고 강조했다.
이를 토대로 경기 평택 고덕국제신도시에 1000가구 정도의 임대주택을 공급할 계획이다. 그는 "분양사업과 달리 임대주택이란 점에서 주택기금 지원이 필요하다"며 "사업이 본격화되더라도 개발 경험이 풍부한 자산관리회사(AMC)만이 리스크를 줄일 수 있다"고 설명했다.
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한토신은 2001년 9월 국내 최초로 부동산투자회사법에 의한 리츠 AMC로 인가를 받았다. 이후 1년만에 역시 최초로 케이원(K1) 기업구조조정(CR) 리츠를 출시해 연평균 30.5%의 수익률을 달성했다. 올 2월엔 리츠 사업 분야 강화를 위해 GE그룹의 리츠자산운용사인 GE자산관리코리아를 인수하기도 했다.
김 이사는 "한토신은 풍부한 개발사업 경험과 다양한 투자·운용 경험을 보유하고 있는 국내 최고의 부동산 신탁회사로, AMC 중에서 유일하게 투자를 병행해 책임감 있게 사업을 진행할 수 있다"며 "분양 사업에 편중된 상품 포트폴리오에서 벗어나 부동산시장에서 운용·관리능력에서 차별화된 신뢰도를 가진 AMC로 자리매김하겠다"고 포부를 다졌다.