[르포]북아현뉴타운 개발현장 "분양권, 웃돈 2000만원 붙여야 살 수 있죠"
지난 달 31일 지하철 2호선 아현역. 1번 출구로 나오자 공사가 한창이었다.
서울 서대문구 북아현동은 노후주택들을 재개발해 대규모 주거타운을 조성하는 뉴타운 사업이 추진되고 있다. 89만9302㎡ 부지에 총 1만2292가구가 들어선다.
총 5개의 구역으로 가장 먼저 1-2구역에 940가구의 '아현역푸르지오'가 지난해 11월 입주를 시작했다. 현재는 2호선 아현역과 맞닿아 있는 1-3구역에 'e편한세상신촌' 공사가 진행 중이다. 총 2010가구의 대규모 단지로 빠르면 올 11월부터 입주를 시작한다.
내년 상반기에는 1-1구역을 재개발하는 '북아현 힐스테이트' 분양이 이뤄진다. 총 1226가구로 이 중 350가구가 일반 분양으로 나온다. 애초 올 하반기 분양 예정이었으나 내년으로 미뤄졌다.
북아현뉴타운의 가장 큰 장점은 도심과의 근접성이다. 지하철로 시청, 광화문 일대를 10분 내에 도착할 수 있다. 아현역에서 시청역까지의 소요 시간은 채 5분이 되지 않았다. 이화여대, 서강대, 연세대 등 대학가가 인근에 있어 배후수요도 풍부한 편이다.
가격 상승 여력에 대해서는 의견이 분분하다. 지난해 4월 분양한 아현역푸르지오 102㎡ 일부 가구는 주인을 찾지 못했다. 올 2월 미분양 물량은 9가구로 1월 11가구에서 줄었지만 아직 미분양 물량이 남아 있다고 인근 공인중개소 관계자들은 귀띔했다.
아현역 푸르지오의 분양가는 3.3㎡당 평균 2040만원. 지난 2014년 5월 인근에 분양한 마포구 '아현 아이파크'(1800만원)보다 3.3㎡당 240만원이 더 비쌌다. 아현역과 도보로 10분 이내 거리에 있지만 꽤 가파른 언덕길을 올라가야 해 입지적으로도 열세에 있다는 평가다.
북아현동 K공인중개소 관계자는 "불과 몇 개월 전까지만 해도 분양가 보다 낮은 마이너스 분양권 거래도 이뤄졌다"며 "최근에 매물로 나온 분양권들이 소진되면서 다시 웃돈이 조금씩 붙고 있다"고 말했다.
최근 분양권 거래는 각기 다른 모습을 보였다. 수 천만원의 웃돈이 붙기도 했지만 분양가와 비슷하거나 일부 가구는 더 낮은 금액에 거래되기도 했다. 서울부동산정보광장에 따르면 아현역푸르지오 84.957㎡(7층)은 올 1월에 최초 분양가와 비슷한 7억3000만원대에 거래가 성사됐다. 2월에는 같은 주택유형(17층)이 약 3000만원 더 낮은 7억500만원에 거래가 이뤄졌다. e편한세상 신촌 84.82㎡(2층)의 분양권은 이달 6억6720만원에 거래됐다. 이는 애초 최저 분양가(6억7550만원)보다도 830만원이 낮은 금액이다.
서울 도심은 전세난이 심하지만 아현역 푸르지오는 5억원 중후반대면 84㎡의 전세 물건도 어렵지 않게 구할 수 있었다. 언덕길을 올라야 하고 주변에 아파트 공사가 이뤄지고 있어 수요가 제한적이라는 분석도 있다.
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개발 호재로 인해 인근 아파트 가격은 올랐다. 아현역 푸르지오, e편한세상 신촌과 접하고 있는 북아현동 두산아파트는 59.960㎡가 지난 5월 3억4000만원(9층)에 거래됐으나 올 3월 들어서는 3000만원 높은 3억7000만원(9층)에 계약이 체결됐다.
일부 전문가들은 북아현뉴타운에 대해 긍정적으로 전망했다. 함영진 부동산114 센터장은 "강남권발 분양가 상승으로 서울 3.3㎡당 평균 분양가가 2700만원으로 껑충 뛰었다"면서 "강북도 평당 2000만원 이하를 찾기 어려워지면서 중대형에 대한 가격 부담은 있는 것 같다"고 분석했다.
그는 "분양권 거래가 주춤하고 중대형 비선호 현상은 전체적인 시장의 현상"이라면서 "북아현동은 도심 내의 주거를 선호하는 가구 수요는 꾸준히 있을 것"이라고 전망했다. 다만 2, 3구역의 개발 속도가 빠르지는 않아 전체 개발까지는 어느 정도 시간이 소요될 것으로 내다봤다.
