매물 감소에 급등… 5월 매매 거래량, 6년 만에 전세 추월
하반기 입주물량 가뭄·이주수요 겹쳐 수급불안 지속전망
# 서울 마포구 아파트에 전세로 거주하는 직장인 김모씨(37)는 최근 주말마다 서울 외곽과 경기권 아파트단지를 돌며 임장(현장방문)을 다닌다. 계약갱신을 앞두고 집주인으로부터 반전세 전환을 요구받자 아예 주택을 매수하는 편이 낫겠다는 결론을 내렸기 때문이다. 김씨는 "매달 내는 전세대출 이자와 월세를 생각해보니 이 정도면 집을 사고 원리금을 갚는 게 낫겠다는 판단이 들었다"며 "상대적으로 가격이 덜 오른 서울 외곽이나 경기도 매물을 알아보고 있다"고 말했다.
서울 아파트 전셋값이 가파르게 오르고 순수 전세 매물이 줄면서 임대차 시장의 월세화가 빨라진다. 전세를 연장하려던 세입자들은 반전세나 월세로 돌아서거나 김씨처럼 주택 매수전환을 고민하는 모습이다. 하반기 수도권 입주물량 감소와 정비사업 이주수요까지 더해지면 전세의 월세화와 전세 거주자의 매수전환 속도가 한층 빨라질 것이란 전망이 나온다.
2일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 마지막주인 29일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.30% 올랐다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격 상승률(0.27%)을 웃돌았다. 올해 누적 상승률도 전세 5.10%, 매매 5.11%로 사실상 같은 수준까지 높아졌다.
전셋값 급등은 전세매물 감소 영향이 크다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 이날 서울의 전세매물은 2만406건으로 올해 초 2만3060건보다 11.6% 줄었다.
전세매물 부족은 매수전환 흐름으로도 이어지는 모습이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 서울 아파트 매매 거래량은 8691건으로 전세 거래량(8324건)을 웃돌았다. 서울 아파트 월간 매매 거래량이 전세 거래량을 앞선 것은 2020년 6월 이후 처음이다.
실거주 중심의 규제환경과 전세대출 규제, 전세사기 여파 등이 맞물리면서 임대인이 전세 대신 반전세나 월세를 선호하는 흐름도 강해진다. 올 1~5월 서울 아파트 전월세 거래 가운데 월세 비중은 51.3%로 전년 동기(44.0%)에 비해 7.3%포인트 뛰었다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "정책과 규제환경에 따른 구조적 매물감소가 영향을 미치고 있다"며 "다주택자와 임대사업자, 비거주 주택 보유자에 대한 규제와 세 부담이 이들이 시장에 공급할 수 있는 임대매물을 일정부분 제한한다"고 말했다.
입주물량 감소도 하반기 전세시장의 불안을 키울 변수다. 하반기 수도권 입주예정 물량은 약 6만가구다. 이는 최근 5년 하반기 평균보다 32% 적은 수준이다. 여기에 서울 주요 정비사업지 이주 움직임까지 더해지면 전세물건 확보경쟁은 한층 치열해질 것으로 보인다.
송승현 도시와경제 대표는 "하반기에는 서울 아파트 입주물량이 크게 줄어 전세품귀가 이어질 가능성이 높다"며 "전세보증금 인상분을 월세로 돌리려는 임대인과 전세대출 규제를 피하려는 임차인 수요가 맞물리면서 월세화와 월세 임대료 상승이 동시에 진행될 것"이라고 전망했다.
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한편 지난 1일 규제지역으로 추가 지정된 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시 3개 지역은 서울, 경기 등 인근 지역 평균을 웃도는 집값 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 부동산원 통계에 따르면 동탄의 아파트 매매가 지수는 올들어서만 13% 뛰었다. 같은 기간 구리는 8.20%, 기흥은 6.63% 각각 올랐다. 이에 비해 경기 전체 평균 상승률은 2.87%에 머물렀고 서울 집값은 올들어 5.11% 상승했다.
화성 동탄, 용인 기흥, 구리 3개 지역은 지난 1일부터 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정됐다. 오는 5일부터는 토지거래허가구역으로도 지정된다.
