[서울 집값 85주 연속 상승] ①
서울 아파트값이 85주 연속 상승하며 역대 최장 상승 기록과 어깨를 나란히 했다.
문재인 정부 시절 만들어진 이전 기록이 저금리에 힙입은 것이었다면 이번 최장 기록은 공급 부족이 원인으로 지목된다. 당시에는 기준금리가 연 0.5%까지 내려갔지만 현재는 3%다. 대출 한도와 상환능력을 따지는 규제도 강화된 상황에서도 동일한 기간의 상승 기록을 다시 썼다. 누적 상승률은 이전의 2배가 넘는다.
24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(21일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 올랐다. 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 상승 전환한 뒤 85주간 한 주도 빠지지 않고 올랐다. 문재인 정부 시절 만들어진 최장 상승 기록과 동일한 수준이다. 이전 최장 기록은 2020년 6월 둘째 주~2022년 1월 셋째 주 작성됐다.
이번 상승기간의 누적 상승 폭은 이전 기록 작성 때의 2배가 넘는다. 최근 85주간의 서울 아파트값 누적 상승률은 약 17.49%에 이른다. 종전 최장 상승기 누적 상승률 7.71%의 약 2.27배에 달한다.
금리 부담과 대출·세제 규제 등 여러 악재 속에서도 오히려 이전보다 더 빠르게 집값이 오르는 상황이다. 종전 최장 상승기가 시작된 2020년 6월 한국은행 기준금리는 연 0.5%였다. 이후 2021년 8월 0.75%, 11월 1%로 올랐고 상승장이 끝난 2022년 1월에는 1.25%였다. 반면 지난해 2월 서울 집값이 상승 전환할 당시 기준금리는 2.75%였다. 한국은행이 지난 8월 0.25% 기준금리를 인상해 현재는 3%다.
대출 규제도 강화됐다. 이전 최장 상승기에는 투기지역·투기과열지구의 주택담보대출에 LTV(주택담보대출비율) 규제가 적용됐고 15억원 초과 아파트의 구입 목적 주담대가 금지됐다. 지금은 수도권·규제지역 주담대 한도를 주택가격에 따라 6억원·4억원·2억원으로 차등 적용하고 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 강화했다. 과거보다 대출을 제한하는 방식이 한층 촘촘해진 셈이다.
두 최장 상승기의 후반부 모습은 상이하다. 종전 최장 상승기는 서울 외곽에서 먼저 가격이 꺾였다. 2021년 12월 은평구를 시작으로 도봉·강북구, 성북·노원구가 차례로 하락 전환했고 2022년 1월 서울 전체 아파트값이 하락하면서 상승장이 끝났다. 현재는 강남권에서 먼저 조정 신호가 나타났다. 강남 3구는 동반 하락 중인 반면 이른바 외곽·중저가지역은 강한 오름세가 지속되고 있다.
9월 셋째주 기준 강남구 아파트값은 0.42% 하락했다. 서초구와 송파구도 각각 0.37%, 0.14% 내렸다. 반면 서대문구(0.44%), 동대문구(0.39%), 성북구(0.39%), 노원구(0.37%), 중랑구(0.36%) 등은 0.3~0.4%대 상승했다. 강북 14개 구 상승률은 0.28%로 강남 11개 구 0.01%를 크게 웃돌았다.
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지역별 누적 상승 폭도 비슷하다. 올 들어 9월 셋째주까지 성북구 아파트값은 14.46%, 서대문구 11.94%, 강서구 11.73% 올랐다. 반면 강남구는 0.30%, 서초구는 1.70% 상승에 그쳤다.
서울 전체 상승세는 4주 연속 둔화하고 있다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%를 기록한 이후 △8월 다섯째 주 0.22% △9월 첫째 주 0.20% △둘째 주 0.16% △셋째 주 0.13% 등 차츰 상승폭이 축소되고 있다. 최장 상승 기록을 이어가는 동시에 상승 속도는 느려지고 있다.
