[서울 집값 85주 연속 상승] ③
최근 서울 주택시장에서는 대출규제, 토지거래허가제, 세제 개편 등의 규제와 공급부족 및 견조한 실수요가 뒤엉키면서 강남권 아파트값은 내리고 서울 외곽지역 집값은 오르는 디커플링 현상이 나타나고 있다. 강남권이 끌어내린 집값 상승률을 외곽지역이 다시 밀어올리며 서울 전체 집값 오름세가 이어지는 모습이다. 문재인 정부 시절의 이전 최장 상승기와는 정반대 모습이다. 이전 최장 상승기는 외곽지역이 먼저 내리며 서울 전체 집값의 하락 전환을 이끌었다.
24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째주(21일 기준) 서울 주간 아파트 매매가 지수는 전주 대비 0.13% 오르며 85주 연속 상승세를 이어갔다. 문재인 정부 때 기록한 최장 기록과 같다. 강남3구(강남·서초·송파)는 3주 연속 동반 하락했고 이 중 강남구와 서초구는 7주 연속 내렸지만 서울 외곽 매매가 중·하위 지역의 견조한 상승세의 영향으로 서울 전체 상승은 이어졌다.
현재 서울 아파트값 상승의 주 원인으로는 공급 부족이 꼽힌다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 서울 공동주택 입주 예정 물량은 2만7158가구로 지난해 3만7103가구보다 약 26.9% 감소했다. 내년부터 2029년까지 3년간 서울의 연평균 예상 입주 물량은 1만322가구 수준이다. 공급이 크게 줄면서 실수요자들의 우려가 커지고 기존 주택들의 가격이 상승 자극을 받는 것이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난 22일 기준 서울의 아파트 매매 물건 수는 7만1525건으로 6개월 전의 8만80건에 비해 10.7% 줄었다.
특히 토허제로 인한 실거주 의무 강화 등에 따라 전세 물건도 줄어들고 이에 전셋값이 오르는 현상이 이어지면서 상대적으로 집값 문턱이 낮은 서울 외곽지역 주택을 매수하려는 움직임도 늘어났다. 22일 기준 서울 아파트 전세 물건 수는 2만298건으로 1년 전의 2만3390건 대비 13.3% 줄었다.
향후 집값 움직임을 결정할 주요 변수로는 금리 상승이 꼽힌다. 한국은행이 지난 8월 인상에 나서면서 기준금리는 3%까지 올라섰다. 미국의 금리 인상 움직임까지 고려하면 연말연초 한은의 추가 금리 인상 가능성도 점쳐진다. 시장에서는 8월에 이어 10월과 11월까지 금융통화위원회가 3연속 금리 인상에 나설 수 있다는 전망까지 나오고 있다.
주택담보대출 금리는 이미 많이 오른 상황이다. 금융권에 따르면 지난 22일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주담대 고정금리(5년 주기·혼합형)는 연 4.89~6.89%로 집계됐다. 변동형은 연 4.35%~6.29%다. 지난해 연말(12월31일) 기준 주담대 금리는 각각 3.93~6.23%, 3.70~5.87%였다. 8달 남짓한 기간 동안 최대 1% 가까이 금리가 뛴 셈이다.
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시장에서는 최근 세제개편안 영향으로 하락하고 있는 강남3구의 부동산 시가총액이 큰 만큼 상승폭은 축소될 수 있지만 서울 전체 상승이라는 시장의 추세는 당분간 멈추지 않을 것으로 내다봤다. 현재 서울 아파트값 상승세를 떠받치고 있는 것이 외곽의 매매가 중·하위 지역이고 이들의 상승세를 구성하는 요인들이 단기간 내에 해결될 가능성이 낮기 때문이다.
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "서울 주택시장의 주도주는 지난해 10월부터 강남이 아닌 하위지역이고 그 원인은 전월세 매물 부족과 그에 따른 매매 수요 증가 등 수급에 있다"며 "금리가 상승하면 구매력이 약화하는 건 맞지만 구조적인 원인이 해소되지 않는 이상 지금의 추세는 좀 더 이어질 것으로 보인다"고 분석했다.
