"전세 못 구해 집 산다"…서울 외곽 집값 밀어올린 전세난

서울 아파트값이 85주째 오르는 동안 전세난도 심화했다. 특히 서울 외곽지역을 중심으로 물량 부족이 심화하며 전셋값도 빠르게 오르고 있다. 전세를 구하기 어려워진 실수요가 매매로 전환하면서 상대적으로 집값이 낮은 외곽지역의 매매가도 강세를 이어가고 있다.

24일 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.19% 올랐다. 올해 누적 상승률은 8%다. 지난해 같은 기간 전세가 상승률 1.75%를 크게 웃도는 수준이다.

문재인 정부 시절의 이전 최장 상승기와 비교해도 전셋값 상승 속도가 두드러진다. 이번 매매가 상승 기록이 시작된 지난해 2월 첫째 주 이후 9월 셋째 주까지 서울 아파트 전셋값은 85주간 약 11.98% 올랐다. 문재인 정부 당시 최장 상승기인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 85주간 상승률은 9%였다.

최근 서울의 전셋값 오름세는 이른바 서울 외곽·중저가 지역이 주도하고 있다. 9월 셋째 주까지 올해 누적 상승률은 성북구 13.32%, 노원구 12.78%, 도봉구 10.17%, 강북구 10.34%였다. 서울 평균 8%를 모두 웃돈다. 강남구는 2.26%, 서초구는 4.33%에 그쳤다. 매매가와 마찬가지로 전세가에도 디커플링 현상이 나타나고 있다.

전세 매물이 급격히 줄면서 가격을 밀어올리는 양상이다. 전세 매물은 1년 새 두 자릿수로 줄었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 22일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만298건으로 1년 전 2만3390건보다 13.3% 감소했다. 동대문구는 69.4%, 중랑구 67.8%, 구로구 61.6%, 금천구 58.9% 줄었다. 외곽지역에서 감소 폭이 컸다.

전세 매물이 줄고 전셋값이 오르면서 매매로 눈을 돌리는 수요도 등장했다. 전세보증금에 자금을 더 보태 내 집을 마련하려는 실수요자가 상대적으로 집값이 낮은 외곽지역으로 향하는 모습이다. 이런 수요를 일컫는 '생존 매수'라는 말까지 생겨났다.

전셋값과 매매가격은 따로 움직이지 않는다. 국토연구원이 지난 5월 발간한 '최근 주택임대차시장 구조변화 분석과 정책적 시사점'에 따르면 전셋값은 매매가격에 3~9개월의 시차를 두고 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 반대로 매매가격도 전셋값에 1~3개월의 시차로 영향을 주는 것으로 나타났다. 연구진은 "전세와 매매가 양방향으로 상호작용하는 구조가 확인된다"고 분석했다.

전셋값이 오를수록 세입자의 주거 이동도 줄어드는 모습이다. 국토연구원은 신규 전셋값이 갱신 전셋값을 웃돌면서 최근에는 신규 계약보다 갱신계약을 선호하는 구조가 나타났다고 분석했다. 실제 서울 전세시장에서도 갱신계약 비중이 높아졌다. 서울시에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 7263건으로 전월보다 18% 줄었다. 이 가운데 갱신계약 비중은 58.9%로 전월의 53%, 전년 동월의 43.7%보다 크게 높아졌다. 전셋값이 오르는 상황에서 새 전셋집으로 이동하기보다 기존 주택에 머무는 수요가 늘어난 것이다.

신규 입주 물량도 줄고 있다. 부동산R114 분석에 의하면 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 31.9% 감소할 전망이다. 내년에는 1만8682가구, 2028년에는 1만3683가구까지 줄어들 것으로 예상된다. 전세시장에 새로 공급되는 물량이 당분간 충분하지 않은 상황이다.

주택업계 관계자는 "전세 매물 감소와 전셋값 상승이 동시에 나타나면서 외곽 중저가 지역을 찾는 실수요도 이어지고 있다"며 "전셋집을 구하기 어려운 상황이 계속될 경우 전세 수요 일부가 매매로 이동하는 흐름이 당분간 이어질 수 있다"고 설명했다.