현대건설(84,700원 ▲500 +0.59%)이 이주 없이 1억원대 분담금으로 노후 아파트를 신축급으로 탈바꿈시키는 주거환경 개선사업에 속도를 내고 있다. 외관과 조경, 커뮤니티 시설을 개선하는 것은 물론 아파트 브랜드까지 변경할 수 있어 자산가치 상승을 기대하는 소유주들의 관심이 모아진다.
11일 건설업계에 따르면 현대건설은 지난 7일 서울 강남구 삼성동 힐스테이트2단지에서 주거환경 개선사업인 '더 뉴 하우스'(THE NEW HOUSE) 주민설명회를 열고 본격적인 사업 추진에 나섰다. 현재 소유주들을 대상으로 사업 추진을 위한 동의 절차를 진행하고 있다.
더 뉴 하우스는 기존 아파트를 철거하거나 증축하지 않고 외관과 조경, 커뮤니티 시설 등 공용부를 개선하는 사업이다. 재건축이나 기존 리모델링과 달리 이주 없이 입주민이 계속 거주하는 상태에서 공사를 진행할 수 있는 것이 특징이다. 공사 기간은 2년 이내다.
인허가 부담도 상대적으로 적다. 건물 구조를 변경하는 재건축·리모델링과 달리 지하 유휴공간과 외부 조경시설 등을 중심으로 공사를 진행하기 때문이다. 현대건설은 별도의 용도변경 절차 없이 구청 허가만으로 사업을 추진할 수 있어 사업 기간을 단축할 수 있다고 설명했다.
더 뉴 하우스 1호 사업지는 2008년 준공된 926가구 규모의 삼성동 힐스테이트2단지다. 지난 7일 주민설명회에서 공개된 총사업비는 1017억원이다. 전용면적 84㎡ 소유주 1인당 예상 분담금 수준은 약 1억1500만원이다.
오래된 노후 단지의 외관과 커뮤니티 시설을 신축 단지급으로 완전 변신시킬 수 있는 게 최대 장점이다. 지하주차장에 있는 창고 등 활용도 낮은 유휴공간은 라운지와 북카페, 골프연습장, 운동시설 등으로 바뀌고 단지 내 정원 등 조경시설도 새롭게 조성된다. 희망 가구는 추가 비용을 내고 세대 내부 인테리어도 진행할 수 있다. 삼성동 힐스테이트2단지의 경우 사업을 통해 커뮤니티 시설 면적이 기존 약 258평에서 842평으로 3배 이상 늘어난다.
사업비 일부를 입주민들이 매달 관리비를 통해 적립해온 장기수선충당금으로 충당해 개별 가구의 부담을 덜 수 있는 것도 특징이다. 기존에 쌓인 장기수선충당금을 활용하고 부족한 비용은 소유주들이 추가 분담하는 방식이다. 이를 위해서는 장기수선계획 변경에 대한 소유주 50% 이상의 동의가 필요하다.
삼성동 힐스테이트2단지는 앞서 실시한 사전 설문조사에서 70% 이상의 찬성 의견을 확보했다. 이를 토대로 정식 동의 절차에 나선 상태다. 동의 요건을 충족하면 입찰공고와 시공사 선정 등 후속 절차를 거쳐 공사에 착수할 계획이다.
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더 뉴 하우스가 관심을 끄는 또 다른 이유는 아파트 브랜드까지 변경할 수 있다는 점이다. 현대건설이 시공하지 않은 아파트도 일정 요건을 충족하면 더 뉴하우스 사업 이후 '힐스테이트' 브랜드를 적용할 수 있다. 입지와 상품성이 우수한 단지는 하이엔드 브랜드인 '디에이치'(THE H)로 단지명을 변경하는 것도 가능하다.
다만 브랜드 변경을 위해서는 별도 심의를 거쳐야 한다. 현대건설은 브랜드, 사업성, 상품성, 서비스, 시공품질, A/S 및 고객관리, 분양 등 7개 항목을 기준으로 사내 브랜드심의위원회의 종합 평가를 거쳐 적용 여부를 결정한다. 단지별 입지와 사업 조건, 상품성 등에 따라 적용할 수 있는 브랜드가 달라지는 셈이다.
현대건설은 삼성동에 이어 서초구 롯데캐슬클래식과 성북구 장위동 꿈의숲대명루첸에서도 사업 추진을 검토하고 있다. 두 단지에서 주민 설문조사 등을 진행했으며 현재 사전 시공계획 수립을 위한 프리콘(Pre-Construction) 용역 발주 등 사업을 준비하고 있다.
주요 사업 대상은 2000년대 초반 준공된 구축 아파트다. 당시 지어진 아파트 중에는 이미 용적률이 높아 재건축을 통해 추가로 확보할 수 있는 가구가 많지 않은 단지들이 있다. 현대건설은 특히 커뮤니티 시설이 부족하고 유휴공간이 많은 단지를 중심으로 사업 가능성을 검토하고 있다. 기존 건물 구조를 유지하면서도 활용도가 낮은 공간을 주민 편의시설로 바꿔 주거환경을 개선할 수 있기 때문이다.
최근 공사비 상승과 재건축초과이익환수제(재초환) 부담이 커지고 있는 점도 새로운 주거환경 개선사업에 관심이 쏠리는 배경이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 공사비, 자재비 등 상승에 서울 민간아파트 분양가격이 1년 새 38% 오른 것으로 나타났다. 여기에 재건축초과이익환수제(재초환) 부담도 가중되고 있다. 최근 서울 서초구 반포현대와 강남구 은마아파트 등에서는 조합원들에게 분담금 외에 1인당 수억원에 달하는 재초환 부담금 예정액이 통지됐다.
사업 확산의 관건은 소유주들의 비용 부담과 동의 확보 여부다. 재건축과 달리 이주 부담이 없고 공사 기간이 짧다는 장점이 있지만 가구당 1억원대 분담금이 적지 않은 데다 건물 구조와 세대 면적은 그대로 유지된다는 점은 약점이 될 수 있다. 주거환경 개선과 브랜드 변경이 실제 아파트 가치 상승으로 얼마나 이어질지도 시간을 갖고 지켜봐야 할 부분이다.
현대건설 관계자는 "더뉴하우스는 기존 단지가 가진 입지와 공동체의 장점은 그대로 유지하면서 변화한 주거 트렌드에 맞는 가치를 더하는 새로운 주거개선 모델"이라며 "각 단지의 입지와 규모, 세대 구성 등 특성에 맞춰 입주민이 선택할 수 있는 최적화된 더뉴하우스 모델을 제안해 나갈 계획"이라고 말했다.
