"엄마가 치매인데 아파트를 줬다고?"…장남에게 넘어간 집, 되찾을 수 있나

어머니가 치매 진단을 받은 뒤 장남에게 아파트 한 채를 증여했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 다른 자녀들은 어머니가 정상적인 판단을 할 수 없는 상태에서 재산을 넘겼다며 반발했다. 어머니가 세상을 떠난 뒤 이들은 장남에게 넘어간 아파트를 되찾을 수 있을까.

치매를 앓는 부모가 생전에 특정 자녀에게 부동산이나 예금을 증여한 경우 치매 진단을 받았다는 사실만으로 증여를 무효로 돌릴 수는 없다. 계약 당시 의사능력이 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있다. 증여 당시 의사능력이 없었다는 사실이 인정되면 증여계약은 무효가 되고 이에 따라 아파트에 대한 소유권이전등기도 원인무효가 될 수 있다.

민법에 따르면 증여는 한쪽이 재산을 무상으로 주겠다는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙하면 성립한다. 다만 계약을 체결한 사람이 의사능력이 없는 상태였다면 법률행위 자체가 무효가 된다.

의사능력이란 자신이 하는 행위의 의미와 결과를 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력을 말한다. 성년후견 개시 심판을 받았는지와는 별개로 구체적인 법률행위 당시의 상태를 따져야 한다.

대법원은 의사능력에 대해 구체적인 법률행위별로 판단해야 한다고 하면서 법률행위의 일상적인 의미뿐 아니라 특별한 법률적 의미와 효과까지 이해할 수 있어야 한다고 했다.의사능력이 있는지 따질 때 행위의 내용과 난이도, 법률적 책임의 중대성, 체결 경위 등을 종합적으로 살펴야 한다는 취지다.

부동산 증여라면 단순히 집을 자녀에게 준다는 사실을 아는 것만으로 충분하지 않다. 그 결과 자신의 소유권이 사라지고 상대방이 소유자가 된다는 점까지 이해할 수 있었는지가 중요하다.

실제 하급심에서도 치매 부모의 부동산 증여를 무효로 판단한 사례가 있다. 2019년 2월 법원은 장기간 치매를 앓았고 인지기능 검사 결과도 좋지 않았던 증여자가 자녀에게 부동산을 넘긴 계약을 무효로 판단했다. 법무사의 설명을 듣고 서명·날인했다는 사정만으로 증여의 법률적 의미와 효과를 이해했다고 볼 수 없다고 봤다. 2025년 11월 또다른 사건에서는 증여 전후의 인지기능 검사와 진료기록, 인감도장 관리 경위 등을 종합해 증여계약의 무효를 인정했다.

반면 치매 진단을 받았더라도 증여 무효 주장이 받아들여지지 않은 사례도 있다. 2025년 4월 법원은 증여를 해준 사람이 혈관성 치매 등의 잠정 진단이 있었지만 증여 당시 의사능력이 없었다고 볼 객관적인 자료가 부족하다며 증여가 유효하다고 판단했다. 자신의 재산관계를 인식하고 인감증명서 발급 절차를 직접 수행한 점 등도 고려해 증여 당시 의사능력이 있었다고 본 것이다.

재판에서 증여 무효를 주장하는 측은 증여를 해준 사람이 당시 의사능력이 없었다는 사실을 입증해야 한다. 증여일 전후의 병원 진료기록과 간호기록, 인지기능 검사 결과, 의사의 소견 등이 주요 증거가 된다. 계약서 작성과 인감증명서 발급 과정에 본인이 실제로 관여했는지, 증여할 부동산의 위치와 가액을 알고 있었는지, 증여 이유를 설명할 수 있었는지 등에 대해서도 판단할 수 있도록 자료를 준비해야 한다.