미래에셋, 정산금 134억원에 차환금리 7.68% 부담
美탬파 물류센터 38% 싼 값에 매각… 배당여력 압박
설립인가 권고 '100% 환헤지' 사실상 의무로 굳어져
환율 변동으로부터 투자금을 지키려던 환헤지가 해외 부동산 리츠의 발목을 잡고 있다. 미래에셋글로벌리츠(781원 ▲22 +2.9%)는 134억원의 환헤지 정산금 부담에 현지 대출 차환까지 겹치자 미국 물류센터를 손실을 감수하고 팔았고, 그 여파로 600억원대 순손실을 냈다. 앞서 회생절차를 신청한 제이알글로벌리츠도 환헤지 정산 부담이 유동성 위기를 키웠다.
11일 금융감독원 전자공시에 따르면 미래에셋글로벌리츠는 지난 10일 올해 4~9월 별도 기준 당기순손실이 627억원이라고 공시했다. 별도 기준 매출액이 50억원을 밑돌면서 공시 의무가 생겼다. 직전 회계기간(지난해 10월~올해 3월) 51억원 흑자에서 적자로 돌아섰다. 매출액은 29억원으로 49.7%, 영업이익은 22억원으로 57% 감소했다. 미래에셋글로벌리츠는 6개월 단위로 결산한다.
손실은 핵심 자산인 미국 플로리다주 페덱스 '탬파 물류센터'를 손해 보고 팔면서 발생했다. 미래에셋글로벌리츠는 공시에서 매각으로 예상되는 손실을 9월 결산에 앞당겨 반영했다고 설명했다. 환헤지 계약 만기로 정산손실이 발생한 데다 탬파와 별개로 아마존이 임차한 미국 휴스턴 물류센터와 다른 투자자산인 17-1호 펀드의 대출을 갈아타는 과정에서도 부담이 생겼다.
미래에셋글로벌리츠가 탬파 물류센터 매각을 결정한 것은 대출 차환에 따른 이자 부담과 환헤지 정산금 부담 때문이다. 미래에셋글로벌리츠가 지난달 주주들에게 보낸 탬파 물류센터 매각 관련 안내문에 따르면 약 134억원의 환헤지 정산금이 발생했는데 관련 재원 마련에 어려움을 겪었다. 당초 회사채 발행으로 재원을 마련하려 했으나 리츠 회사채 시장 위축으로 추진하지 못했다. 결국 보유 현금 50억원으로 일부를 충당하고 부족한 약 84억원은 미래에셋자산운용에서 연 5.07%, 만기 1년 조건으로 빌려 지급했다.
동시에 탬파 물류센터를 유지하려면 대출을 갈아타야 했는데, 자산가치 하락으로 대출비율(LTV)이 70%를 넘어 추가 자금이 필요했다. 탬파 물류센터는 미래에셋글로벌리츠가 2021년 10월 9450만달러에 매입한 자산이다. 매입금액의 60%인 5670만달러는 현지 대출로, 나머지 3780만달러는 자기자본으로 조달했다. 물류센터는 페덱스 그라운드가 전체 면적을 임차하고 있었고 임대료도 정상적으로 들어왔다.
문제는 자산가치 하락과 대출 만기였다. 지난달 26일자 주주 안내문에 따르면 현지 대출은 같은 달 28일 만기를 앞두고 있었고 기존 계약의 연장 옵션도 모두 사용한 상태였다. 차환금리도 기존 연 2.85%에서 약 7.68%로 2.5배 넘게 뛸 것으로 예상됐다. 결국 손실을 감수하고 물류센터를 매각할 수밖에 없었다. 미래에셋글로벌리츠가 지난달 결정한 매각가격은 5820만달러로 매입가격보다 38.4% 낮다.
자산을 팔아도 환헤지 정산금 마련을 위해 운용사에서 빌린 84억원을 모두 갚기는 어렵다. 현지 대출 상환과 매각 비용 등을 반영한 예상 회수금액은 약 30억5000만원이다. 회사는 이를 운용사 차입금 상환에 쓰고 나머지는 내년 4월 말 매각 관련 유보금이 해제되면 해당 금액과 이후 배당 재원으로 순차 상환할 계획이라고 밝혔다. 환헤지 정산 부담이 차입을 거쳐 앞으로의 배당 여력에도 영향을 주는 구조다.
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환헤지는 해외 자산과 배당금의 원화 가치가 환율에 따라 흔들리는 것을 줄이는 장치다. 외화를 미리 정한 환율에 팔기로 계약해 환율 하락으로 투자금의 원화 환산액이 줄어드는 위험을 막는다. 반대로 원화가 약세를 보이면 계약 만기에 환율 차이에 따른 정산금을 지급해야 할 수 있다. 해외 부동산의 원화 환산가치가 올라도 매각 전에는 현금이 들어오지 않는 반면 정산금은 만기에 마련해야 한다. 여기에 차환 부담이나 자금조달 차질이 겹치면 유동성 문제가 커진다.
제이알글로벌리츠(1,182원 0%)가 대표적인 사례다. 환헤지 정산금 보충과 차입금 상환 등을 위해 1200억원 규모 유상증자를 추진했지만 자금 확보에 차질을 빚었다. 벨기에 파이낸스타워의 평가가치 하락으로 현지 현금을 묶어두는 캐시트랩까지 발동하면서 국내로 자금을 가져오기도 어려워졌다. 결국 지난 4월 400억원 규모 전자단기사채를 갚지 못하고 회생절차 개시를 신청했다. 환헤지 부담에 자산가치 하락과 자금 유입 제한, 채무 만기가 겹친 결과다. 환헤지 정산 부담이 현금흐름을 압박했다는 점에서 미래에셋글로벌리츠와 닮았다.
다른 해외 리츠는 환헤지 정산 부담을 관리하기 위해 미리 재원을 마련하거나 헤지 비율을 낮추는 방식으로 대응했다. KB스타리츠(1,333원 ▲13 +0.98%)는 지난 6월 환헤지 정산 재원 마련을 위해 자회사 유상증자에 295억원을 투입하기로 했다. 신한글로벌액티브리츠(800원 ▼1 -0.12%)는 최근 신규 환헤지 비율을 순자산가치의 100%에서 50%로 낮추면서 "기존 100% 환헤지 유지 시 환율 상승에 따라 발생할 수 있는 대규모 정산금 및 유동성 확보 부담을 완화하기 위함"이라고 설명했다. 미래에셋글로벌리츠는 기존 계약 정산 이후 신규 환헤지를 맺지 않을 방침이다. 정산 부담을 줄이는 대신 환율 하락 시 원화 환산 수입이 감소할 위험을 안게 된다.
리츠들이 높은 환헤지 비율을 유지해 온 데는 인가 관행도 영향을 미쳤다. 해외 부동산 리츠에 일률적으로 100% 환헤지를 요구하는 법적 의무는 없지만 국토교통부가 설립 인가 과정에서 권고해 업계에서는 사실상 의무로 받아들였다는 지적이 나왔다. 운용업계 관계자는 "제이알글로벌리츠도 2020년 영업인가 당시 권고된 조건으로 초기에는 비중을 자율적으로 조정하기 어려웠다고 토로했다"고 말했다.
