오랫동안 문제 없이 사용해 온 내 땅의 경계가 갑자기 달라졌다면 어떻게 해야 할까. 지적재조사 사업이 전국적으로 진행되면서 이런 분쟁이 급격히 늘고 있다. 경계결정에 이의가 있음에도 절차를 몰라 제때 대응하지 못하고 권리를 잃어버리는 토지 소유자들이 많다. 이 칼럼은 실제 분쟁 사례를 바탕으로, 경계 문제가 발생했을 때 반드시 알아야 할 법적 대응 절차를 3회에 걸쳐 짚어본다.
수도권 주택가에 지적재조사 사업이 진행됐다. 담당 구청은 경계점을 설정할 때 토지 소유자와 참석하기로 했지만, 약속을 지키지 않고 임의로 경계점을 확정해 사후 통보했다. 통보된 경계결정 결과는 예상과 달리 토지 전면부 폭이 줄어들었고, 인접 건물 구조물이 해당 토지를 침범했다. 심각한 것은 경계결정 결과가 폐쇄지적도(과거의 공식 지적 기록), 건축물현황도, 토지 소유자의 주장 중 어느 것도 일치하지 않았다. 실질적인 피해를 입었음에도 소유자는 어디에 어떻게 항의해야 할지조차 몰랐다.
지적재조사란 무엇인가
지적재조사 사업은 일제강점기에 작성된 낡은 지적도를 현실에 맞게 디지털 방식으로 전환하는 국가사업이다. 2011년 「지적재조사에 관한 특별법」(이하 지적재조사법)이 제정된 이후 전국적으로 진행 중이다. 문제는 이 과정에서 기존 지적도상의 경계와 실제 현황이 달라지는 경우가 많다는 점이다. 경계결정 결과에 불복하는 행정소송이 꾸준히 늘어나는 이유도 여기 있다.
경계는 어떤 기준으로 정해야 하는가
지적재조사법 제14조 제1항은 경계설정의 순위를 명확히 정하고 있다. 제1순위는 지상경계에 다툼이 없는 경우로, 토지 소유자가 점유하는 현실 경계를 기준으로 한다. 제2순위는 지상경계에 다툼이 있는 경우로, 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계(측량원도, 폐쇄지적도 등)를 기준으로 한다. 제3순위는 지방관습에 의한 경계다. 즉, 인접 토지 소유자 사이에 이미 경계 다툼이 있다면, 담당 행정청은 반드시 폐쇄지적도 같은 공식 등록 기록을 기준으로 경계를 결정해 한다. 이를 어기고 현실 경계를 기준으로 삼거나 근거없는 방식으로 경계를 확정하면 위법한 처분이 된다. 앞서 소개한 사례에서도 이웃 토지 소유자와 측량 전부터 경계 분쟁이 있었음에도 구청이 이 순위를 따르지 않은 것이 핵심 위법 사유가 되었다.
토지 소유자의 절차적 권리를 알아야 한다
지적재조사 절차 전반에 걸쳐 이해관계인에게 다음과 같은 절차 참여 권리가 있다. 먼저 지적확정예정조서 통보 및 의견 제출권이다. 지적소관청은 지적재조사측량 완료 후 지적확정예정조서를 작성해 토지소유자나 이해관계인에게 내용을 통보해야 하며, 토지소유자나 이해관계인은 지적소관청에 의견을 제출할 수 있다. 이 경우 지적소관청은 제출된 의견이 타당하다고 인정할 때에는 경계를 다시 설정하고 임시경계점표지를 다시 설치하는 등의 조치를 해야 한다. (지적재조사에 관한 특별법 제15조 제3항)
다음은 경계결정위원회 의견 진술권이다. 토지소유자나 이해관계인은 경계결정위원회에 참석하여 의견을 진술할 수 있으며, 경계결정위원회는 토지소유자나 이해관계인이 의견진술을 신청하는 경우 특별한 사정이 없으면 이에 따라야 한다. (지적재조사에 관한 특별법 제16조 제4항) 경계결정에 대한 이의신청권 역시 중요하다. /글 로투마니(Lotumani)법률그룹 전세경 변호사