이혼소송에서 재산분할을 둘러싼 갈등을 어떻게 풀어내느냐, 얼마나 나에게 유리한 결과를 끌어내느냐는 이혼 후 삶의 안정성을 좌우한다. 특히 부동산이 재산분할 대상이라면 그 부동산의 시가를 어떻게 증명할 것인지가 재산분할의 결과를 좌우하는 중요한 쟁점이 된다.
실제 상담을 하다 보면 동일한 아파트를 두고도 배우자 간 평가액이 크게 엇갈리는 경우가 있다. 한쪽은 최근 실거래가를 근거로 10억 원이라고 주장하고, 다른 쪽은 현재 매물가격이나 다른 고가 거래사례를 근거로 12억 원이라고 주장한다. 부동산 가치가 2억 원 차이 나면 재산분할의 규모 역시 상당히 달라질 수 있다.
동일 단지 내 아파트라고 '똑같은 가격'일까? 부동산은 예금처럼 객관적인 숫자가 표시되는 자산이 아니다. 같은 아파트라도 동·층·향·조망·내부 상태에 따라 가격이 달라진다.
토지나 상가, 단독주택은 차이가 더욱 크다. 도로 접면, 토지 형상, 용도지역, 접근성, 이용상황, 임대현황 등 개별적인 특성에 따라 가치가 달라지기 때문이다.
따라서 인터넷에 게시된 매물가격이나 특정 실거래가 하나만으로 재산분할 대상 부동산의 시가를 단정하는 것은 한계가 있다. 중요한 것은 해당 부동산 자체의 특성과 시장에서 형성되는 가치를 객관적으로 연결하는 것이다.
이 과정에서 감정평가는 유용한 시가증명 수단이 될 수 있다. 감정평가사는 대상 부동산의 현황과 개별적인 특성을 조사하고, 유사한 거래사례와 시장자료 등을 종합적으로 분석해 적정한 가치를 산정하는 전문가로서 부동산 가치평가 분야에서 가장 객관성을 인정받기 때문이다.
감정평가, 최고의 방어이자 공격
특히 이혼소송에서는 부동산을 보유한 배우자가 가치를 낮게 주장하거나, 반대로 상대방이 과도하게 높은 금액을 주장하는 상황이 빈번히 발생한다.
최근 이혼소송을 진행 중인 분이 아내 명의의 부동산을 재산분할 받는 과정에서 아내가 공시지가보다 낮은 수준으로 부동산 가액을 책정하여 제시하자 도대체 어느 정도가 진정한 시가인지 확인하는 차원에서 우리 사무소에 상담을 신청하였다. 해당 부동산은 정비구역 내 소재하였고, 우리 사무소에서 살펴본 결과 아내가 제시한 시가보다 최소 6억 원이상 높은 금액이 정상시가로 추정되었다.
부동산 가격이 달라지면 최종적인 재산분할액에서도 큰 차이가 발생할 수 있다. 따라서 소송 막바지에 가서 가격을 다투기보다 처음부터 부동산의 객관적인 가치를 확인하고, 필요한 대비를 하는 것을 추천한다.
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개별 부동산의 특성을 제대로 살린 감정평가는 자신의 재산을 지키기 위한 가장 객관적인 방어이자, 정당한 재산분할을 확보하기 위한 가장 강력한 공격이 될 수 있다.
이혼소송에서 부동산이 재산분할 대상이라면, 상대방이 주장하는 가격의 프레임에 갇히기 보다는 '그 부동산의 객관적인 시가는 얼마인가', '손해 없는 재산분할을 위한 대비는 어떻게 해야겠는가'하는 전략적 접근이 필요하다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사