재개발·재건축사업에서 추진위원회가 조합설립을 준비하면서 가장 신경 쓰는 것 중 하나가 동의율이다. 그러나 법정 동의율 이상 확보했다고 해서 끝나는 것은 아니다. 조합설립인가 신청 전 동의 철회가 발생할 수 있기 때문이다.
「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조 제2항은 원칙적으로 동의 철회나 반대 의사표시를 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있도록 하면서도, 조합설립 동의에 대해서는 별도의 제한을 두고 있다.
조합설립 동의는 동의 후 시행령 제30조 제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있다. 또한 30일이 지나지 않았더라도 창립총회가 개최된 후에는 철회할 수 없다. 이는 일방적인 동의 철회로 조합설립 절차가 불안정해지는 것을 방지하고 사업시행의 안정성을 확보하기 위한 취지다.
그렇다면 30일이 지난 뒤에도 철회가 문제될 수 있는 '시행령 제30조 제2항 각 호의 사항의 변경'이란 무엇일까.
시행령 제30조 제2항은 건축물의 설계 개요, 공사비 등 정비사업에 드는 비용, 정비사업비의 분담기준, 사업 완료 후 소유권 귀속에 관한 사항, 조합 정관을 규정하고 있다. 그러나 이들 사항에 일부 변경이 있다고 해서 언제나 철회가 가능한 것은 아니다.
대법원은 변경 전후 동의사항의 사회통념상 동일성이 인정된다면 기존 조합설립 동의는 여전히 유효하고 이를 철회할 수 없다고 판시하였다. 수원고등법원도 정비구역 면적과 계획세대수 등이 감소한 사안에서 그 변경이 사회통념상 동일성을 상실할 정도의 실질적인 변경은 아니라고 판단하였다. 이 판결은 대법원에서 확정되었다.
특히 추진위원회 실무에서 주의할 부분은 '정관안'의 변경이다. 조합설립 동의 당시의 정관안과 창립총회에 상정되는 정관안이 일부 달라졌다고 해서 곧바로 새로운 동의를 받아야 하거나 기존 동의를 철회할 수 있는 것은 아니다.
서울고등법원은 추진위원회가 작성한 정관 초안은 창립총회의 결의를 거쳐야 비로소 조합 정관으로 확정되므로, 창립총회 전에 정관 초안이나 변경안을 의결했다는 사정만으로 시행령상 '조합 정관'이 변경됐다고 볼 수 없다고 판단하였다.
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동의사항의 변경 여부를 판단하는 시점도 중요하다. 대법원은 동의 철회서를 제출한 시점을 기준으로 판단해야 한다고 판시하고 있다. 이와 별도로 현행 시행령상 철회의 효력은 철회서가 동의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수등이 철회서 접수 사실을 동의 상대방에게 통지한 때 중 빠른 때에 발생한다.
따라서 추진위원회는 철회서가 들어왔다고 무조건 동의자 수에서 제외하거나, 반대로 한 번 받은 동의서라고 계속 유효하다고 보아서는 안 된다. 최초 동의일, 동의사항 변경 여부 판단의 기준이 되는 철회서의 제출일, 철회 효력 발생과 관련된 도달 또는 통지 시점, 창립총회 개최일, 제30조 제2항 각 호의 사항이 변경되었는지와 변경 전후 동의사항의 동일성이 유지되는지를 함께 검토해야 한다.
조합설립 단계에서는 동의서 자체의 숫자보다 '유효한 동의서의 숫자'가 중요하다./글 유재벌 법무법인 센트로 변호사