내년 하반기부터 상가 '선시공 후분양제' 도입

이르면 내년 하반기부터 연면적 3000㎡(907평) 이상의 상가, 주상복합건물, 오피스텔, 아파트형 공장, 펜션 등 대형 건축물에 대해서도 후분양과 연대보증제도가 도입된다.

아울러 분양신고전에 사업부지 소유권 확보가 의무화된다. 이렇게 되면 굿모닝시티 사건 등과 같이 시행사의 분양자금 전용과 부도 등으로 분양자들이 분양대금을 떼이는 위험이 크게 줄게 된다.

국토연구원은 23일 이같은 내용의 `상가 등 대형 건축물 분양제도 개선방안'을 마련해 공청회를 거쳐 법 제정을 추진키로 했다고 밝혔다. 건설교통부는 공청회에서 나온 의견 등을 토대로 `상가 등 건축물의 분양에 관한 법률'(가칭)을 제정해 이번 정기국회에 상정한 뒤 이르면 내년 하반기부터 시행할 예정이다.

이에따라 사업 시행자는 내년 6월부터는 상가등 대형 건축물은 골조공사를 마친후 분양해야 하고, 이때 2개 이상 시공업체의 연대보증을 받아야 한다. 지금은 관행적으로 건축심의 전후에 분양하고 있어 중도에 시행사가 부도가 날 경우 분양자들은 자금을 고스란히 떼이는 피해가 줄 잇고 있다. 다만, 신탁업법에 따라 토지소유권 보호를 위한 처분신탁계약과 분양자금 관리를 위한 대리 사무계약을 체결하거나 분양보증을 체결하는 곳은 착공신고 후에 분양할 수 있게 된다.

이에앞서 건축허가를 신청하기 전에는 토지사용승락서를 첨부해야 하며, 분양신고 직전까지 사업부지 전체의 소유권을 확보하도록 의무화된다. 또 분양신고제가 도입돼 신고된 내용은 시ㆍ군ㆍ구청장으로부터 사업장의 대지소유권 확보여부와 위조여부 등이 확인된 후 시ㆍ군ㆍ구청 인터넷 홈페이지에 일정기간 게시돼 분양자들이 활용할 수 있게 된다.

아울러 분양자 명단을 사업완료 때까지 사업장에 비치하도록 해 분양광고 때 분양률을 속이거나 2중으로 분양하는 행위가 제한된다.

분양광고에는 건축허가 여부와 대지소유권 확보여부, 책임 시공회사, 신탁계약시 신탁내용, 분양보증시 분양보증 내용, 분양대금 관리 금융기관의 역할에 따라 `자금관리` 또는 `협력은행` 등의 표기도 의무화된다.

분양대금은 공사 진도인 공정률에 따라 청약금(10%), 계약금(010%), 중도금(60%), 잔금(20%) 등으로 분할 납부하는 것을 원칙으로 전체 지상층의 공정을 기준으로 중도금 납부시기와 비율을 결정해 받도록 제한된다.

이런 제도에도 불구하고 일어날 수 있는 만일의 사태에 분양자 등을 보호하기 위해 가칭 `상가등의 분양계약자 모집규정`과 `표준 상가등의 분양계약서`가 제정되고, 이들 내용을 토대로 표준 상가분양계약서도 마련된다.

아울러 자금을 관리하는 신탁회사는 중도금 등의 인출이 필요할 때 감리회사의 인정 공정률에 의해 자체적인 공정확인 후 지급하도록 관리된다.

정희남 국토연구원 연구위원은 "최근 분양광고중인 51개 대형건축물을 조사한 결과 51건 모두 분양시점에 대지소유권을 확보했했는 지 알 수 없고, 76%는 건축허가 유무조차 확인이 어려웠다"며 "제도가 개선되면 분양자들의 피해가 줄 것"이라고 말했다.