[머니위크]탄력받는 도심 역세권 개발
부동산개발의 축이 도심역세권으로 쏠리고 있다. 역세권은 교통 인프라를 확보해 개발 잠재력이 높은 데다 복합 고밀 개발 시 최적의 입지라는 인식이 형성돼 있기 때문이다.
특히 이명박 정부의 부동산 정책인 도시 재생과 맞물리면서 국토해양부와 지방자치단체, 코레일(한국철도공사) 등이 앞다퉈 역세권 개발계획을 내놓고 있다.
먼저 국토부는 역세권 등을 도시재정비촉진지구로 지정한 뒤 실행 용적률 상향과 층고제한 완화 등을 통해 고밀 복합개발을 유도한다는 계획이다. 국토해양부는 이를 위해 12월까지 대상지를 선정하고 내년 사업에 착수하기로 했다.
서울시가 추진중인 역세권 시프트(장기 전세주택) 확대 공급 방안도 역세권 부흥을 일으킬 것으로 전망된다. 역세권 시프트는 주택을 건설하려는 민간 사업자에게 용적률 상향이나 용도지역 변경 등의 인센티브를 부여하는 대신 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 시프트로 돌려 시가 매입하는 방식으로 공급된다.
코레일도 철도산업발전계획의 일환으로 용산, 대전, 수색, 동대구 등 역세권과 더불어 복합역사, 철도 연변부지까지 개발하는 등 역세권 사업을 대폭 확대하고 나섰다.
철도공사 관계자는 "역세권 개발사업에 따른 부지매각으로 8조원의 부대수익을 창출하고 개발사업 참여로 추가 수익을 창출해 누적된 부채를 해소하는 데 기여할 것"이라고 전망했다.
이들 역세권 개발 방안 가운데 가장 먼저 가시화되고 있는 코레일의 역세권 개발 방안과 고속철도(KTX) 광역역세권 개발 현황을 알아본다.
◆철도 역세권 5곳 복합단지로
역세권 개발 추진지역은 총 5곳으로 용산역세권, 대전역세권, 수색ㆍ성북역세권, 서울역 북부역세권, 동대구역세권이다.
국제업무지구로 개발될 용산역세권은 이미 컨소시엄이 구성돼 도시개발 계획을 짜고 내년 6월까지 마스터플랜을 확정하게 된다.
용산국제업무지구는 코레일의 철도창 부지와 서부이촌동을 합쳐 약 56만6800㎡의 부지 위에 조성되는 복합단지다. 높이 620m 150층이 넘는 랜드마크 타워를 비롯해 초대형 쇼핑몰과 호텔, 백화점, 주상복합 문화공간 등이 들어선다. 서부이촌동 23만1000㎡부지에는 공원과 국제여객 물류터미널, 유람선 선착장 등이 들어선다.
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서울역 북부역세권은 코레일이 서울시와 특별계획구역 협의에 나선 뒤 올해 말부터 개발 기본구상에 들어갈 예정이다.
대전역세권은 올해 12월까지 개발 계획 수립 및 협의가 이뤄지며 수색ㆍ성북역세권은 7월까지 개발 타당성 용역을 실시하고 8월부터 지구단위 계획 수립에 나선다.
동대구역세권은 코레일과 대구시가 실무협의회 구성 및 개발계획을 협의 중이다.
복합역사 개발사업도 추진된다. 복합역사란 역에 쇼핑몰 등이 합쳐진 형태로 성균관대역의 경우 6월부터 공사 시행에 들어가고 구로, 망우역은 타당성 검토를 하고 있으며 구미역은 9월부터 상업시설을 운영한다.
아울러 철도 연변부지를 활용한 개발사업이 추가된다. 용산역 인근 용산병원부지는 6월까지 개발사업 기본구상 및 타당성 조사 용역을 마친 뒤 12월까지 사업계획이 수립된다. 해운대 우동은 8월까지 사업 심의를 거친 뒤 10월부터 사업추진 협약 체결 및 사업 시행에 들어간다.
경기도 도농역은 올해 말까지 사업계획을 수립하며 전북의 옛 남원역 폐선부지 사업 계획 또한 1월부터 검토를 하고 있다.
◆광명역세권, 불모지가 복합단지로 변신
국토부와 한국주택공사는 광명시와 안양시 일대 195만7181㎡에 광명역세권을 개발하고 있다. 광명역세권은 도심 역세권처럼 철도역 상부를 상업 등으로 개발하는 기존 개발 사업과는 달리 도심과 떨어진 대규모 나대지에 신규 역사를 건설하는 것이다.
개발제한구역(그린벨트) 내 불모지와 다름없던 지역을 광명역 설립을 계기로 6693가구와 2만여명의 인구를 수용하는 대규모 상업과 업무 주거기능이 복합된 단지로 탈바꿈시키고 있는 것이다.
광명역세권지구는 2003년 말 최초 예정지구로 지정된 이후 개발계획 승인과 실시계획 승인 절차를 거쳐 지난해 2월 첫 삽을 떴다.
광명역사 서측 특별계획구역 7만4182㎡에 짓는 주상복합건물은 도시 활성화를 위해 아파트, 할인점, 아울렛, 오피스 등이 함께 들어서는 복합단지(PF)로 꾸며진다.
광역역세권지구는 고속철도(KTX) 광명역 외에도 서해안고속도로, 제2경인고속국도 등이 입지한 교통의 요지며 서덕산 및 성채산으로 둘러싸여 주변 환경이 쾌적하다는 평가다.
◆역세권 인근 분양 아파트 주목
코레일과 정부가 역세권 고밀 개발을 적극 추진함에 따라 역세권 개발의 후광효과가 미치는 신규 분양 및 미분양 아파트에 관심이 쏠리고 있다.
부동산써브에 따르면 철도공사가 개발을 추진 중인 전국 역세권 인근에서 연내 신규 아파트 공급을 계획 중인 사업장에서 2000여가구가 일반분양될 예정이다.
가장 관심을 끄는 용산에선 대우건설, 대림산업, 동부건설 등이 분양에 나선다. 효창동 대우 푸르지오는 6월 분양예정으로 주택형 80~145㎡ 총 302가구 중 162가구를 일반분양 한다. 6호선 효창공원역이 도보로 5분 거리에 있다.
신계동 신계구역 대림 e-편한세상은 7월께 분양될 계획이며 79~185㎡ 총 699가구 중 344가구가 일반분양으로 선보인다.
동부건설은 한강로2가 국제개발 3구역과 동자4구역에서 10월께 각각 주상복합 아파트를 내놓을 예정이다. 국제개발3구역은 155~241㎡ 총130가구로 구성되며 서울지하철 4호선 신용산역을 걸어서 이용할 수 있다. 동자4구역은 159~373㎡ 총 270가구 중 180가구를 10월께 일반분양한다.
대전역세권 개발의 후광효과가 기대되는 분양단지로는 중구 선화동 한신공영과 대주건설을 꼽을 수 있다. 한신공영은 113~324㎡ 총 496가구를 9월께, 대주건설은 113~143㎡ 총 368가구를 11월께 각각 분양할 예정이다.
주택공사는 오는 11월쯤 광명역세권 택지개발지구에서 전용 85㎡ 이하 1500가구를 분양한다. 또 내년에는 60㎡ 이하 국민임대 2200가구, 85㎡ 초과 분양주택 730가구, 85㎡ 초과 주상복합 1000가구를 잇따라 공급할 예정이다.