[머니위크]지방 부동산시장은 지금…
전라남도에서 시 경계를 마주하고 있는 여수와 광양. 이 두곳은 지역적으로 가까울 뿐 아니라 부동산시장에서 공통점이 많다. 경제자유구역 개발과 2012년 세계엑스포 유치에 따라 도로 항만 호텔 등 인프라가 크게 확충될 것이라는 점이다.
하지만 최근 이 두곳 부동산시장의 분위기가 엇갈리고 있다. 지난해 세계엑스포 유치가 결정되면서 부동산 가격 급등을 맛봤던 여수는 올 들어 보합세에 머물고 있다. 여수의부동산중개업소 관계자는 "지난해말에는 집값이 갑자기 1000만원씩 뛰었지만 올해 들어서는 보합세"라며 "몇몇 군데에서 건설사들이 고가 분양하면서 주변 집값을 자극하는 정도"라고 말했다.
반면 광양은 분위기가 아주 다르다. 최근포스코(389,000원 ▼5,000 -1.27%)후판공장 등 각종 조선 관련 업체들이 잇따라 터를 잡으면서 앞으로도 집값이 계속 오른다는 기대가 팽배하다. 광양의 부동산중개업소 관계자는 "광양은 도시가 작고 아파트도 많지 않다"며 "앞으로 포스코 후판공장 등이 들어서면 약 3만명 정도가 몰려들 것이고 아파트값은 계속 오를 것"이라고 내다봤다.
◆여수, 소강상태 접어들어
여수는 지난해말이 부동산 전성기였다. 지난해 11월말 2012년 세계엑스포 유치지로 여수가 결정되자 12월 한달 동안 부동산값이 큰 폭으로 뛰었다.
당시 여수엑스포 행사장 예정지역과 인접한 덕충동 일대 낡은 아파트들은 2000만원 가까이 값이 뛰었다. 여수 여서동의 경우 1억500만원에 거래되던 경남아파트 1단지 138㎡가 호가만 1500만원이 뛰기도 했다.
그 이후 여수의 아파트값은 횡보로 돌아섰다. 그러다 올 6~7월 일부 지역에서 아파트값이 뛰었다. 여서동의 경남아파트 1단지 138㎡는 올 7월 1억1500만원에 거래됐으며 최고가는 1억3000만원을 기록했다. 한 달 새 1000만원 가량 뛴 것이다. 여기에는 건설사들의 고가분양이 한 몫 했다는 평가다.
전라남도 여수시 학동 신동아파밀리에의 경우 올 6월 입주했다. 이 아파트는 155㎡의 경우 3.3㎡당 476만원, 168㎡은 3.3㎡당 497만원에 분양했다. 분양가는 2억2400만~2억4370만원으로 주변에서 가장 비싼 아파트였다.이 아파트는 올 들어 다시 800만원 이상 값이 오른 상태다. 3.3㎡당 482만~498만원 선이다. 비싸게 거래된 곳은 3.3㎡당 500만을 넘긴 곳도 나왔다.
최근 가장 비싸게 분양한 곳은 전남 여수시 웅천동 웅천택지개발지구의 3-1블록과 3-2블록이다. 한라건설이 시공하고 ㈜신영이 올 6월 이곳에서 분양한 '웅천지웰' 아파트는 83, 114, 115㎡형으로 구성돼 있다. 분양가는 1억3900만~1억9750만원으로 3.3㎡당 55만~570만원 선이다.
독자들의 PICK!
여수의 H부동산중개업소 관계자는 "30평형(99㎡ 이상) 아파트는 지난해 말 이후 1000만원 가량씩 올라 1억~1억2000만원 정도에 시세가 형성된 후 보합세를 유지하고 있다"며 "엑스포도 엑스포지만 최근 건설사들이 3.3㎡당 500만원이 넘는 값으로 분양하면서 부동산시장을 자극하고 있다"고 말했다.
여수에서는 3.3㎡당 500만원이 넘는 분양가가 생소하다는 반응이다. 실제로 여수에서 이 정도 선에서 거래되는 기존 아파트는 거의 없다.
최근 아파트값이 오른 것이 주로 건설사들의 고분양가 여파라고 한다면 올해 남은 기간 동안 아파트값이 더 오를 기회는 많지 않아 보인다. 건설사들이 올 하반기에 여수에서 분양할 물량이 거의 없기 때문이다. 따라서 최근의 상승세는 일시적이라는 것이 전문가들의 지배적인 견해다.
◆여수 개발호재는 여전히 '유효'
그럼에도 여수는 부동산가격 상승 여력이 충분하다. 2012년에 열리는 세계엑스포를 준비하면서 수많은 개발호재들이 대기하고 있기 때문이다.
아직까지는 지자체에서 개발에 필요한 자금 및 예산마련으로 어려움을 겪고 있지만 민자사업이나 정부사업이 본궤도에 오르면 여수는 다시 활기를 띨 가능성이 높다.
2012 여수엑스포 조직위원회 측에서는 약 10조원의 생산유발효과와 약 4조원의 부가가치, 약 9만명의 고용유발 효과를 기대하고 있다. 행사기간도 2012년 5월부터 8월까지 3개월이나 되기 때문에 관람객이 795만명에 이를 것으로 추산하고 있다.
세계엑스포를 맞아 여수에서 가장 큰 수혜를 볼 만한 곳은 수정동과 덕충동 일대다.
이 곳 53만6274㎡ 대지에는 엑스포 행사 종사자 숙박시설 용도로 1250가구 규모의 엑스포타운이 조성된다. 이 지역에서는 엑스포를 계기로 새로운 휴양형 고급주택지를 개발하는 프로젝트로 추진한다는 복안이다.
교통인프라는 2011년까지 확충할 계획이다. 고속도로와 철도를 신설하고 여수공항을 2단계로 확장하며 크루즈터미널도 신설해 입체적인 교통수송시스템을 구축하기로 했다.
왕복 4차로 118㎞ 규모의 전주~광양간 고속도로, 왕복 4차로 106.8㎞의 목포~광양간 고속도로, 왕복 4차로 31.4㎞의 순천~여수간 국도17호선 대체우회도로는 오는 2010년까지 완공할 방침이다. 왕복 4차로 8.5㎞의 여수~광양간 여수산단진입도로는 2011년까지 완공목표다.
철도는 익산~순천 구간 전라선 154.2㎞를 2010년까지 복선전철화할 계획이며 경전선의 보성~부산 구간 229.3㎞ 구간은 2011년까지 복선화하기로 했다.
엑스포 행사장의 상ㆍ하수도, 전기통신, 도로, 조경 등 기반조조성사업은 내년 상반기에 착공할 예정이다. 아쿠아리움, 콘도, 마리나시설 및 해상공연장 등은 민자유치를 통해 건설키로 하고 올 연말까지 사업자를 선정할 방침이다.
◆광양, 포스코 공장건설로 부동산값 급등
광양은 7월부터 포스코의 후판공장 건설 호재에 힘입어 가격이 폭등하고 있다. 부동산정보업체 부동산뱅크의 집계에 따르면 7월 한 달 동안 광양의 아파트 매매가는 전달에 비해 20.19%가 올랐다. 전국 최고의 상승률이다. 그동안 횡보만 해오던 광양 부동산시장에서는 큰 이변이 아닐 수 없다.
가장 큰 이유는 포스코 후판공장 등 각종 조선 관련 업체들의 입주에 따른 기대효과 다.
광양의 J부동산중개업소 관계자는 "아파트값이 대체적으로 크게 오르고 있다"며 "지난해 8500만원이던 아파트가 지금은 1억2000만원"이라고 말했다. 이 관계자는 "광양시의 아파트는 그 수가 많지 않아 앞으로 인구가 크게 유입되면 아파트 품귀현상이 벌어질 공산이 크다"면서 "조성된 지역 자체도 크지 않아서 앞으로 개발될 여지가 많다"고 덧붙였다.
게다가 아파트 크기도 다양하지가 않다. 이 관계자는 "그나마 아파트가 많이 들어서 있는 중동에서 무등파크, 남양파크, 태영아파트에 34평형대가 있다"며 "대부분 아파트가 크지 않고 물량도 한정돼 있다"고 말다. 그는 "앞으로 포스코 등 새로운 공장이 들어서면 3만명 이상의 유입효과가 있을 것으로 보인다"며 "집이 크게 부족해질 것이 뻔하기 때문에 아파트값은 지속적으로 오를 것"이라고 내다봤다.
광양시 아파트시장의 가장 큰 특징은 민간이나 주공에서 지은 임대아파트 중심이라는 점이다. 일반 분양아파트는 많지 않다. 보통 2~5년 정도 살다가 분양으로 전환하는 방식이다.
이 때문에 매매를 위한 아파트 찾기가 더 어렵다. 이 지역에서는 아파트가 투자의 대상이라기보다는 근무지를 찾아 모여든 노동자와 가족들의 거처라는 의미가 더 강하다는 것이 부동산중개업소 관계자의 설명이다.
현재 임대 중인 S아파트 112㎡의 경우 임대가는 8700만원선이다. 월세를 내지 않아 전세처럼 이용할 수 있다. 그러나 분양아파트가 아니기 때문에 분양전환 시점이 돼야 매매가를 가늠할 수 있다.
광양에서는 주택부족현상이 당분간 지속될 전망이다.
광양시청 통계에 따르면 오는 2012년까지 필요한 공동주택은 8740가구다. 광양제철 후판공장 관련 기업체 종사자 수요가 8440가구이며 남해화학 및 GS칼텍스 등 광양대교를 통해 유입될 것으로 예상되는 수요가 300가구 정도다.
공급 가능한 공동주택은 5602가구 수준이어서 3138가구가 모자라는 상황이다. 따라서 광양시도 광양읍 용강리 토지구획정리사업지구 등지에서 아파트 건립을 추진하고 있다.
한편 포스코는 지난 7월 광양제철소에서 연산 200만톤 규모의 후판공장을 착공했다. 오는 2011년 이후에는 본격적인 생산체제에 돌입할 예정이다. 포스코는 후판공장 착공과 함께 후판공장 가동에 필요한 제강, 연주설비, 산소공장을 건설, 오는 2010년 7월 함께 준공할 계획이다. 총 투자비는 1조8000억원 수준이다.
포스코측에서는 공사 건설인원이 총 54만명에 달하고 공장이 준공되면 고용인원 600명, 후방산업 고용창출 7900명이 될 것이라고 전망했다.