[머니위크 커버]공간의 재구성/ 미니홈 견본주택 현장 스케치
“임대 가격이 어떻게 되죠?”
“이 지역의 임대 수요는 많은 편인가요?”
도시형 생활주택이나 초소형 오피스텔을 찾는 투자자들이 분양사무실에 찾아와 가장 먼저 묻는 말이다. 그만큼 실거주자는 드물다. 대부분 임대수익을 고려한 투자자다. 현장을 찾는 예비 청약자나 계약자들은 보통 50대 이상이다.
이들 주택에 관심을 보이는 이유는 매달 고정적인 수익을 가져다주기 때문이다. 게다가 오피스텔은 용도에 따라, 도시형 생활주택은 가격이 1억원 이하이고 전용면적이 21㎡ 이하라는 조건에 따라 양도세 중과 대상에서 제외된다. 7%대 수익률이 가능한 구조다. 현재 시중 은행의 예금 금리가 3%대 초반인 점을 감안하면 ‘적어도 6~7%’라는 초소형 주택에 끌리는 것은 당연하다.
하지만 실거주자의 입장에서 보자면 면적이 마음에 걸린다. 아무리 1~2인 가구라 하더라도 20㎡는 그리 넉넉한 공간이 아니다. 세간 몇개 가져다 놓으면 침대 하나 놓을 자리도 부족한 곳이 대부분이다. "몸 만 오세요. 다른 것은 다 준비돼 있습니다"라며 빌트인 방식을 내세우고 있는 이유인지도 모른다.
그럼에도 불구하고 인기는 꾸준하다. 청약에서 조금이라도 사람이 모였다 하면 영락없이 오피스텔이나 국민형생활주택이다. 설령 가격이 낮지 않더라도 슬금슬금 계약되는 매물이 꾸준하다는 것이 분양현장의 목소리다.
미니룸 전성시대를 이끌고 있는 도시형 생활주택이나 초소형 오피스텔의 최근 공간 구성 트렌드는 어떨까? 지난 7일 서울에서 계약자를 모집하고 있는 세곳의 견본주택 현장을 직접 찾아봤다.
◆당산 삼성쉐르빌, “실외기 공간 활용해 면적 늘려”
서울 용산구 용산역 인근에 위치한 ‘당산 삼성쉐르빌’ 모델하우스. 청약 첫날이던 7일, 소형 오피스텔에 대한 관심을 반영하듯 견본주택에는 많은 사람들이 북적거리고 있었다. 특히 40~60대 중장년층 투자자들의 관심이 높은 편이었다.
평균 17.25대 1의 경쟁률. 당산 삼성쉐르빌은 20층 건물에 지상 4층부터 19층까지 408실을 모집하는데 모여든 사람만 7040여명에 달할 정도로 높은 인기를 구가했다. 분양면적 50㎡는 경쟁률이 32.18대 1에 달했다. 당산역 인근에 위치해 교통이 편리한데다 일부 고층에선 한강을 볼 수 있는 조망환경 덕분이다.
당산 삼성쉐르빌의 시행사인 HNK파트너스 김민홍 이사는 “고급 거주 문화를 향유하고 싶은 1인 가구 수요가 늘어나고 있다”며 “거주 목적으로 찾는 이들이 전혀 불편함이 없도록 공간 구성이나 편의시설 마련에 초점을 맞춰 설계했다”고 설명했다.
독자들의 PICK!
삼성중공업(26,400원 ▲400 +1.54%)에서 시공한 당산 삼성쉐르빌은 크게 네가지 타입으로 구성됐다. 50.46㎡(15평형) 53~55㎡(16평형) 56㎡(17평형) 59~62㎡(18평형) 등이다. 하지만 기둥의 위치, 화장실 방향 등의 차이를 제외하고는 구조는 거의 비슷하다.
가장 특징적인 것은 실외기 공간이 없다는 것. 비교적 좁은 면적에서 공간활용도를 높이기 위해 전기형온수난방 시스템을 도입, 실외기 공간만큼의 면적을 거주자가 활용할 수 있도록 했다. 전기형온수난방은 공용구간인 통합실외기실에서 관리한다.
무엇보다 공간이 협소한 만큼 환기 문제가 중요한데, 없어진 실외기공간 만큼 늘어난 벽면까지 포함해 한쪽 벽면을 모두 창문으로 사용해 탁 트인 느낌을 강조했다. 입구의 신발장을 비롯해 드럼세탁기, 냉장고 등의 주방용품과 붙박이장까지 빌트인으로 구비돼 있으며 추가 비용은 없다.
거주자들이 공동으로 이용할 수 있는 편의시설도 눈에 띈다. 우선 오피스텔 입구를 4층까지 상가입구와 따로 분리, 호텔식 로비를 통과하게끔 조성해 고급 주택의 느낌을 더했다. 3층 공간을 모두 피트니스센터와 게스트룸, 그리고 하늘정원으로 꾸며 놓았다. 게스트룸에서 커피 등 음료수를 이용하는 비용과 피트니스센터 이용 비용은 관리비에 포함돼 청구된다.
3.3㎡당 분양가격은 1100만원선. 면적과 층수에 따라 차이가 있지만 투자자들의 초기 투자 비용은 대략 2억원 미만인 셈이다. 전용률은 46% 정도로 56㎡모델의 경우 실평수가 25.78㎡(약 8평) 정도다.
주변의 임대가격을 고려할 때 보증금 1000만원에 월세 80만~95만원 정도가 가능하다, 수익률은 6% 정도다. 입지조건과 거주시설 등을 고려했을 때 시세보다 조금 더 높게 임대수익을 얻을 수 있다는 것이 업체 측의 설명이다.
◆길동 현대웰하임, “가격 높지만 수익률도 높을 것
금강산 관광이 중단되면서 현대아산이 찾은 돌파구는 주택사업이다. 강동구 길동에 위치한 현대웰하임은 현대아산의 첫 주택사업장인 도시형생활주택단지다. 성적은 괜찮다. 11월10일 청약접수 때 17대 1의 경쟁률을 거쳐 현재 80%가량 계약이 완료됐다.
강동구 길동의 견본주택 현장을 같은 날 찾았다. 역시 투자목적의 수요자가 많아서인지 마감시간인 6시가 되어서도 50대로 보이는 고객이 분양상담을 받고 있었다. 도시형 생활주택에 투자해 노후를 준비하는 수요자라는 게 관계자의 귀띔이다.
현대웰하임은 전용 13.11~18.53㎡에 불과한 도시형생활주택의 한계를 어떻게 극복할지 고심했다고 털어놓는다. 침대가 가로로 들어갈 수 있도록 폭을 3m 이상 나오게 했고 넓어 보이는 효과를 위해 우물형 천정을 시공했다. 또 무료 발코니 확장을 통해 면적을 3.3㎡가량 넓혔다.
다른 곳에서 볼 수 없는 현대웰하임만의 장점은 녹지 공간 확보다. 이는 단지를 2개로 나누고 녹지율을 높였다. 단지의 사이의 공간을 공원과 주차장 등으로 활용할 수 있게 했다. 도시형 생활주택은 150세대 미만으로 규정하고 있어 단지를 둘로 나눠 267가구를 조성했다. 대신 녹지율을 높이고, 단지 사이의 공간은 공원과 주차장 등으로 활용할 수 있게 했다.
현대웰하임은 입주자와 투자자에게 각기 다른 서비스를 제공한다. 투자자에게는 위탁관리제도를 운영해 투자 후 임차인의 행정적 업무를 대신 처리한다. 임대계약, 건물사용, 퇴실문제 등을 부동산 중계 수수료 정도의 비용으로 제공받을 수 있다. 부동산 제반 업무를 현대웰하임 측에서 대신하는 것이다.
입주자에게는 유료와 무료 서비스를 구분해 물품보관(냉장보관), 내부청소, 자전거 대여-관리 서비스를 진행한다. 내부는 싱크대와 붙박이장, 유명 가전제품이 빌트인 방식으로 분양가에 포함됐다.
부동산 투자자문사이자 분양 관계자는 "앞으로 입주자가 이용할 수 있는 콘텐츠를 추가 계발할 계획"이라며 "도시형 서비스의 질에 맞춰 입소문 내겠다. 향후 몇년 후에는 현대웰하임을 벤치마킹 하는 업체들이 늘어날 것"이라고 자부했다.
현대웰하임의 3.3㎡ 가격은 1370만~1750만원으로 다소 높은 편이다. 가격의 60%를 무이자로 대출해주는 혜택도 있다.
또 다른 분양 관계자는 “주변시세와 시공 수준에 비춰볼 때, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 70만원은 받을 수 있을 것”이라고 예상했다.
또 "좋은 집을 찾는 고급 수요는 충분히 갖추고 있다"며 "주변에 대학병원이 몇곳 있고 강남과도 인접해 위치도 좋다"고 설명했다. 그는 이어 "일반 아파트처럼 크지는 않지만 조금씩 매매가격이 오를 것"이라며 "주변 시세를 고려했을 때 연 수익률은 8~10% 정도로 잡고 있다"고 말했다.
◆신도림 종인아네스트, “착시현상? 정사각형 모양으로 설계”
구로디지털단지가 배후에 위치해 있는 구로역 인근은 1인 가구를 위한 소형 오피스텔이 밀집해 있는 지역 중 하나다. 최근에도 4~5군데의 분양이 진행 중이다. 마찬가지로 구로에 위치해 있는 신도림 종인아네스트는 20층 빌딩 중, 2층에서 15층까지 오피스텔 156실, 16층에서 20층까지는 도시형 생활주택 60가구로 구성돼 있다.
같은 날 찾아간 구로역 인근의 견본주택 현장은 비교적 조용한 분위기다. 분양을 시작한 지 20일이 지난 시점이다. 북적거리진 않았지만 투자자로 보이는 40~50대 여성들이 간간히 현장을 찾았다.
견본주택에 전시된 평면을 둘러보니 기존의 소형주택에 비해 넓다는 느낌이 든다. 폭을 넓혀서 정사각형에 가깝도록 설계한 탓이다.
거주자 입장에서 가장 눈에 띄는 건 주방에 비치된 식탁. 최근 대부분의 식탁들이 쓰지 않을 때는 밀어 넣을 수 있는 수납형인데 비해 이곳의 식탁은 분리식이다. 바퀴를 달아 집안 어디든 위치를 이동하며 활용할 수 있다.
백승복 종인아네스트 이사는 “도시형 생활주택과 오피스텔은 같은 모델로 공간구성 또한 차이가 없다”고 설명했다. 다만 도시형 생활주택의 경우 베란다가 서비스면적으로 포함된다. 때문에 실면적은 같지만 오피스텔 A형은 37.81㎡, 도시형 생활주택 A형은 25.18㎡로 분양조건은 다르다.
이를 고려하면 초기 투자비용 측면에서는 오피스텔보다 도시형 생활주택의 구입비용이 더 저렴할 수 있다는 계산이다. 하지만 도시형 생활주택의 경우 법률상 주택으로 1인 2가구 주택에 포함될 수 있기 때문에 다가구 주택자라면 이를 감안하는 것이 좋다. 임대수익의 시세는 현재 보증금 1000만원에 월세 60만원 정도로 책정돼 있다. 회사는 9.8%의 수익률을 올릴 것으로 예상하고 있다.
백 이사는 “도시형 생활주택 구입자의 경우, A형 모델의 전용면적은 16.4㎡로 양도세 중과 면제 대상에 포함되기 때문에 투자자들의 관심이 높다”고 설명했다.