[머니위크 커버]봄맞이 분양 빅뱅/ 오피스텔
"달마다 용돈 줘요." "남편보다 든든해요."
평소 수익형부동산에 관한 뉴스나 광고에 무심했지만, 근래 집 근처에서 오피스텔이 잇따라 분양에 들어가자 괜스레 마음이 들썩한다. '똥개도 자기 집 앞에선 50점 먹고 들어간다는데.' 동네 사정은 주민이 제일 잘 알지 않을까 하는 자신감에 오피스텔 주변을 기웃거려본다.
"며칠 전에 분양한 오피스텔은 경쟁률이 OO대 1이었대." "벌써 P(프리미엄)가 얼마 붙었대." 귀가 팔랑인다. 3월1일, 마침 회사를 출근하지 않는 날에 맞춰 오피스텔 분양사업장을 찾았다.
"이 지역 월세는 강남이랑 비슷해요." 오피스텔 견본주택을 둘러보고 있으려니 마케팅사 직원이 다가와 설명을 해준다.
둘째가라면 서러워 할 브랜드에 대규모단지, 넓은 전용면적 등으로 이 오피스텔은 차별화가 되지 않을 수 없는 곳이란다. 2월 중순 선착순 계약을 받기 시작해 현재 전체 분양대상의 70% 이상이 계약된 상태라고. 가장 인기 있는 소형평형인 전용면적 약 27.7㎡(계약면적 약 54.6㎡)의 경우 현재 전체 20층 가운데 저층인 3~6층만 선택할 수 있다는 게 직원의 설명이다.
"분양 첫날은 새벽부터 줄을 섰어요. 이렇게 설명할 새도 없었어요. 바로 몇평형, 몇층 찍고 계약서 쓰고 …."
그나마 남은 6층 이하도 서둘러야 계약을 할 수 있을 것 같은 분위기다. 하지만 옷 하나 가구 하나 살 때도 일주일씩 고민하다가 사는 성격상 부동산을 덜컥 계약할 리는 만무. 만일 계약했다가 임대가 잘 안되면 어떻게 하냐고 우려하자, 직원은 안타깝다는 듯이 말한다.
"이 지역은 공실률이 0%에요. 주변 부동산 2번 돌고 오세요. 얼마 후 이전계획이 있는 S기업에 다니는 한 사람은 오피스텔 월세 찾으러 부동산중개업소를 이틀 동안 돌아다니다가 결국 못 구하고, 아버지 모시고 와서 여기 계약하고 갔어요."
'아! 이 오피스텔은 정말 황금알 낳는 부동산일까.' 갈등하면서 남편과 같이 오겠다고 자리를 떴다.
사실 오피스텔에 대한 지식은 콩알만큼도 없던 기자가 바로 계약한다는 것은 그야말로 묻지마 투자(물론 투자할 돈도 넉넉치 않은 생계형 기자이긴 하지만)일 터. 우선 근처 부동산중개업소를 두드려보기로 했다.
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과연 부동산마다 "이 지역은 공실률이 제로(0)"라고 확인해줬다. 공실률은 오피스텔 투자 성패를 좌우하는 결정적인 기준. 오피스텔은 공실이 날 경우 임대수익이 크게 떨어지므로 배후수요가 풍부한 곳은 선택하는 것이 중요하다. 다행히 이 지역 소형평형은 보름 안에 세입자를 구한다고. 그러나 수익성에 관한 전망에 대해선 해당 오피스텔 관계자와는 시각을 달리했다.
우선 임대사업의 핵심인 월세에 대한 예상이 달랐다. 해당 오피스텔에선 최소형 평형이 '보증금 1000만원에 월세 100만원' 정도를 받을 수 있다고 선전했지만, 부동산중개업소에서는 손사래를 친다.
"월세 100만원에 들어올 사람이 있겠어요? 월 80만원 정도까지는 괜찮은데 그 이상 넘어가면 계약자를 구하기 힘들죠. 게다가 근처 기존 오피스텔이 약 월 80만원하는데, 새것이라고 월 20만원 더 주고 들어가지 않아요." (P부동산 공인중개사 K씨)
그렇다면 브랜드의 영향력은 어떠할까. K씨는 "이 지역 오피스텔 중에 브랜드 없는 곳은 없다. 아파트가 아닌 이상 브랜드보다는 역에서 가까운 곳이 좋다"고 조언해줬다.
분양가에 대해선 우려의 목소리가 더 높았다. 실제 부동산114 리서치센터가 오피스텔 평균 매매가격을 조사한 결과, 지난해 2월 3.3㎡당 947만7000원 수준이던 서울지역 평균 매매가는 올해 2월 983만2000원에 이르고 있다.1년 사이 3.52%가 상승한 수치다.
M부동산 공인중개사 O씨는 "앞으로 가격이 오를 것인지 묻는 문의가 많은데, 요즘 오피스텔 분양가 자체가 대체로 너무 비싼 편"이라고 했다. 공인중개사 K씨 또한 "분양가가 한마디로 '턱'에 온 것 같다"고 말했다.
조민이 팀장은 "신규 오피스텔 분양을 계획하고 있다면 지역의 기존 오피스텔 시장가격과 비교해 얼마나 오른 상태인지를 확인하고, 주변 오피스텔 공실률과 지하철역과의 거리(역에서 3분 이내 초역세권 유리) 등도 꼼꼼히 따져본 후 선택하라"고 조언했다.
2011년 상반기 주요 분양예정 오피스텔
동아건설은 용산구 문배동에서 오피스텔 ‘문배 더 프라임’ 100실을 3월에 선보일 계획이다. 공급면적 27∼40㎡의 소형이며, 지하철4·6호선 환승역인 삼각지역을 이용할 수 있는 역세권 단지다. 국제업무단지가 들어서고, 트리플 역세권인 용산구에 입지한다. 국제업무지구가 당초 계획인 2016년까지 지어질 경우 상주인구만 7만명에 일일 유동인구 38만명의 거대한 상업지구가 된다. 아이파크몰, 이마트 CGV용산, 국립중앙박물관 등 생활인프라가 잘 갖춰진 것이 장점이다.
포스코건설은 한양대 맞은편에 위치한 행당지구 복합개발사업 부지 내에 서울숲 더샵 오피스텔을 분양한다. 지하 5층~지상 42층 총 3개동 규모로 지어지며, 아파트 공급면적 60~123㎡ 69실로 구성됐다. 내부순환도로, 동부간선도로, 강변북로, 성수대교 등을 이용하기 쉽고, 도보 5분 거리에 지하철 2호선 한양대역, 도보 7분 거리에 왕십리역이 있다. 서울숲공원과 한강이 내려다보이는 우수한 조망권을 갖췄다. 이마트, CGV왕십리, 한양대학교병원 등의 편의시설을 이용할 수 있다.
일성건설은 관악구 신림동에 동방종합시장을 재건축한 ‘일성 트루엘’을 분양할 계획이다. 공급면적 54~119㎡ 162실로 지어진다. 서울대학교가 인접해 있다. 롯데백화점이 가깝고, 지난해 5월 복원이 완료된 도림천이 걸어서 3분 거리다. 지하철역이 다소 멀다는 단점이 있다.
오피스텔 투자의 빛과 그늘
오피스텔 투자가 좋은 이유
① 임차인을 구하기 쉽고 환금성이 뛰어나다. 오피스텔은 대부분 기반시설이 잘 갖춰진 역세권에 위치하기 때문에 임차인을 구하기 쉽고 환금성이 뛰어나다는 장점이 있다.
② 투기과열지구 내 아파트와 달리 청약통장이 필요 없다. 총부채상환비율(DTI) 규제 등 아파트에 적용되는 각종 규제를 피할 수 있으며 다른 주택을 소유하지 않은 경우 무주택자로 간주된다.
오피스텔 투자에 신중해야 할 이유
③ 아파트에 비해 매매차익을 기대하기 힘들다. 아파트는 매수자들이 많지만 오피스텔의 경우 실수요자보다 투자자들이 많으므로 매입은 쉽지만 매도는 힘들 수 있다.
④주거용 사용 시 양도세 중과된다. 오피스텔은 기본적으로 업무용이다. 하지만 만약 주거용으로 사용한다면 주택으로 간주된다. 따라서 오피스텔 외에 거주용 주택이 따로 있는 경우엔 1가구2주택 이상 보유자에 해당되므로 양도세가 중과(세율 50% 적용)된다.
(도움말: 내집마련정보사 양지영 팀장, 부동산1번지 조민이 팀장)