신접살림, 전세면 어때?

취직을 위해 연애, 결혼, 출산을 포기하는 3포 세대에게 '끝판왕'이 있다면 내집 마련이 아닐까. 어렵사리 취직해서 연애를 하고 결혼을 하고 출산을 한다 하더라도 '내집 장만'이라는 넘사벽(넘을 수 없는 4차원의 벽)이 버티고 있다.

당장 결혼을 앞둔 예비 신혼부부의 가장 큰 걱정은 집 장만이다. 부모님과의 동거가 가능하다면 한시름 걱정을 놓게 되지만 상황이 여의치 않은 경우가 대부분이다. 게다가 신혼부부의 분가 선호도도 높다. 한국결혼문화연구소가 2009년 결혼한 신혼부부를 대상으로 조사한 결과, 분가로 살림을 시작한 신혼부부의 비율은 90.4%나 되는 것으로 조사됐다. 일단 신혼집을 구자는 것이 요즘 신혼부부의 트랜드다.

부동산 폭등기에는 ‘자고 일어나니 억만장자가 됐다’는 이야기가 만연했지만 침체기라고 해서 ‘하루 아침에 집값이 반토막났다’는 말은 들어보지 못했다. 침체기의 하락폭은 상승폭에 비하면 실망스런 수준이다. 자연스레 신혼부부는 주택 구입보다 전셋집 찾기에 혈안이 돼있다.

전셋집 구하기라고 해서 만만한 것도 아니다. 전세금 급등으로 서울 시내에서 전세가격은 2년 전에 비해 5000만원 가량 올랐다. 부동산써브의 자료에 따르면 서울 전체의 평균 전세가격은 2억5337만원이다. 서초나 강남에 전세를 얻으려면 평균 4억2000만원 이상이 있어야 한다.

한숨만 나올 상황이지만 그렇다고 포기할 수 없다. 결혼을 앞둔 예비 신혼부부나 전세금이 올라 수도권으로 시선을 돌려야하는 신혼 초기의 부부에게도 희망은 있다. 대출부터 살피고 여건이 된다면 국민주택에 도전해보자.

◆무일푼 신혼부부, 전세 대출부터 살펴라

부모의 지원이 없고 주택 구입 자금을 마련하지 못한 신혼부부라면 전셋집을 구하는 것이 최선의 선택이다. 당장 가진 돈이 없으니 금융기관에 손을 빌려야 한다. 우선 국민주택기금으로 지원되는 전세자금대출의 자격 여부를 따져보자. 저리로 대출받을 수 있는 대표 상품이다.

소득이 적다면 연 2% 금리가 적용되는 저소득가구 전세자금대출을 노려볼 만하다. 월 최저생계비(1인 가구 기준 월 53만3000원, 4인 가구 기준 월 143만9000원)의 2배 이내의 무주택자로서 시·군·구청장의 추천을 받아야 한다. 지역별 전세보증금 한도의 70%까지 대출을 받을 수 있다. 단 지역별·가족수별로 한도의 차이가 있다. 수도권과밀억제권역이라면 가구당 8000만원 이하, 3자녀 이상인 가구라면 1억1000만원까지 받을 수 있다. 15년 분할 상환 방식이다.

근로자·서민전세자금 대출은 연소득 3000만원 이하인 무주택자가 전세대출시 이용할 수 있는 상품이다. 올 초 연 4.5%에서 4%로 금리가 낮아졌다. 신혼부부라면 자격요건은 다소 낮아진다. 연소득 3500만원 이하다. 세대주의 연소득만 따지기 때문에 부부 중 자격에 맞는 쪽을 세대주로 설정하면 하면 된다. 예비신혼부부는 결혼을 증명할 만한 서류를 제출하고 추후 혼인신고서를 제출해야 한다. 최근 상환기간이 최장 6년(2회 연장)에서 최장 8년(3회 연장)으로 늘었다.

부부합산 연소득이 4000만원 이하라면 생애최초 주택구입자금을 받을 수 있다. 전월세시장 안정방안의 후속조치로 9월부터 대출금리가 5.2%에서 4.7%로 낮아졌다. 기존 대출계약자도 인하된 금리가 적용된다. 전용 85㎡ 이하, 투기지역을 제외한 6억원 이하 주택이 대상이다.

소득 등을 이유로 정부 지원 대출자격에 맞지 않다면 결국 시중은행을 통해 대출을 얻어야 한다. 은행별로 시기별로 다르지만 보통 연 4.5~7%의 금리가 적용된다. 카드사의 전세자금대출 상품도 있지만 금리가 다소 높다. 신용도에 따라 연 6~10%대가 적용된다. 전세보증금의 최고 80%까지 대출을 받을 수 있다.

전세를 얻었다면 소득공제도 챙겨보자. 정부가 내년부터 전·월세의 소득공제 기준을 완화함에 따라 혜택 범위가 늘어났다. 지금까지 연간 총 급여 3000만원 이하인 근로자는 전세자금대출 원리금상환액의 40%, 월세액의 40%를 연 300만원 한도에서 소득공제를 받을 수 있었지만 내년부터는 총 급여 5000만원 이하 근로자들도 전월세 소득공제를 받을 수 있게 된다. 총 근로자의 86%가 세액공제 혜택을 받을 수 있을 것으로 예상된다.

◆내 집 갖고 싶다면 국민주택 도전

전세살이를 끝내고 내 집을 소유하고 싶다면 공공에서 공급하는 국민주택을 적극 추천한다. 신혼부부는 보금자리주택이나 공공분양 아파트의 우선 청약 대상이다. 신혼부부 특별공급물량이 배정돼 있어서다.

자격 요건은 조금 까다롭다. 자녀가 있어야 한다. 뱃속에 있는 태아와 입양한 경우도 자녀수에 포함된다. 동순위 경쟁자가 많다면 자녀수가 많을수록 유리하다. 혼인신고 이후 5년까지 청약이 가능하지만 1순위 자격을 얻으려면 3년 이내에 청약해야 한다.

거주 요건도 갖춰야 한다. 만약 강남 입성을 꿈꾼다면 해당 지역에 거주해야 우선권이 있다. 다만 단지별로 거주자 우선배정비율이 다르므로 거주지역의 배정비율을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

소득기준은 공공임대와 마찬가지로 전년도 도시근로자의 월평균소득(2010년 3인 가구 기준 401만원, 4인 가구 기준 445만원)보다 낮아야 한다. 그나마 맞벌이라면 120%가 적용돼 상황이 조금 낫다.

그동안 서울의 임대주택에 살았던 저소득자라면 '주춧돌 프로그램'을 활용할 만하다. 임대주택 퇴거 시 임대보증금 부족으로 갈 곳 없는 이들에게 목돈을 만들도록 지원해주는 제도다. 주춧돌 통장을 만들면 시에서 은행이자만큼을 추가로 지원해준다. 월 10만원 이상 납입해야하고 최대 3000만원까지 적립할 수 있다.

주춧돌 프로그램을 이용하면 국민임대주택이나 장기전세주택으로 갈아타기도 수월할 것으로 보인다. 서울시는 전세전환이 끝났거나 통장 만기를 채운 자에게 우선 배정한다는 계획이다.