'투룸·7호선 연장선·단독'

주식시장과 더불어 국내 재테크 시장의 양대 산맥인 주택시장은 올해에도 불안 양상이 지속될 것으로 보인다. 성장 정체와 물가상승, 실업문제 등 각종 경제 불안 요소가 해소될만한 모멘텀이 없다는 것이 이유다. 개선 여건이 없다보니 심리도 위축됐다. 매수세가 없다보니 거래도 없다.

그렇다고 재산 증식을 포기할 수 없다. 늘릴 수 없다면 활용 전략이라도 필요하다. 부동산 시장에서 고를 수 있는 옥석은 어떤 것이 있을까. 부동산 시장에서 올해의 여의주를 찾아봤다.

1. 투룸 형태의 도시형 생활주택

정부에서는 전세난 해결책을 위해 연일 도시형생활주택을 권장하고 있다. 투자자들도 임대수익을 올리려는 목적으로 비교적 규모가 작은 원룸형주택만 분양받기를 원하고 있다. 실제 지난해 공급된 도시형생활주택가구의 대다수는 원룸형이다. 국토해양부에 따르면 지난해 11월 말까지 전국에 인·허가된 도시형생활주택는 약 7만 가구로 2010년에 비해 3.3배를 기록했는데 이 중 86.6%가 원룸형으로 조사됐다.

원룸형(12㎡~50㎡) 공급이 많은 이유는 단지형 다세대나 단지형 연립(85㎡이하)보다 건축비 대비 임대료가 높기 때문이다. 예컨대 원룸형 전세는 6000만원을 받는데 원룸형의 두 배 규모인 연립다세대의 전세는 9000만원을 받는 식이다. 월세 역시 마찬가지다.

박 대표는 원룸 일변도의 도시형생활주택에서 역세권의 투룸구조가 틈새상품으로 떠오를 가능성이 있다고 예상한다. 일본을 비롯한 선진국의 사례를 볼 때 불황에서 역세권 주거용주택이 가치를 발휘하는데, 2~3인 가구 위주의 도시형주택의 선호도가 높았다는 것이 근거다.

박 대표는 “일례로 마곡지구 개발과 롯데스카이파크 개장 등 잇따른 호재로 임대수요가 집중된 강서구는 투룸 구조도시형주택의 경우 매입가격은 1억5000만원인데 반해 전세가격은 1억1000만~1억2000만원에 형성돼 있어 3000만~4000만원이면 투자가 가능하다”고 추천했다.

도시형생활주택 서울대입구역 마에스트로

2. 7호선 연장선 일대 소형오피스텔 주목

주택임대사업이 가능해진 오피스텔 역시 신규 투자처로 관심을 받고 있는 부동산 상품이다. 단독·다가구 주택보다 관리가 편해 초보 임대사업자에게 적합하다. 게다가 아파트 가격 하락으로 인해 아파트 한채에 투자할 돈으로 오피스텔 서너채를 분양 받아 임대하는 것이 유리한 상황이다.

전문가들은 분양가가 높은 신규 오피스텔보다 기존 오피스텔을 구입하는 것이 투자에 유리하다고 추천한다. 주택임대사업자로 등록되면 취·등록세 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다는 것이 이유다. 여기에 5년 이후 매도 시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익도 기대할 수 있다. 전용 85㎡ 이하에도 바닥 난방을 허용하고, 욕실면적 5㎡ 제한을 폐지했으며, 욕조설치가 가능해지는 등 건축규제가 풀리면서 수요층이 넓어진 것도 호재다.

서울 온수에서 인천 부평을 잇는 서울 지하철 7호선 연장선을 주목할 필요가 있다. 주변 부동산 시장의 매매가격은 현재 경기침체 영향으로 변함없지만 전세가격만큼은 오름세다. 월세 전환을 통해 고정 수익을 만들 수 있는 오피스텔 투자자에게 유리하다. 부평구청역 인근 오피스텔의 경우 13평의 시세는 6800만원 선, 월세는 보증금 500만원에 45만원 선이다.

서희스타힐스오피스텔 내부와 조감도

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “올해 공급되는 수익형 부동산은 투자여건이 좋은 지역을 중심으로 합리적인 분양가로 재조정돼 선보일 것으로 보인다”면서 “공급과잉과 수익률 하락우려에도 불구하고 적어도 내년까지는 오피스텔과 도시형생활주택같은 소형 수익형 부동산상품투자가 유망하다”고 전망했다.

3. 개발 가능한 단독·다가구주택

지난해와 마찬가지로 도시형생활주택이나 원룸으로 용도 변경 가능한 단독과 다가구주택에 수요가 몰릴 것으로 보인다. 단독·다가구의 공급 증가와 가격 상승이 이 같은 예상을 뒷받침한다.

최근 건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 올해 단독·연립·다세대주택 등 아파트를 제외한 주택 공급이 9년 만에 최대치를 기록했다. 지난해 11월까지 아파트를 제외한 주택 건설 실적은 17만798가구로 2002년(27만707가구) 이후 가장 많았다.

매매가격도 상승세다. 미래에셋부동산연구소와 부동산114의 주택매매가격 분석자료에 따르면 서울 내 단독·다가구주택은 최근 7년간 연평균 8.5%, 연립·다세대주택은 8.4% 각각 상승한 것으로 나타났다.

유앤알컨설팅은 올해는 전세비율이 높고 실수요자들의 비중이 비교적 높아 투자비용이 저렴하게 드는 강남권일대 특히 방배동일대 단독이나 다가구 등을 주목할 필요가 있고 충고한다. 서초동 정보사 부지 이전으로 인한 호재, 단독주택재건축사업에 따른 이주수요, 터널개통 예정 등 해당지역 개발압력이 높아지고 있는 것이 긍정적 요인이다.

박 대표는 “주변의 개발가능한 단독과 다가구와 강남권 근무자들의 임대수요를 겨냥한 신축 다세대투자가 유망하다”고 추천했다.

4. 수도권 서북부와 동탄 택지지구 분양

수도권과 지방에서는 택지지구 분양이 관심사다. 택지지구의 경우 계획단계부터 체계적으로 근린시설과 공원, 학교, 도로 등 기반시설이 잘 갖춰지기 때문에 생활이 편리하고 가치 상승 가능성이 커 수요자들에게 인기가 높다.

하지만 과거와 같은 시세차익은 기대하기 힘들다. 국내 부동산 시장 장기 침체와 글로벌 경기 침체가 맞물리면서 수요자들의 기대감이 상당히 반감된 상태이다. 수요자 관심 택지지구인 광교신도시와 별내신도시 등에 대한 분양이 지난해 대부분 마무리된 것도 반감 이유다.

올 택지지구 분양의 특징은 수도권 서북부에 집중 돼 있다는 것과 동탄2지구에서 첫 분양이 있다는 정도다. 동탄2지구는 국내 최대 규모의 신도시로 수도권 남부지역에서 판교신도시와 광교신도시의 명맥을 이어갈 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 입지적으로는 서울 출퇴근이 어렵지만 KTX·GTX 연결로 교통여건이 개선되고, 동탄테크노밸리‧일반산업단지‧광역비즈니스 콤플렉스‧워터프론트콤플렉스 등 자족기능과 문화‧레저 기능까지 갖췄다는 평가다. 다만 올해가 첫 분양이므로 도시기능을 모두 갖추기까지 시일이 걸릴 것으로 예상된다.

수도권 서북부 지역은 분양 단지수가 많지는 않지만 고양 삼송지구, 김포 한강신도시, 인천 청라지구, 인천 송도국제도시 등이 몰려 있다. 지역별 물량을 살펴보면 경기 고양시 삼송지구 3개 단지 2318가구, 경기 김포시 한강신도시 2개 단지 2848가구, 인천 서구 청라지구 2개 단지 1834가구, 인천 연수구 송도국제도시 4개 단지 3250가구 등 이들 물량만 11개 단지 10,250가구다.

정태희 부동산써브 연구원은 “수도권 서북부에 몰려 있는 수도권 택지지구와 경제자유구역 분양이 건설사 입장에서는 만만치 않을 것”이라며 “다만 실용적인 평면 구성과 저렴한 분양가, 적극적인 마케팅과 금융혜택 등이 적용된다면 수요자들의 관심을 끌 수 있다”고 평가했다.

5. 보금자리 주택과 위례신도시

위례신도시 전경

보금자리 공급 예정주택 중에서 주변시세에 비해 저렴하게 공급돼 시세차익이 기대되는 지역은 주로 강남권 이다. 고덕·강일지구, 강남지구, 세곡2지구 등 강남에 있거나 강남권 생활이 가능한 물량에 수요가 몰릴 것으로 보인다.

최근 본청약에 나선 인근의 강남 세곡지구와 서초 우면지구는 각각 22.8대1과 14.2대1의 평균경쟁률을 기록하며 인기를 끌었고 계약도 순조롭게 이뤄져 계약률 100%를 기록했다.

강남지구 A7블록 역시 주목할 만한 단지다. 전용면적 59~84㎡ 760가구 중 200가구는 그린홈 시범단지로 조성되는데 사전예약물량에서 제외됐기 때문에 모든 물량이 본청약 때 등장한다. 용인~서울고속도로 헌릉IC, 분당~내곡고속화도로 내곡IC를 이용하기 용이하다.

강남권 신도시로 평가받고 있는 위례신도시도 주목된다. 지난 12월 보금자리주택 일반분양 1순위에서 최고 46대1의 경쟁률을 보였던 곳이다. 2012년 하반기에 현대건설, 삼성물산, 대우건설, 부영 등이 중대형 민간 아파트를 내놓을 계획이어서 치열한 청약경쟁이 예상된다.