마스터플랜상 '유보지'가 조성계획엔 주택부지로
개발계획도 공원·녹지 유지서 '1.3만가구' 고밀개발로 급선회
오세훈 서울시장이 탄천 물재생센터 부지 주택공급 구상에 대해 "2년 전부터 검토해왔다"고 밝혔으나 정작 서울시가 2024년 수립한 마스터플랜에는 주택공급 계획이 포함되지 않은 것으로 확인됐다. 서울시가 최근 자료에서 주택공급 용도로 지목한 부지는 2년 전 마스터플랜에선 명확한 용도가 없었다. "향후 개발수요에 대응하기 위해 남겨두자"고 명시했을 뿐이다. 서울시가 용산공원 대안 제시하기 위해 탄천 물재생센터 개발안을 다급히 꺼내든 것 아니냐는 지적이 나온다.
13일 서울시가 전용기 더불어민주당 의원실에 제출한 '양재천·탄천 합수부 일대 저이용부지 마스터플랜'(이하 마스터플랜)과 '동남권 청년·첨단 특화지구 조성계획'(이하 조성계획) 2가지 문서를 비교한 결과 마스터플랜엔 등장하지 않았던 주택공급 계획이 최근 작성된 조성계획에는 담겨 있었다.
마스터플랜은 2024년 SETEC·코원에너지·동부도로사업소·탄천 물재생센터 일대의 종합 개발방향을 담고 있다. 이에 비해 조성계획은 주택공급 계획이 중심이다.
구체적인 내용을 보면 마스터플랜에선 유보지로 남겨둔 곳이 조성계획에선 신규 주택공급지로 변경됐다. 마스터플랜은 자연녹지지역인 탄천 물재생센터 부지 35만6000㎡ 중 지하철 3호선 대청역 인근 약 10만㎡는 준주거지역으로 나머지 약 25만㎡는 제3종일반주거지역으로 용도 변경해 유보지로 두는 방안을 제시했다. 이 유보지가 현재 서울시가 신규 주택 공급을 추진하겠다고 밝힌 구역이다.
마스터플랜은 "탄천물재생센터는 대규모 부지로 한 번에 개발하기보다는 단계별 개발이 적절하다"며 "동부도로사업소~대청역 인접 부지는 우선 개발하되 그 외 부지는 장래 수요를 고려해 유보지로 존치한다. 유보지 활용방안은 확정 시까지 공원, 녹지 등 현 상태의 이용현황을 유지한다"고 명시하고 있다.
용적률에 대한 내용도 눈에 띈다. 마스터플랜은 개발 대상인 준주거지역의 용적률을 400%, 유보지인 제3종일반주거지역은 250%로 설정했다. 그러나 조성계획에 따르면 현재 서울시는 해당 부지를 일반상업지역과 준주거지역으로 용도 변경해 용적률을 각각 800%, 400%까지 높이는 방안을 추진 중이다. 이 같은 고밀 개발을 통해 최대 1만2914가구를 공급한다는 계획이다. 전용면적 29㎡ 5537가구, 49㎡ 3199가구, 59㎡ 2756가구, 74㎡ 740가구, 84㎡ 682가구를 2035년 착공해 2042년 준공한다는 목표다.
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그간 오 시장은 탄천 물재생센터 부지 주택공급이 급조된 것이 아니라는 점을 강조해왔다. 김윤덕 국토교통부 장관과의 2차 면담을 앞두고 탄천 물재생센터 부지 주택공급 방안과 관련, "결코 급조된 제안이 아니다"라며 "이미 2년 전에 마스터플랜 팀이 만들어져 용역도 끝난 사안"이라고 설명했다.
이 같은 설명과 달리 실제 2024년 마스터플랜에는 탄천 물재생센터 부지의 주택공급 계획이 전혀 명시돼 있지 않았다. 오히려 현재 인근 주민들의 바람대로 유보지를 폭넓게 설정해 구역의 상당 부분을 공원·녹지로 남겨두게 했다.
서울시 관계자는 탄천 부지 개발계획이 언제 변경됐는지를 묻는 질문에 "마스터플랜은 양재천·탄천 일대를 미래개발 가용지로 보고 밑그림을 그린 것으로, 실질적인 개발계획은 추진 단계에서 정해진다"라며 "마스터플랜과 별도로 내부적으로는 해당 부지에 주택 공급을 검토해왔다"고 답했다.
마스터플랜에 따르면 탄천 물재생센터를 포함한 양재천·탄천변 일대는 비오톱(biotope·생물서식공간) 3등급지가 약 70%를 차지한다. 그러나 개발행위가 제한되는 비오톱 1등급지와 보전이 우선되는 2등급지의 비중도 각각 2.4%와 15.2%에 달한다. 서울시가 개발 대상으로 제시한 탄천 물재생센터 부지에도 비오톱 2등급지가 일부 포함된 것으로 확인됐다. 비오톱은 도시개발 과정에서 자연환경 보전을 위한 기초자료로 활용된다.
과거 서울시는 수도권 내 주택공급 지역으로 그린벨트 해제가 검토되자 비오톱 1~2등급 지역은 보존이 필요해 해제할 수 없다는 의견을 내놓은 적이 있다. 이에 대해 서울시는 비오톱 1등급지는 향후 구체적인 개발계획 수립 때 제외할 수 있을 정도의 수준이라는 입장이다. 탄천 물재생센터 부지 내 2등급지 역시 도로변 가로수 위주여서 개발에 큰 문제가 없다는 판단이다.
전용기 의원은 "2024년 마스터플랜엔 없던 주택공급 계획이 새롭게 제시되고 용적률도 크게 상향된 만큼 계획 변경 배경과 실현 가능성에 대한 설명이 필요하다"며 "공원·녹지로 유지하겠다던 부지를 고밀 개발로 전환하는 것은 용산공원에 대한 서울시의 입장과도 차이가 있는 만큼 공급정책의 일관성도 살펴봐야 한다"고 지적했다.
